Waar winkelen we na corona?

Topwinkelwandelstraten zullen de coronacrisis overleven, net zoals de meeste shopping- en retailcentra. Handelskernen in kleine steden, die het dikwijls al moeilijk hebben, delen echter in de klappen.

‘De covid-19-crisis hakt flink in op het winkelvastgoed”, signaleert Boris van Haare Heijmeijer, retailexpert van de Nederlandse vastgoedinvesteerder ProWinko. “Veel consumenten hebben tijdens de lockdown voor het eerst e-commerce ontdekt en hebben de smaak te pakken. De aankoop van goederen via het internet is in die periode met een derde gestegen. Die sprong voorwaarts werd pas over drie jaar verwacht. Voor enkele winkels en ketens leidt meer e-commerce tot een omzetdaling, die hen de das kan omdoen. Let wel: fysieke winkels blijven belangrijk op toplocaties. De Antwerpse Meir blijft na deze crisis nog altijd de place to be.”

Corona had nog een tweede effect. “De bevolking bleef uit schrik voor een besmetting zo veel mogelijk weg uit de winkelstraten en de shoppingcentra”, zegt Luc Plasman, directeur van de Belgisch-Luxemburgse Raad voor Retail en Winkelcentra. “Er werd doelgericht gewinkeld: een retailpark binnenrijden, kopen en terug naar huis.” “Consumenten hebben de weg naar de snelle aankoop leren kennen. Die komen terug”, zegt Jan De Nys, de CEO van Retail Estates, dat investeert in dat segment.

Communicerende vaten

Een derde verschuiving gebeurde in het type aankopen. De vastgoedmakelaar Cushman & Wakefield spreekt over “communicerende vaten” tussen de dalende winkelbezoeken voor kleding en schoenen en de toenemende winkelbezoeken voor voeding, sport- en huishoudartikelen. De Nys: “Kledingketens raakten hun voorjaarscollectie aan de straatstenen niet kwijt. De omzet van de feestkleding denderde naar beneden. De klassieke mannenkleding deed het heel slecht. Wie wil er een nieuw maatpak als hij enkel digitaal vergadert? Als 10 tot 15 procent van de goederen niet wordt verkocht, vreet dat aan het kapitaal van de kledingketens. Zij hopen op een sterke kerst in 2021, maar het wordt moeilijk.”

Voeding zal het beter blijven doen, verwacht Stefan De Bock, de CEO van Forum Estates, een vastgoedinvesteerder in voornamelijk supermarkten. “Er werd meer gekookt. Mensen kochten meer dan ooit vers in de binnenstedelijke buurtsupermarkt en wekelijks in de grote supermarkt met een parking. Deels thuiswerken blijft ook na de coronacrisis ingeburgerd. Ik verwacht dan ook dat buurtwinkels het beter blijven doen.”

Minder kledingwinkels

De voorbije maanden kwamen Belgische kledingketens in de problemen. “Alle ketens moeten saneren om te overleven”, zegt Boris van Haare Heijmeijer. Die saneringen zullen wegen op het vestigingsbeleid, voorspelt Koenraad Van Nieuwenburg, chief investment officer van Retail Estates. “Ketens betaalden voor een flagshipstore in een winkelcentrum jaarlijks 1500 euro huur per vierkante meter, plus nog eens de helft voor bewaking, gemeenschapsvoorzieningen en verlichting. Dan wordt een goed bereikbare baanwinkel met een jaarlijkse huurprijs van 100 euro per vierkante meter plus 5 euro kosten plots heel aantrekkelijk.”

“Ketens met voldoende kapitaal, zeker als ze goed liggen bij de consument, zullen overleven”, voorspelt Van Haare Heijmeijer. “H&M, Zara en andere grote ketens zullen wat kleinere, minder rendabele filialen sluiten en investeren in grote winkels in centrumsteden. Die blijven een bestaansreden hebben, ook omdat consumenten er producten uitzoeken die ze later digitaal bestellen. De internetaankopen van een keten verdubbelen door de aanwezigheid van een winkel in een regio.”

