Baksteen blijft renderen: dit moet u weten

Door de historisch lage rentevoeten investeren steeds meer Belgen in vastgoed. Baksteen stelt de kleine belegger gerust: het biedt een stabiel rendement, met weinig risico op zware teleurstellingen.

Een veilige omniumverzekering voor goede huisvaders, zo zou je een investering in vastgoed kunnen noemen. Vastgoed blijft de belegging bij uitstek voor de Belg die zijn kapitaal wil doen renderen of uitkijkt naar een onbezorgde oude dag. De stabiliteit van de Belgische vastgoedmarkt tijdens de voorbije dertig jaar bevestigt dat. Op enkele lichte haperingen na zijn de prijzen altijd constant en regelmatig blijven stijgen.

De kans dat er een einde komt aan die gestage klim en dat de prijzen daarna ver inzakken, is klein. Geen enkele politicus waagt het aan de vastgoedfiscaliteit te tornen, dat zou politieke zelfmoord zijn. Verder blijven de gezinnen goed sparen, waardoor de vraag op peil blijft, in een tijd dat de hypotheekrente nog altijd historisch laag is. Kortom: in ons land is onroerend goed nagenoeg onverwoestbaar.

Een particulier die in vastgoed wil beleggen, kan kiezen uit twee mogelijkheden: baksteen of papier. De meest klassieke keuze is die voor een huureigendom of een tweede verblijf in het buitenland. Volgens cijfers van de Nationale Bank bezit 16 procent van de Belgische gezinnen een tweede eigendom. “De kleine Belgische belegger neemt niet graag risico’s”, stelde de vastgoedconsulent Christian Lasserre onlangs. “Hij kent de markt vaak niet goed en kiest doorgaans voor het standaardproduct: een nieuwbouwappartement met twee slaapkamers. Dat is het meest geruststellende segment.”

Baksteen heeft zijn voordelen. Het is een investering die je kunt financieren met een hypotheeklening, het is een regelmatige bron van inkomsten en het levert bij verkoop een meerwaarde op. “En dat terwijl niemand de reële waarde van zijn eigendom kent voor hij het verkoopt”, merkt Philippe Janssens van het bureau Stadim op. Maar er zijn ook nadelen, zoals het soms vervelende beheer van de eigendommen, het risico op leegstand, de lage liquiditeitsgraad van de activa, moeilijk in te schatten renovatiekosten en overdrachtsproblemen.

U belegt niet voor uzelf

Voor welk soort beleggingseigendom moet u kiezen? Het verstandigst is te kiezen voor een eigendom dat u de hoogst mogelijke huur en de laagst mogelijke kosten oplevert. “Je moet bij de keuze van een belegging geen rekening houden met je eigen gewoontes en voorkeuren”, stelt Evelyne Gielen van het vastgoedkantoor Mètre Carré. “Je moet goed nadenken over wat het beste rendeert.” De ligging van een eigendom is van kapitaal belang. Tegenwoordig is vooral het stadscentrum in trek – zowel in Brussel, Wallonië als Vlaanderen – vanwege de nabijheid van alle voorzieningen en het openbaar vervoer. Er is ook steeds meer vraag naar woningen die een zekere flexibiliteit bieden en die je kunt aanpassen.

“Maar je investeert niet in een eigendom om er zelf in te wonen”, voegt Gielen eraan toe. “In Elsene, waar de risico’s lager zijn, biedt een eigendom niet hetzelfde rendement als in Anderlecht. Tegelijk mag het ook niet te ver van je verblijfplaats liggen, voor het geval dat de huurder je nodig heeft.” Als u het beheer compleet uit handen wilt geven, kunt u een syndicus in de arm nemen. Die zal voor u een huurder zoeken, de huur innen en eventuele problemen afhandelen. Die dienst kost u tussen 8 à 10 procent van de maandelijkse huur. Dat is de prijs die u voor uw rust betaalt. Hou daar wel rekening mee als u uw rendement berekent.

Drie appartementen

In wat voor eigendom moet u investeren? Appartementen blijven een populaire optie, net zoals garages (hoewel het daar al wat te laat voor is), hotelkamers en kamers in een serviceresidentie. “De waarde van een vastgoedinvestering wordt afgemeten aan de diversificatie van de portefeuille en de investering op lange termijn”, legt Christian Lasserre uit. “Het is interessant verschillende soorten eigendommen te bezitten, zoals een garage, een studentenkamer, appartementen en een huis, en je portefeuille elk jaar aan te vullen. Dat betekent wel dat je permanent met het beheer bezig moet zijn.

Als je een woongebouw koopt, koop je vooral de capaciteit van een huurder om op lange termijn huur te betalen. Sommigen kiezen er daarom voor de huur te verlagen en zich zo te verzekeren van een geregeld inkomen.” Michael Zapatero, vastgoedconsulent bij Crombrugghe & Partners, voegt daaraan toe: “Als je 300.000 euro ter beschikking hebt, kun je beter investeren in drie eigendommen van 100.000 dan in één enkel eigendom. Zo verklein je het risico van de huurleegstand.”

Als u voor een appartement kiest, moet u nog beslissen of u voor nieuwbouw of een oud appartement gaat. Bij een nieuw appartement hebt u de eerste jaren geen last van renovatiewerken. Een oud appartement vergt meer inspanningen, maar daar staat wel een aantrekkelijker rendement tegenover. “Hoe kleiner het appartement is, hoe gemakkelijker het is een huurder te vinden en het appartement weer te verkopen”, meent Zapatero. “In Brussel is de interessantste belegging een nieuwe studio. Zulke studio’s kennen minder huurleegstand en de vraag ernaar is groot. Je vindt er al voor prijzen tussen 2500 en 3500 euro per vierkante meter. Daarnaast moet je grote woningprojecten vermijden. Er komen dan zo veel appartementen tegelijk op de markt, dat je moeite kunt hebben ze te verhuren. Kies liever voor kleine projecten.”

De gemiddelde prijs van een nieuw appartement ligt tussen 2500 en 3500 euro per vierkante meter. Bij sommige luxeprojecten kan de rekening oplopen tot 5000 à 6000 per vierkante meter. Maar voor dat segment zijn er maar heel weinig gegadigden. Beleggers geven doorgaans 200.000 euro uit. “Dat is een psychologische grens”, merkt Philippe Janssens op. “Er zijn maar weinig mensen bereid meer uit te geven.” We moeten daarbij aantekenen dat de uiteindelijke prijs, met een btw op nieuwbouw van 21 procent en een eigen inbreng van 20 procent, algauw kan oplopen tot 280.000 euro. En als u minder wilt investeren, kunt u al vanaf 90.000 euro (exclusief btw) een studentenkamer vinden.