WDP bewijst: koersval vastgoedaandelen draait niet om winst maar waardering

De koers van Warehouses De Pauw (WDP) viel met meer dan 40 procent terug sinds het begin van dit jaar. De cijfers over de eerste negen maanden van het jaar zijn nochtans geruststellend.

De cijfers over de eerste negen maanden van 2022 bewijzen dat er operationeel niks aan de hand is bij Warehouses De Pauw (WDP). Het management van de gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv) bevestigt de winst- en dividendverwachtingen voor 2022. De koersval bij de logistieke vastgoedspeler legt dus geen operationeel probleem bloot, maar wel een waarderingsprobleem.

Lees verder onder de video (reportage Kanaal Z)

Winstgroei op peil

De bezettingsgraad stond eind september nog altijd indrukwekkend hoog met 99,0 procent (98,5% eind 2021) met een gemiddeld nettohuurrendement van 4,7 procent. De huurcontracten hebben een gemiddelde looptijd van 5,4 jaar. De courante winst (winst uit de gewone activiteiten) maakte in de eerste negen maanden een sprong van 17 procent tot 175,9 miljoen euro. De winst per aandeel is gestegen met 14 procent tot 0,95 euro per aandeel (was 0,83 euro). De schuldgraad bedroeg eind september 39,2 procent, tegenover 38,7 procent eind juni. Liefst 85,6 procent van de schulden is ingedekt tegen de stijgende rente op de lange termijn (gemiddeld 7 jaar). De gemiddelde rentevoet op de uitstaande schuld ligt op 1,9 procent. Dat is zelfs minder dan de 2,0 procent van eind 2021.

De bedrijfstop bevestigde de eerder uitgesproken ambitie om de winst per aandeel dit jaar te laten stijgen van 1,10 naar 1,25 euro per aandeel (+14%). Dat ligt perfect in lijn met de prestatie in de eerste negen maanden. Die winstontwikkeling moet toelaten het dividend te laten oplopen tot 1 euro bruto per aandeel (was 0,88 euro per aandeel). Het strategische groeiplan 2022-2025 wil de winst per aandeel tegen 2025 opkrikken tot 1,50 euro per aandeel. De reële waarde van de vastgoedportefeuille is sinds eind vorig jaar toegenomen van 6,05 naar 6,89 miljard euro.

Enkele uren na de bekendmaking van de cijfers kondigde WDP toch wel enigszins verrassend gezien het koersverloop dit jaar een private plaatsing aan van nieuwe aandelen met de bedoeling 300 miljoen euro op te halen. Benieuwd hoe snel dat bedrag wordt opgehaald en tegen welke koers de operatie zal gebeuren.

Overwaardering verdwenen

De cijfers zijn dus geruststellend. Hoe kan het dan dat de beurskoers meer dan 40 procent terrein verloor sinds begin dit jaar? Om dat te duiden, moeten we er de intrinsieke waarde van het aandeel bij halen. Die bedroeg eind september 22,0 euro, tegenover 21,3 euro eind juni en 19,0 euro eind 2021. Ook dat bevestigt de positieve evolutie. Maar de beurskoers bedroeg eind vorig jaar, begin dit jaar wel 42 euro. Dat betekent dat de premie van de beurskoers ten opzichte van de intrinsieke waarde is teruggevallen van meer dan 100 procent begin dit jaar tot afgerond 15 procent en het brutodividendrendement is hersteld van 2,1 procent begin dit jaar naar 4,0 procent.

Grote en kleine beleggers moeten dus eerst naar zichzelf kijken om de koersval van WDP, en van andere vastgoedaandelen, te verklaren. Professionele en particuliere beleggers zijn de vastgoedbeleggingen gaan gebruiken als compensatie voor de almaar dalende rendementen op obligaties. Sommigen omschreven gvv’s zelfs als het perfecte alternatief voor obligaties. Daarbij was er de jongste jaren een bereidheid om een steeds hogere gemiddelde premie tegenover de intrinsieke waarde te betalen. Dat leidde bijvoorbeeld voor het WDP-aandeel tot een gemiddelde return (koerswinst + dividend) van 26,1 procent per jaar in de periode 2009-2021. Dat is onwaarschijnlijk hoog.

Maar WDP en zijn collega’s blijven wel aandelen, die eigenlijk ‘renteproducten’ waren geworden. Zodra de rente bij ons steeg, namen de premies af en sloegen ze zelfs om in een gemiddelde korting tegenover de intrinsieke waarde. Want op de eerste plaats zijn professionele beheerders weer overgeschakeld van vastgoedaandelen naar obligaties mét rente. In die zin is de stevige koerscorrectie alleen maar logisch en gezond te noemen. WDP geeft aan 6,5 procent van de verwachte 8 procent inflatie te kunnen doorrekenen. Dat geeft ook nog eens een geruststellende bevestiging van het inflatiebestendig karakter van de vastgoedportefeuille.