Dat vertaalt zich in de huurprijzen, heeft Arnaud de Bergeyck van Cushman & Wakefield berekend. Het voorbije jaar daalden de huurprijzen 10 à 15 procent op stedelijke toplocaties, zoals de Meir in Antwerpen en de Nieuwstraat in Brussel (richthuurprijs van 1600 euro per vierkante meter per jaar) en in shoppingcentra (1150 euro). “De secundaire markten in sommige kleine steden zagen vorig jaar een daling van 30 procent. De prijzen variëren van 100 euro in Lier tot 400 euro in Mechelen.”

Fast fashions

Veel kledingketens speuren de periferie af voor een goedkoop alternatief, signaleert De Nys. “Veel stadscentra zullen, zeker voor een tijd, heel wat minder divers worden.” Dat is een gevolg van het overaanbod van kledingketens in centrum- en kleine steden. “Winkeleigenaars hebben massaal verhuurd aan vooral fastfashionketens”, weet De Nys. Dat zijn ketens zoals H&M of Primark, die mikken op goedkope kleding, vaak geproduceerd in lagelonenlanden. Ze halen hun winst vooral op de massaverkoop met lage marges, in tegenstelling tot highfashionketens die een hoger rendement boeken op kwaliteitsmerken. “Fast fashion verdrong de betere kledingzaken, elektro- en boekenwinkels in de kleine steden naar de periferie”, zegt De Nys. “Hunkemöller, Kruidvat en Standaard Boekhandel zitten nu bij ons, waar ze voor een veel minder complex pand de helft van de handelshuurprijs betalen dan in steden als Waregem, Diest en Leuven. Zij zullen niet terugkeren naar de vaak minder aantrekkelijke steden.”

Dat kan zware gevolgen hebben, vreest professor Maarten Van Acker van de Onderzoeksgroep voor Stadsontwikkeling aan de Universiteit Antwerpen. “Het is cruciaal voor hun leefbaarheid dat kleine steden zoals Oostende, Roeselare en Mol hun handelskernen behouden. In sommige heersen door de leegstand schrijnende toestanden. Het zal er niet op verbeteren door de crisis van het voorbije jaar en de economische moeilijkheden die we nog kunnen verwachten. Leegstand leidt tot een exponentiële verloedering van die handelskernen.”

Thuiswerk vraagt een ander vastgoed

De coronacrisis heeft ook een blijvende invloed op andere vastgoedsegmenten. Zo zag de woningmarkt na de lockdown een stevige heropleving. De Notarisbarometer noteerde vorig jaar een prijsstijging met meer dan 6 procent. Vooral grotere huizen met een tuin en ruime appartementen met een groot terras waren gewild. Volgens notaris Bart van Opstal blijft die trend aanhouden, omdat de eigen woning weer aan belang zal winnen. De Vlaming zal meer thuiswerken en wil een prijs betalen om dat in comfortabele omstandigheden te doen. Bovendien is een tweede verblijf in België veiliger en beter bereikbaar dan in het buitenland.

Volgens Stephane Verbeeck, de voorzitter van de belangenvereniging van de vastgoedsector BVS-UPSI, zijn de gevolgen van de coronacrisis het meest uitgesproken voor kantoorvastgoed. Bedrijven en werknemers beseffen de voordelen van thuiswerken. Alexander Kortleve, die de Vlaamse kantoormarkt volgt voor de vastgoedmakelaarsgroep CBRE, verwacht dat de vraag naar kantoren zal afnemen en dat die markt onder stress kan komen.

Corona had een positief effect op logistiek vastgoed door het succes van e-commerce en een stijgende vraag van supermarkten naar ruimte. Ook geneesmiddelenproducenten zochten meer aangepaste magazijnen. De leegstand bereikte een laagterecord van 2 procent, berekende CBRE. De vraag is zo sterk dat gevreesd wordt dat het aanbod in 2021 de limiet bereikt.

Industrieel vastgoed deed het iets minder goed. Ook dat segment heeft een te beperkt aanbod.