Gert De Mesure: “Cofinimmo: 5,7% netto dividendrendement bij beperkt risico”

Vorige week vrijdag organiseerde Cofinimmo zijn jaarlijkse investor day. Deze is volledig gewijd aan de bespreking van de evolutie in de vastgoedwereld. De resultaten van 2011 komen slechts in februari aan bod.

Gert De Mesure: “Een eerste belangrijke vaststelling is dat kantoren eind 2011 minder dan 50% van de portefeuille uitmaken. Sinds 2005 werd immers werk gemaakt van een diversificatiestrategie die erop gericht was het percentage belegd in kantoren geleidelijk te verlagen. Eind 2011 staan kantoren voor 49% van de portefeuille, rusthuizen voor 33%, de resterende 18% omvat o.a. de cafés van AB InBev (aangekocht in 2007) en de recent verworven agentschappen van de Franse verzekeraar MAAF. Een belangrijk voordeel van die diversificatie naar andere vastgoedsegmenten is de verlenging van de duur van de lopende huurcontracten. Deze bedraagt nu gemiddeld 11,5%. Voor het kantoorgedeelte is dat 6,2 jaar, voor de Belgische rusthuizen is dat een meer dan comfortabele 24 jaar. De huurcontract m.b.t. de Franse rusthuizen loopt nog 9 jaar, het contract met AB InBev heeft nog 19,3 jaar te gaan. Voor de rest van het vastgoed (o.a. de MAAF-agentschappen) gaat het om een resttijd van 12,8 jaar. Het management haalde ook de ongezonde ontwikkeling aan van de Brusselse kantorenmarkt als reden om te diversifiëren naar andere vastgoedsegmenten. Zo merkte men op dat ondanks de hoge verhuringen in de jaren 2003-2007, de leegstand bleef hangen rond 9%. Door de financieel-economische crisis van 2008 zakten de verhuringen gevoelig en liep de leegstand op tot 12% eind 2010, om eind 2011 slechts licht te dalen naar 11,80%. Er werd duidelijk teveel op speculatieve basis gebouwd in de voorbije 10 jaar, met als gevolg die hoge leegstand, die enerzijds drukt op de huurprijzen en anderzijds de sector verplicht om oudere gebouwen volledige te vernieuwen of een nieuwe bestemming te geven. Die reconversie is volop in gang in Brussel : oudere kantoren worden omgebouwd tot hotels, rusthuizen en appartementen. Cofinimmo plant ook 3 dergelijke conversieprojecten die betrekking hebben op 60.000 m2, met een geschatte kost van meer dan 65 miljoen euro.

Cofinimmo is ook heel enthousiast over de aankoop van meer dan 1.000 cafés van AB InBev (brutorendement vandaag 6,57%) en de acquisitie van 285 agentschappen van MAAF eind 2011 (brutorendement 7,13%). Het betreft in beide gevallen contracten met een relatief lange looptijd, waarbij Cofinimmo weinig moet investeren en die op termijn de realisatie van belangrijke meerwaarden moet toelaten. Zo verkocht ze al 10 cafés met een gemiddelde meerwaarde van 50%.

Wat zijn onze conclusies? Cofinimmo heeft een minder goed 2011 achter de rug, enerzijds omdat het als Bel-20 lid meegezogen werd door de minder goede beursomstandigheden, anderzijds omwille van de hoog blijvende leegstand in de Brusselse kantorenmarkt. De koers staat dus relatief laag. Cofinimmo slaagt er niettemin in om de negatieve impact van die kantorenmarkt te neutraliseren door een succesvol actief beheer. Het netto dividendrendement van ongeveer 5,7% is dan ook meegenomen, gelet op het beperkte operationele risico.