Vastgoed voor vermogensopbouw: vooral een kwestie van gezond verstand

Een eigen woning kopen is makkelijk, investeren voor de verhuur is dat niet. Doen alsof het voor jezelf is, is een klassieke fout bij dat soort investeringen.

Bij investeringen in vastgoed moet een belegger in de eerste plaats kijken naar het rendement en zijn doelstellingen. Een andere veelgemaakte fout is door een te grote focus op het rendement andere belangrijke factoren uit het oog te verliezen, zoals risico en gemoedsrust. Tot slot is ook het vaak weinig bekende hefboomeffect een interessant concept voor de uitbouw van uw vermogen. Laat ons dus beginnen met de basisprincipes van een goed beheer.

Diversifieer

Al uw kapitaal op dezelfde manier beleggen, is niet zonder risico. Als de markt verandert, lijdt heel uw vastgoedportefeuille eronder. Resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst. Vastgoedactiva zijn weinig liquide, met andere woorden niet makkelijk omzetbaar, in geval van problemen. Het is beter voldoende te diversifiëren. Koopt niet altijd in dezelfde gemeente. Investeer zowel in stedelijke centra als daarbuiten. Uw comfortzone verlaten is onaangenaam maar noodzakelijk om op een slimme manier te investeren. Beleggen in meerdere vastgoedsegmenten, dat moet uw doel zijn.

Winst in verhouding tot risico

Houd altijd voor ogen houden dat de potentiële winst afhangt van de risico’s die u neemt. U moet bereid zijn te verliezen en u moet dat verlies ook kunnen dragen. Bij vastgoedinvesteringen zijn de winsten en de verliezen groot. Verstandig beleggen is in de eerste plaats uw inleg beschermen. Wenst u uw kapitaal te beleggen als een goede huisvader of kunt u het zich veroorloven ‘te spelen’?

Risicobeheersing

Het risico staat in verhouding tot het gebrek aan ervaring en marktkennis. Twee of drie geslaagde transacties vormen op zich niet voldoende ervaring. Vooral niet als – zoals Oscar Wilde ooit zei – ervaring de naam is die mensen geven aan hun fouten. In de vastgoedsector is de lijst van potentiële complicaties lang en enkele investeringen laten u niet toe voldoende fouten te maken om er alle nodige lessen uit te trekken. Het is onmogelijk de markt te kennen en te begrijpen als een professional. Trek geen conclusies op basis van enkele aankopen. Uw analyse is meestal verkeerd of achterhaald.

Gemoedsrust

Als u vastgoed koopt, dan stelt u zich bloot aan een rist van potentiële problemen: een kapotte kraan, een verstopte afvoer, een verwarmingsketel die het laat afweten, enzovoort. Als u een doe-het-zelver bent en u hebt de tijd, perfect. Moet u daarentegen een beroep doen op een vakman, dan zullen uw zenuwen danig op de proef worden gesteld: behalve aan de kosten van de reparaties moet u het hoofd bieden aan de ontevredenheid van uw huurder over de wachttijden en de overlast.

Maar het grootste probleem schuilt in de kwaliteit van de nieuwe huurders: onbetaalde huur en/of kosten, beschadigingen, enzovoort. Meer en meer eigenaars trekken naar de vrederechter. Met alle stress en nervositeit van dien. Hoeveel tijd en energie bent u bereid daarin te steken? Die vraag moet u zich nu meer dan ooit tevoren stellen.

Positieve cashflow

Beschikken over een positieve cashflow – een financieel overschot – is ten zeerste aangeraden. In het ideale geval zijn uw huurinkomsten 20 procent hoger dan de kosten verbonden aan uw investering (hypothecair krediet, voorheffing, verzekering, leegstand, beschadigingen, enzovoort). Zo zouden huurinkomsten van 500 of 1000 euro geen krediet mogen dekken van meer dan 400 of 800 euro.

Visie en strategie

“Investeren zonder doel is zoals reizen zonder bestemming. U zult nooit gaan waar u heen wilt.” Wat wenst u? Wat voor type belegger bent u? Probeer niet uw buurman te imiteren, maar volg uw eigen persoonlijkheid. Aarzel niet uw omgeving en collega’s te vragen naar hun goede en slechte vastgoedervaringen. Elke goede strategie bevat overigens een plan B. Overweeg de best case maar ook de worst case. Wat zou u doen als u ziek wordt, uw werk verliest of naar het buitenland gaat?

Actie ondernemen

Veeleer dan financiële middelen, is het de capaciteit tot actie over te gaan die van iemand een belegger maakt. De tijd speelt in uw nadeel. Als u te lang nadenkt, loopt u kansen mis. Een interessant pand is via internet snel verkocht. Anderzijds is de tijd van de buitenkansjes voorbij. 94 procent van de vastgoedtransacties gebeurt via het internet. En door het internet zijn de verkopers zeer goed op de hoogte van de prijzen. U mikt op de overige 6 procent? 20.000 zelfstandige en loontrekkende vastgoedmakelaars hebben ze vóór u opgemerkt. Zoek dus niet naar de superzaak of naar de zeldzame parel, zij zullen die eerder vinden. Het is nutteloos daar uw energie aan te verspillen. Kies gewoon voor de goede investering, die u zich niet zult beklagen binnen vijf of tien jaar.