Wie Stefaan Gielens zegt, zegt Aedifica en omgekeerd. De CEO van het zorgvastgoedbedrijf bouwde in twintig jaar een portefeuille van ruim 6 miljard euro uit. Dit jaar pakte Gielens uit met het gedurfde bod op sectorgenoot Cofinimmo als het volgende hoofdstuk in het groeiverhaal.
De mens
In oktober blies Stefaan Gielens zestig kaarsjes uit. “Dat getal zet je aan het denken, maar ik heb nog genoeg energie om de volgende zeven jaar actief te blijven tot mijn 67 jaar, de pensioenleeftijd voor mijn generatie. En ik geef toe, als beginnende voetballer leg je kilometers af, als ervaren voetballer reken je meer op je positiespel. Maar zo kun je ook langer actief blijven”, zegt Stefaan Gielens.
Gielens landde in het vastgoed omdat hij zijn draai niet vond aan de balie. De rechtenstudent ging in 1994 aan de slag bij Immolease, een dochter van Almanij gespecialiseerd in de uitgifte van vastgoedcertificaten, eerst als juridisch expert en later als secretaris-generaal. Na de opslorping van Almanij in de KBC Groep in 2005 paste Gielens voor een job bij een grootbank. Hij kreeg de post van CEO aangeboden van een nieuwe gereglementeerde vastgoedvennootschap, gespecialiseerd in residentieel vastgoed en opgericht door de Britse vastgoedmakelaar Grimly en Bank Degroof. Het bedrijf, intussen gedoopt tot Aedifica, debuteerde in 2006 op de beurs en trok vanaf 2012 de kaart van zorgvastgoed, anticiperend op de vergrijzing en aangetrokken door interessante rendementen tegen een beperkt risico. Vandaag is Aedifica met een portefeuille van ruim 6 miljard euro een referentie in het Europese zorgvastgoed.
Stefaan Gielens ziet zichzelf als een laatbloeier. Hij staat te boek als loyaal, correct, bescheiden en integer. Hij ontpopte zich de voorbije jaren als een uitstekende communicator. “Wij hebben geen referentieaandeelhouder, dus moeten we voortdurend communiceren met de beleggers. Ik doe dat nog altijd met veel enthousiasme. En de input van onder meer Amerikaanse aandeelhouders, zoals Blackrock, houdt je wakker.”
Het team
Stefaan Gielens stuurt 130 mensen aan, van wie een zestigtal in Brussel werken. Zijn directiecomité bestaat uit vier trouwe luitenants: CFO Ingrid Daerden, in 2021 nog gekozen tot Trends CFO of the Year, COO Raoul Thomassen, CIO Charles-Antoine van Aelst en Sven Bogaerts als chief mergers & acquisitions. “Ik wil mensen in mijn directiecomité die in hun taken beter zijn dan ik”, zegt Gielens. “Mijn vier collega’s zijn zeer sterke mensen en onze structuur is vrij horizontaal, zonder veel hiërarchie. Er is een sterk vertrouwen. Ik heb bijna nooit de behoefte om over hun schouder mee te kijken. We hanteren daarbij een consensusmodel. Onderlinge discussies leveren meestal een groepsbeslissing op. Soms is het aan de CEO om de knoop door te hakken. Het bod op Cofinimmo is unaniem gedragen door het directiecomité en de raad van bestuur. Op onze algemene vergadering stemde 99,9 procent van de aandeelhouders voor onze kapitaalverhoging die nodig is om de overname met nieuwe aandelen te betalen. Die stalinistische score had ik niet zien aankomen.”
‘We moeten voortdurend communiceren met de beleggers. Ik doe dat nog altijd met veel enthousiasme’
Door de sterke groei van de voorbije jaren is het zaak de organisatie soepel en inventief te houden. “In een klein bedrijf zijn de beslissingslijnen kort en sta je mee op de werf. Vandaag stuur ik een groep aan en hou ik me vooral met de strategie bezig. Ook het bewaken van intern ondernemerschap staat hoog op de agenda. De grote uitdaging bij groei is dat ondernemende enthousiasme te behouden”, zegt Gielens.
“Ik heb me verzoend met een eeuwige slingerbeweging tussen controle en autonomie. Je bent je ervan bewust dat de landenteams voldoende autonomie nodig hebben om gemotiveerd te blijven, maar je moet ook je aandeelhouders kunnen tonen dat je weet wat er gebeurt in je bedrijf. Die voortdurende zoektocht naar het juiste evenwicht is gezond. Ik ben er trots op dat onze vertrouwensindex bij onze werknemers dit jaar is gestegen. Ik had iets meer onzekerheid verwacht door de deal met Cofinimmo.”
Het bedrijf
Als zorgvastgoedbedrijf beheert Aedifica een portefeuille van ruim 6 miljard euro, op 615 locaties in 7 landen, goed voor bijna 50.000 eindgebruikers. Voor dit jaar rekent het bedrijf op een winst van 238 miljoen euro, of 5,01 euro per aandeel. De schuldgraad van 42 procent laat ruimte voor groei. “We beginnen voor expansie ook naar Oost-Europa te kijken, want daar is een professionalisering van de zorg bezig”, zegt Gielens.
Eerder dit jaar verraste hij de markten met een gedurfd maar strategisch zinvol bod op sectorgenoot Cofinimmo. Zodra de mededingingsautoriteiten groen licht geven, krijgt een wereldleider in zorgvastgoed vorm met een portefeuille van ruim 12 miljard euro. “Onze aanpak is assertief, maar wij zijn geen barbaren aan de poort. De Belgische vastgoedwereld is toe aan een schaalvergroting”, zegt Stefaan Gielens.
Ook zonder fusie staat het bedrijf voor dezelfde uitdaging, zegt Gielens. “De vraag naar zorgvastgoed trekt opnieuw aan. De vergrijzing schakelt een versnelling hoger nu de eerste babyboomers tachtig jaar worden. We moeten klaar zijn voor die nieuwe groeicyclus door onze kapitaalkosten zo laag mogelijk te houden.”
In de VS draait de markt opnieuw op volle toren. Zorgvastgoedbedrijven noteren er met een premie, waardoor ze vlot kapitaal kunnen ophalen om een nieuwe groeicyclus te financieren. Volgt Europa? Gielens: “Wij noteren nog met een korting op de intrinsieke waarde. Vers kapitaal is nog te duur voor ons. Maar ik sluit niet uit dat ook wij opnieuw aansluiting vinden bij dat groeimodel, gegeven de stijgende vraag naar zorgvastgoed. We beseffen wel dat de sterke groei van de periode 2012-2022 niet herhaald kan worden, want de ultralage rentevoeten zijn iets van het verleden.”
