Welke toekomst is er voor het beleggingsvastgoed in ons land?

Als CEO van Leasinvest bouwde Jean-Louis Appelmans een vastgoedportefeuille met kantoren en winkels op van 1 miljard euro. Sinds kort zet hij zijn expertise ook in voor advies aan particuliere vastgoedbeleggers. Hoe ziet hij de professionele en residentiële vastgoedmarkt in ons land evolueren?

Jean-Louis Appelmans kan bogen op meer dan dertig jaar vastgoedervaring op hoog niveau. Hij stond mee aan de wieg van Leasinvest en leidde de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) twintig jaar. Vorig jaar gaf hij de fakkel door aan Michel Van Geyte. Appelmans volgt het professioneel vastgoed nog wel als bestuurder bij Leasinvest, dat gespecialiseerd is in winkel- en kantoorvastgoed.

Maar sinds kort werkt hij ook op voor hem minder bekend vastgoedterrein. In mei ging hij aan de slag als gedelegeerd bestuurder van Van Breda Immo Consult. “Wij adviseren klanten van Bank J.Van Breda &C° bij hun investeringen in vastgoed”, duidt Jean-Louis Appelmans. “In negen van de tien gevallen gaat het over de aankoop van residentieel beleggingsvastgoed. Wat we niet doen, is zelf vastgoed ontwikkelen met de bedoeling het in de beleggingsportefeuille van het cliënteel van de bank te plaatsen.”

Elke kandidaat-vastgoedbelegger staat voor de keuze: zelf vastgoed kopen of via aandelen er indirect in beleggen.

JEAN-LOUIS APPELMANS. “Dat is in grote mate een persoonlijke afweging. Wij adviseren niet in de ene of de andere richting. Maar bij een directe belegging in vastgoed is de liquiditeit natuurlijk wel een aandachtspunt. Ook voor de successieplanning is een belegging in direct vastgoed niet altijd de meest soepele beleggingsvorm. Daar staat tegenover dat je voor de aankoop van een appartement naar de bank kunt stappen om een deel te financieren. Die hefboom is uniek voor een belegging in direct vastgoed en zorgt ervoor dat je je rendement op je eigen vermogen kunt opkrikken.

“Maar ook met een indirecte vastgoedbelegging kun je mooie rendementen halen. De prestaties van de meeste gereglementeerde vastgoedvennootschappen de voorbije jaren zijn niet min. Sinds de start in 1999 haalt Leasinvest een gemiddeld rendement van meer dan 10 procent. Sommige hebben het nog beter gedaan. Retail Estates bijvoorbeeld haalt meer dan 11 procent, WDP zelfs meer dan 16 procent. Uiteraard moet je 30 procent roerende voorheffing verrekenen, maar dan nog blijven het interessante rendementen.”

Welke segment heeft het meeste potentieel in de komende vijf jaar?

APPELMANS. “De groeimarkten zijn onder meer het zorgvastgoed en de studentenhuisvesting. Daar spelen demografische fenomenen als de vergrijzing en de groeiende studentenpopulatie. De groei van bijvoorbeeld de zorgvastgoedeigenaar Aedifica en de studentenhuisvester Xior is spectaculair. Ze koppelen die groeimarkten dan ook nog eens aan een buitenlandse expansie.

“Het kantoorvastgoed stond de jongste jaren wat in het verdomhoekje. Van dat segment bleef je beter weg, toch zeker in België. De markt dreef vooral op bestaande huurders die verhuisden van gebouw A naar gebouw B. De netto-opname is lange tijd onbestaande of zelfs negatief geweest. Maar in 2019 hebben we een herstel gezien. Voor de eerste drie kwartalen van dit jaar bedroeg de opname in Brussel 450.000 vierkante meter. Dat is weliswaar een brutocijfer, maar het aanzienlijk beter dan de voorbije jaren. En nieuwe kantoren doen het eigenlijk heel goed. Er worden ook weer tophuurprijzen betaald van 315 euro per vierkante meter per jaar. Ook dat was lang geleden.

“Winkelvastgoed krijgt nog altijd klappen. Zeker ook in de berichtgeving. Noem het gerust retail bashing, met e-commerce als de grote boosdoener. Maar fundamenteel ben ik ervan overtuigd dat, zolang er een stukje beleving en entertainment aan gekoppeld wordt, mensen zullen blijven kopen in fysieke winkels. In elk segment heb je trouwens spelers die los van de markttendens het goed blijven doen. Denk opnieuw aan Retail Estates, dat met zijn investeringen in vooral retailparken hoge ogen gooit.

“Logistiek vastgoed is dan weer de verrassing van de voorbije jaren. Tot voor kort zou niemand logistieke gebouwen gekocht hebben tegen yields van 7 procent. Vandaag zitten we aan yields tussen 5 en 6 procent voor logistiek vastgoed. Bij die hoge waarderingen spelen de positieve impact van e-commerce en de lage rente een belangrijke rol.”

Wat is de impact op beleggingsvastgoed als een einde komt aan de lage rente?

APPELMANS. “Als de rente fundamenteel zou stijgen, maar dat zie ik de eerste drie jaar niet gebeuren, dan zullen onvermijdelijk ook de yields omhoog gaan. Voor onder meer de GVV’s betekent dit dat ze minwaarden krijgen op hun vastgoedportefeuilles. Op zich hoeft dat geen probleem te zijn. Want zolang men geen panden verkoopt, zijn dat geen reële minwaarden en worden ze niet meegerekend bij de berekening van het netto courant resultaat. Als de rente naar 5 procent zou klimmen, krijg je natuurlijk een heel ander verhaal. Dan worden die minwaarden waarschijnlijk aanzienlijk, zodat ze het eigen vermogen fundamenteel aantasten en bijgevolg ook de schuldgraad opkrikken.

“Voor de residentiële vastgoedmarkt is het effect niet zo eenduidig, denk ik. Het zal ook wel wegen op de prijzen, maar een rentestijging impliceert wellicht ook dat minder mensen een woning kunnen kopen en dat de huurmarkt dus zal aantrekken.”

Moet de belegger in residentieel vastgoed het de komende vijf jaar vooral hebben van zijn huurrendement of mag hij ook rekenen op nog wat meerwaarde?

APPELMANS. “Ik zou toch vooral rekenen op het huurrendement. Onze woningmarkt is danig aan het veranderen, maar de vooruitzichten voor de huurmarkt zijn vrij gunstig. Een paar weken geleden stelde een studie van ING dat in de komende tien jaar het eigenaarschap in ons land zou dalen van 72 naar 65 procent. De prijzen op de koopmarkt zijn zo gestegen, dat een woning kopen voor velen geen optie meer is. Ook een andere levensstijl en de houding van de millennials ten opzichte van eigendom kan de huurmarkt aanzwengelen. En dan is er nog de gezinsverdunning en de vergrijzing, waardoor het aandeel van de eenoudergezinnen en de alleenstaanden evolueert naar 50 procent. Dat is ook de reden waarom het geen zin heeft nog massaal appartementen van 120 of 150 vierkante meter te bouwen.

“De meerwaarde is altijd onzeker. Niemand heeft een kristallen bol en de lijn uit het verleden doortrekken is gevaarlijk. Algemeen wordt weleens gesteld dat vastgoed de inflatie volgt. Maar voor zowel de meerwaarde als het huurrendement is de juiste locatie belangrijk. Ik denk dan dat je in beide gevallen het best af bent in de grootste steden van het land: Antwerpen, Brussel en Gent. Het zijn de meest liquide markten en er is een ruim huurderspubliek.”

Moet een particuliere vastgoedbelegger ook over de landsgrenzen kijken?

APPELMANS. “Een buitenlandse vastgoedinvestering kan interessant ogen – alleen al voor de diversificatie -, maar het probleem is dat je afhankelijk bent van mensen die de lokale markt kennen. En het wordt heel lastig als je daar niet op kunt terugvallen. Diversificatie is sowieso vrij problematisch bij directe vastgoedbeleggingen. In plaats van te investeren in een appartement van 600.000 euro, koop je wellicht beter twee appartementen van 300.000 euro. Want als een huurder vertrekt, heb je nog altijd een tweede huurder op wie je kunt terugvallen. Maar is twee appartementen voldoende? Hoe meer appartementen, hoe meer risicospreiding, maar ook hoe meer administratieve rompslomp. Om dat te verhelpen kan je overwegen het beheer uit te besteden aan een rentmeester.”

Laurenz Verledens