De portefeuille van Cofinimmo is gediversifieerder en minder conjunctuurgevoelig dan enkele jaren geleden. Het nettodividendrendement van 6 procent moet heel wat beleggers bekoren.
De vastgoedbevak Cofinimmo gaat dan wel door voor een defensief aandeel, maar toch heeft het sinds zijn hoogtijdagen eind 2006 en begin 2007 meer dan 45 procent van zijn waarde verloren. Dat verlies werd slechts gedeeltelijk gecompenseerd door het dividend. Dat de koers zo scherp is teruggevallen, komt door de premie van 40 procent tegenover zijn intrinsieke waarde waarmee het aandeel eind 2006 noteerde. Die premie was moeilijk te rechtvaardigen, zelfs als rekening werd gehouden met de stijgende vastgoedprijzen in die periode.
De crisis heeft de stijging van de vastgoedprijzen doen stokken. De intrinsieke waarde van het aandeel is gezakt met 15 procent tussen eind 2006 (115,10 euro) en eind 2011 (96,15 euro). Die daling is te wijten aan de evolutie van de vastgoedmarkt en de kapitaalsverhogingen sinds die periode (privéplaatsing van 72 miljoen euro, dividenden die deel werd betaald in nieuwe aandelen), die werden gecompenseerd door de aankoop van rusthuizen en commercieel vastgoed.
Kantoorgebouwen – een deel van de markt dat erg conjunctuurgevoelig is – vormen nog slechts 48 procent van de portefeuille van Cofinimmo. Meer dan een derde van de kantoren – die vooral in Brussel zijn gelegen – is verhuurd aan publieke instellingen, die veel stabieler zijn dan privébedrijven. Daardoor heeft de bevak een hoge bezettingsgraad in Brussel (91 procent eind maart 2012, tegenover 88 procent voor de totale markt).
Het op één na belangrijkste segment voor Cofinimmo zijn rusthuizen (35 procent van de portefeuille). 61 procent daarvan is gelegen in België, 39 procent in Frankrijk dankzij het partnerschap met Orpéa. Gezien de vergrijzing, het gebrek aan bedden en de duur van de huurcontracten, worden rusthuizen gezien als een segment met toekomst. Cofinimmo is daarnaast ook actief in de distributie (16 procent van de portefeuille). In 2007 heeft het de cafés van AB InBev overgenomen (Pubstone). In 2011 verwierf het in Frankrijk ook de agentschappen van de verzekeringsgroep MAAF (Cofinimur).
Ten slotte gaat Cofinimmo meer en meer publiek-private samenwerkingen aan. Die zijn interessant, gezien de zichtbaarheid van de inkomsten. Zo werkt de bevak mee aan de bouw van de nieuwe gevangenis in Leuze-en-Hainaut, een politiegebouw in Dendermonde en een brandweerkazerne in Antwerpen.
De portefeuille van Cofinimmo is dus veel gediversifieerder dan enkele jaren geleden. Er staat tussen 2012 en 2014 nog voor 305 miljoen euro aan investeringen op stapel, of 10 procent van de portefeuille. Om zijn projecten te financieren kan Cofinimmo gebruikmaken van de mogelijkheden van de nieuwe wet, die toestaat dat een bevak een dividend uitbetaalt in aandelen. Dat het aandeel noteert tegen een korting van 10 procent tegenover zijn intrinsieke waarde, bewijst dat Cofinimmo een veilige belegging is. Beleggers waarderen ongetwijfeld het nettodividendrendement van 6 procent.
Lees het artikel over defensieve aandelen in Trends, nr. 25 van 21 juni.
Cédric Boitte
www.accioz.be
