‘Hogere belastingen zullen huren duurder maken’

“There are no solutions. There are only trade-offs.” – Thomas Sowell

Het nieuws sloeg afgelopen week in als een bom. Uit de regeringsonderhandelingen was gelekt dat het belasten van de reële huurinkomsten op tafel lag. Dat was in de politiek heel lang een soort monster van Loch Ness – iedereen sprak erover maar niemand dacht dat het ook ooit echt zou opduiken.

Vanuit het oogpunt van rechtvaardigheid valt zeker iets te zeggen voor het belasten van de reële huurinkomsten. Vandaag betalen verhuurders belasting op het kadastraal inkomen, een hypothetische huurinkomst van panden of woningen. Maar die is al decennialang niet geïndexeerd. Daardoor worden huurinkomsten de facto veel minder belast dan andere inkomsten uit roerend vermogen of uit arbeid. Dus belasten we gewoon huurinkomsten extra, waardoor elke bron van inkomsten ongeveer gelijk wordt belast. Opgelost? Zo eenvoudig is het niet.

Er zijn altijd tweederonde-effecten. Elke belasting is bedoeld om geld op te halen. Tegelijk zorgen belastingen ook altijd voor een gedragswijziging. Wanneer eigenaars meer belasting moeten betalen op huurinkomsten, zullen er twee grote gevolgen zijn. Enerzijds zullen ze een stuk van de hogere belasting afwentelen op hun huurders, met hogere huurprijzen tot gevolg. Ook zullen heel wat eigenaars hun woning van de hand doen omdat het huurrendement niet langer aantrekkelijk is. De gevolgen zijn dezelfde: er zullen minder huurwoningen zijn en de huurprijzen zullen stijgen.

Laat ons ook niet vergeten dat wonen vandaag al aan de dure kant is. Huur- en woningprijzen stijgen sneller dan de inflatie. Als het verhuren van woningen dan toch het financiële walhalla zou zijn, waarom wordt er dan niet massaal bijgebouwd? Omdat vergunningen, beroepsprocedures en nieuwe regels niet alleen de wachttijden, maar ook de kosten steeds verder opdrijven. Elk jaar worden nieuwe regels bedacht rondom water, isolatie, energieverbruik of andere thema’s. Opnieuw allemaal goed bedoeld, maar ook daar is over de trade-offs te weinig nagedacht. Meer regels en meer vergunningen maken wonen duurder. Een belastingverhoging op huurinkomsten zal die trend alleen maar versterken.

Het vergt weinig fantasie om in te beelden dat de overheid ook die dure woonprijzen, die ze zelf mee veroorzaakt, zal willen aanpakken door extra overheidsbeleid. Huursubsidies, aankooppremies of zelf meer woningen bouwen en verhuren, waarvoor uiteraard nog meer belastinggeld nodig is.

Het is het zoveelste bewijs dat alle overheidsmaatregelen ook neveneffecten hebben. Neveneffecten die vaak contraproductief zijn. Zo gaat het altijd en overal. Er zijn in de economie dan ook geen eenvoudige oplossingen, er zijn alleen trade-offs. Kijk naar de werkloosheidsval. Mensen met een uitkering die een baan aanvaarden, gaan er netto vaak financieel op achteruit. Hun nettoloon is misschien hoger dan hun uitkering, maar omdat ze plots werken, verliezen ze allerhande voordelen. Elk van die voordelen werd ooit bedacht door een politicus, met de goede intentie om het leven van werkloze mensen makkelijker te maken. Maar met het gevolg dat werkloze mensen werkloos blijven.

Denk ook aan de vermogensbelasting: extra inkomsten voor de overheid, maar een rem op ondernemerschap en waardecreatie. Denk aan Europa dat wil “vooroplopen in klimaatbeleid”, maar waardoor de Europese industrie niet langer concurrentieel is. Denk aan striktere emissiestandaarden voor auto’s, waardoor nieuwe auto’s zo duur worden dat mensen langer met vervuilende auto’s blijven rijden.

Geen enkele beleidsmaatregel is een oplossing op zich. Er zijn altijd neveneffecten, tweederonde-effecten of trade-offs. Het zou van vooruitziend beleid getuigen mochten politici en regeringsonderhandelaars die neveneffecten en trade-offs ook van tevoren in kaart brengen.