De cijfers over 2023 bevestigen de moeilijke situatie op de vastgoedmarkt. De verkoop van kantoorgebouwen ligt stil en de residentiële markt is internationaal afgekoeld, maar in ons land blijft het niveau daar behoorlijk. Gezien het aanzienlijke gewicht van de Belgische woningmarkt bij de oudste vastgoedontwikkelaar van het land, is de toestand niet zo ernstig als bij Atenor, dat een zware kapitaalverhoging nodig had en het dividend schrapte. Bij Immobel is over boekjaar 2023 een dividend voorzien van 1,20 euro bruto per aandeel, al gaat het om een keuzedividend (in aandelen of in cash). De meerderheidsaandeelhouder, Marnix Galle, gaat voor een uitkering in aandelen, om de liquiditeitspositie (212 miljoen euro eind 2023) niet al te zeer verder aan te tasten.
In 2023 was er een nettoverlies van 38,4 miljoen euro, tegenover 10,7 miljoen euro nettowinst in 2022. Het dividend blijft doordat het recurrente (zonder uitzonderlijke elementen) nettoresultaat wel nog zo’n 12 miljoen euro in het zwart blijft.
Het management verdient lof voor de daling van de overheadkosten van 50 naar 32 miljoen euro (-36%). De focus is verschoven van groei naar operationele uitmuntendheid. Dat kon de scherpe daling van de bedrijfsopbrengsten (-33%, van 243,9 naar 162,8 miljoen euro) in belangrijke mate compenseren.
Die strategische besparende maatregelen kostten wel eenmalig 10 miljoen euro. Daarnaast waren er voor 40 miljoen euro waardeverminderingen, vooral op de residentiële activa in Frankrijk. Op een totale waarde aan activa van 1,7 miljard euro valt dat mee. De bedrijfsleiding hoopt dat dit jaar het vertrouwen in de sector terugkeert en dat de marktomstandigheden in 2025 verbeteren. Volgend jaar geeft de voorzitter en referentie-aandeelhouder, Marnix Galle, de fakkel als CEO door aan Adel Yahia.
Conclusie
De jaarcijfers lagen min of meer in lijn met de verwachtingen. Begin 2022 stond de koers dicht bij 80 euro, maar intussen is hij onder 25 euro gezakt en bedraagt de beurswaarde nog 250 miljoen euro. Met het oog op renteverlagingen en de daling van de lange rente in Europa denken we dat koersherstel mogelijk is. Vandaar het positieve advies.
Advies: koopwaardig
Risico: gemiddeld
Rating: 1B
Koers: 25,15 euro
Ticker: IMMO BB
ISIN-code: BE0003599108
Markt: Euronext Brussel
Beurskapitalisatie: 251,4 miljoen euro
K/w 2023: –
Verwachte k/w 2024: –
Koersverschil 12 maanden: -42%
Koersverschil sinds jaarbegin: -16%
Dividendrendement: 4,8%
