Vastned heeft een portefeuille van 1,2 miljard euro aan defensief winkelvastgoed met een voorspelbare kasstroom.
Vastned is opgericht in 1986 en bezit bijna 1,4 miljard euro aan winkelvastgoed, verspreid over Nederland, België, Frankrijk en Spanje. De onderneming richt zich hoofdzakelijk op winkels in populaire winkelstraten in historische binnensteden. De grootste vijf steden op basis van de vastgoedwaarde zijn Amsterdam (22%), Parijs (16%), Utrecht (7%), Bordeaux (9%) en Antwerpen (5%). Gevestigde retailers als H&M, Inditex (Zara), JD Sports, A.S. Watson en LVMH behoren tot de grootste huurders.
Vastned heeft in het voorbije decennium een metamorfose ondergaan. In 2011 had de portefeuille een waarde van 2,1 miljard euro. Daarna is het bedrijf zich meer gaan richten op de high streets in een select aantal grote steden. Er is voor circa 742 miljoen aan winkelvastgoed gekocht en voor 1,1 miljard euro verkocht. De transformatie werd in 2018 grotendeels voltooid en sindsdien ligt de bedrijfswinst (ebit) vrij stabiel op circa 35 miljoen euro per jaar. Winkels op de beste locaties hebben minder kans op leegstand en betere huurgroeiperspectieven. Toch heeft Vastned door de jaren heen flink moeten afwaarderen op zijn winkelbezit. De negatieve invloed van e-commerce en de rentestijging drukken de waarde van de panden.
Door de gestegen rente is de schuldgraad van vastgoedmaatschappijen gestegen. Bij Vastned bedroeg die 44,4 procent eind vorig jaar. Dat is niet direct een probleem, want die ratio mag van de banken tot 60 procent gaan. Maar Vastned moet het grootste deel van zijn schuld de komende jaren herfinancieren. Door de gestegen rente kan dat tot hogere rentelasten leiden. Daarom wil Vastned delen van de portefeuille desinvesteren, met als doel de schuldgraad onder 40 procent te krijgen. Tot dusver is er voor slechts 8,2 miljoen euro aan panden verkocht, 22 procent boven de boekwaarde.
Vorig jaar werd de portefeuille met 3 procent afgewaardeerd, vooral door een waardedaling in Frankrijk (-7%). In Nederland en België bleef de portefeuille vrij stabiel. Als verdere afwaarderingen achterwege blijven, hoeft Vastned minder dan 10 procent van de portefeuille te verkopen om bij een schuldgraad onder 40 procent uit te komen.
Wat overblijft, is een portefeuille van 1,2 miljard euro aan defensief winkelvastgoed dat een voorspelbare kasstroom genereert. De bezettingsgraad is opgelopen naar 99 procent, tegen 98,6 procent eind 2022. De betere bezettingsgraad en hoge indexatie zorgden vorig jaar voor een sterke autonome huurgroei van 8,6 procent. Daartegenover stonden fors hogere financieringslasten. Het directe beleggingsresultaat daalde met 2,1 procent naar 34,4 miljoen euro. Per aandeel is dat een daling van 2,05 naar 2,01 euro.
Vastned handhaaft het dividend op 1,85 euro per aandeel, waarmee de pay-out (deel van de winst dat aan de aandeelhouders wordt uitgekeerd) stijgt naar 92 procent van het directe beleggingsresultaat. Dat is ruim boven de doelstelling van minstens 75 procent.
Conclusie
De onzekerheden bemoeilijken een goede inschatting van de winst voor de komende jaren. Door de voorgenomen desinvesteringen en de verwachte hogere belastingdruk zou de winst per aandeel zo’n 15 procent lager kunnen uitvallen, op circa 1,70 euro per aandeel. Bij een pay-outratio van 80 procent kan het dividend uitkomen op 1,40 euro per aandeel. Na uitkering van het slotdividend over 2023 komt het dividendrendement dan iets onder 7 procent uit. Dat compenseert de onzekerheden en uiteraard komen renteverlagingen van de ECB de koersontwikkeling van de vastgoedgroep ten goede.
Advies: koopwaardig
Risico: gemiddeld
Rating:1B
Koers: 21,15 euro
Ticker: VASTN NA
ISIN-code: NL0000288918
Markt: Euronext Amsterdam
Beurskapitalisatie: 402,6 miljoen euro
K/w 2023: 11
Verwachte k/w 2024: 12,5
Koersverschil 12 maanden: +12%
Koersverschil sinds jaarbegin: +5%
Dividendrendement: 6,7%
