Cofinimmo biedt nog altijd een stevige korting

Cofinimmo noteert met een korting van 40 procent op de intrinsieke waarde. Het aandeel biedt een royale risicopremie tegenover een belegging in overheidsobligaties, terwijl de risico’s op de vastgoedmarkt afnemen.

Het ergste lijkt bij de meeste vastgoedvennootschappen achter de rug, maar van een fluks herstel is voorlopig nog geen sprake. Ook Cofinimmo heeft na twee heel moeilijke jaren moeite om overeind te krabbelen. Na een dieptepunt in het najaar van 2023 beleefde het aandeel de voorbije weken een tweede dip. Zo’n dubbele dip doet zich wel meer voor en kondigt vaak een herstel aan. De fundamenten zijn in elk geval stevig genoeg om er hogere koersen op te bouwen. Tegen 61 euro noteert Cofinimmo bijna 40 procent onder zijn intrinsieke waarde, wat een overdreven korting inhoudt. Het dividendrendement bedraagt ruim 10 procent, wat beleggers een risicopremie van ruim 7 procent biedt tegenover het rendement op een tienjarige Belgische overheidsobligatie. De langetermijnrente lijkt te stabiliseren rond 3 procent, wat de vastgoedmarkt de kans geeft om op adem te komen. Kortom, de huidige waardering weerspiegelt nog te veel de vastgoedmalaise van de voorbije jaren, wat beleggers nog altijd een interessante instapkans biedt om Cofinimmo op te pikken als defensief aandeel.

De operationele resultaten van 2023 waren intussen lang niet slecht. De vergelijkbare huurinkomsten stegen met 5,5 procent, hoofdzakelijk dankzij de indexering van de huurcontracten. Die inkomsten legden de basis voor een nettoresultaat uit de kernactiviteiten van 241 miljoen euro, of 7,07 euro per aandeel. Het uiteindelijke nettoresultaat dook echter 55 miljoen euro in het rood. Die verliescijfers zijn te wijten aan de lagere waarde van financiële indekkingsinstrumenten en een afwaardering van 182 miljoen euro van de vastgoedportefeuille. In 2023 daalde de faire waarde van de portefeuille met 2,7 procent, vooral door de stijging van de rentevoeten. Die waardedaling is aanzienlijk, maar verzinkt in het niet bij de korting van 40 procent op de intrinsieke waarde die de koers vandaag biedt. De afwaardering van 2,7 procent is opgebouwd uit een waardedaling van 2,2 procent op het zorgvastgoed en 5,8 procent op de kantoorportefeuille, die een kleiner aandeel heeft in de totale portefeuille.

Zorgvastgoed toont zich waardevaster dan kantoorvastgoed en biedt ook een hogere bezettingsgraad. Cofinimmo blijft de portefeuille zorgvastgoed daarom uitbreiden ten koste van het kantoorvastgoed. Vorig jaar heeft de groep voor ongeveer 300 miljoen euro gekocht en verkocht, waardoor het aandeel van zorgvastgoed steeg tot 75 procent van de portefeuille. Voor dit jaar is de ambitie 320 miljoen euro te investeren en voor 270 miljoen te verkopen, waarbij de schuldgraad ongeveer stabiel blijft rond 44 procent. De opgelopen schuldgraad noopte Cofinimmo eind vorig jaar om onverwachts 167 miljoen euro kapitaal op te halen tegen bodemkoersen. Zulke noodingrepen doen het vertrouwen in het aandeel geen deugd.

De bijbehorende verwatering van een kapitaalverhoging leidt er dit jaar toe dat de winst per aandeel uit de kernactiviteiten licht zal dalen tot 6,4 euro per aandeel. Toch wil het bedrijf zijn dividend over 2024 niet verlagen, zodat de ambitie is om ook in 2025 een dividend van 6,2 euro uit te betalen. De huurinkomsten worden de volgende jaren beschermd door een grote bezettingsgraad en de gemiddelde looptijd van dertien jaar van de huurcontracten.

Conclusie

Nu de langetermijnrente lijkt te stabiliseren, kan de rust op de vastgoedmarkt terugkeren. Cofinimmo noteert nog altijd met een korting van 40 procent op de intrinsieke waarde en biedt een dividendrendement van ruim 10 procent. Het aandeel biedt zo een royale risicopremie tegenover een belegging in overheidsobligaties, terwijl de risico’s op de vastgoedmarkt afnemen. We behouden het koopadvies.