‘Betaalbaar wonen vereist minder regels’

Alles wat het bouwen van nieuwe woningen moeilijker maakt, verkleint het aanbod en maakt wonen duurder, schrijft Peter De Keyzer.

Verandert Vlaanderen vroeg of laat in Los Angeles? LA is één uitgestrekte urbane pannenkoek: honderden vierkante kilometers met bijna uitsluitend laagbouw, nauwelijks urbane centra en bijgevolg permanente verkeersproblemen.

Los Angeles heeft strenge en complexe bouwvoorschriften, die bouwen in de hoogte sterk beperken. De al decennialang sterk groeiende bevolking kon dus niet terecht in centra met geconcentreerde hoogbouw, wat resulteerde in steeds verder uitgesmeerde laagbouw.

Het gevolg: geen echte centra, laagbouw zover het oog kan zien en permanente verkeerschaos. Door de strenge regulering wordt wonen in LA ook veel sneller veel duurder dan in andere snelgroeiende centra in de Verenigde Staten.

Ook in Vlaanderen is de bevolkingsdichtheid heel groot. Ook hier wonen we in een platte, uitgestrekte pannenkoek van wooneenheden zonder veel structuur, met de bijbehorende files en congestie. Ook hier nemen de voorschriften en regels voor wonen en huren elk jaar toe.

Allemaal goed bedoeld, maar met dezelfde gevolgen als in de City of Angels: huren en kopen wordt jaar na jaar structureel duurder. En dan hebben we het nog niet gehad over de ontelbare, tergende beroepsprocedures tegen bouwplannen, met vertragingen tot gevolg.

Het is nochtans simpel: wie wil dat kopen en huren betaalbaar blijft, moet zorgen voor minder regels en minder vertragingen. Alleen zo kan het aanbod sneller groeien dan de vraag. Punt.

Beleidsmakers hebben telkens grote plannen om in te grijpen in de woningmarkt. Uit naastenliefde, idealisme of doelen ver in de toekomst komen ze met allerhande nieuwe voorschriften rond zonering, hoogte, isolatie, kwaliteit, noem maar op. Een dag geen nieuwe regels bedacht, is een dag niet geleefd. Ook professionele beroepsindieners mogen probleemloos obstructie plegen tegen eender welk bouwwerk. Omdat het kan. Allemaal met hetzelfde gevolg: duurder wonen. Zeg dan ook niet langer “we maken regels voor betere woningen”, zeg “duurder wonen”. Zeg niet langer “nieuw woonbeleid”, zeg “duurder wonen”. Zeg niet langer “beroep aantekenen”, zeg “duurder wonen”. Zeg niet langer “beschermen van huurders”, zeg “duurder wonen”. Alles wat het bouwen van nieuwe woningen moeilijker maakt, verkleint het aanbod en maakt wonen duurder. Zo eenvoudig is het.

De recentste cijfers over de woningmarkt in 2023 wijzen in dezelfde richting. Afgelopen jaar werden in Vlaanderen liefst 17 procent minder huizen verkocht dan een jaar eerder. Toch steeg de prijs van het gemiddelde huis met 3 procent. Een markt met dalende transacties en stijgende prijzen is een markt met te weinig liquiditeit. De gestegen rente zit daar voor iets tussen: door de gestegen korte- en langetermijnrentes wordt kopen duurder. Dat schrikt vermogende kopers echter niet af. De gestegen gemiddelde transactieprijs wijst erop dat de hogere inkomenssegmenten wél nog blijven kopen.

Dat de prijzen blijven stijgen, ondanks een lager aantal transacties, is uitsluitend toe te schrijven aan een teveel aan regels en dus een tekort aan nieuw betaalbaar aanbod. Daardoor raken we telkens verleid weer met nieuwe initiatieven te komen: sociale woonleningen, premies, subsidies enzovoort. Dus: een overvloed aan regels van de overheid maakt wonen duurder, waarna diezelfde overheid belastinggeld gebruikt om het dure wonen te compenseren. Wat een absurditeit.

Moeten we alle regels dan afschaffen? Uiteraard niet. Mensen moeten niet wonen in overstromingsgebied of in het laatste stukje vrije ruimte. We kunnen wel in de hoogte bouwen veel makkelijker en sneller vergunnen dan laag bouwen. Zeker in snel duurder wordende steden zoals Gent of Leuven is veel meer hoogbouw nodig, om wonen betaalbaar te houden. Dat zou het aanbod vergroten en de prijzen voor kopen en huren drukken. Wie kijkt naar een stad met een indrukwekkende skyline als Rotterdam, ziet dat dat mogelijk is. Alles wat zorgt voor snellere vergunningen en sneller bouwen, zal kopen en huren betaalbaarder maken. Al de rest is afleiding.

De auteur is econoom en managing partner van Growth Inc.