Retailparken en e-commerce komen als winnaars uit de crisis: hoe het winkellandschap verschraalt

Voor de winkeluitbaters luiden de koopjes voor het eerst sinds lang weer normale tijden in. Veel kledingzaken hebben de coronacrisis niet overleefd, en er zullen er nog volgen. In kleine winkelsteden zal het aanbod verschralen. De retailparken zijn versterkt uit de crisis gekomen. De toekomst van de shoppingcenters is onzeker.

Op 1 juli is voor het eerst weer een normale koopjesperiode van start gegaan. De uitbaters, de winkelketens en de vastgoedbeheerders meten de schade op na een extreem moeilijk periode. “De pandemie heeft sommige trends in de retailsector sterk versneld”, signaleert Nicolas Beaussillon, de CEO van de beursgenoteerde vastgoedinvesteerder Wereldhave Belgium. “E-commerce is definitief ingeburgerd. De kledingsector, die het al moeilijk had, heeft een klap gekregen.”

Beaussillon ziet drie vastgoedniches scoren: “Winkels in de centra van de grote steden blijven aantrekkelijk bij de klanten en de investeerders. De shoppingcenters zullen als belevingscomplexen met attracties ook gezinnen aantrekken, die naast het amusement de winkels en de horeca bezoeken. De supermarkten en de retailparken zullen mensen doelgericht bezoeken, voor specifieke aankopen.”

Retailparken houden stand

Jan De Nys is de CEO van het beursgenoteerde Retail Estates, met een portfolio van 1,7 miljard euro in retailparken in België en Nederland. Hij kocht vorig jaar voor 111 miljoen vastgoed bij. De bezettingsgraad daalde van 97,97 naar 97,07 procent op 31 maart 2021. De Nys verwacht het niveau van 2020 te halen.

“De coronaperiode was de ultieme stresstest van ons concept”, zegt hij. “De winkelparken en de e-commerce kwamen als winnaars uit de coronacrisis. Door in onze parken te focussen op winkelketens voor woninginrichting en doelgericht winkelen genoten we zelfs van een coronabonus. De crisis heeft ons één maand huur gekost en vergde geen bijkomende investeringen. Dat wij als een van de eerste beursgenoteerde winkelvastgoedinvesteerders weer met een premie noteren op de beurs, is het resultaat van een volgehouden specialisatie.”

De Belgische retailparken deden het tijdens de voorbije crisis vrij goed, leert ook een recente studie van de vastgoedadviseur JLL. Er is in juni een kwart meer nieuwe ruimte ingenomen dan gemiddeld in de voorbije vijf jaar. Twee op de drie nieuwe winkels openden de deuren in die parken, of 11 procent meer dan normaal. De huurprijs bleef er vrij stabiel op 165 euro per vierkante meter.

Kleding krijgt klappen

Op de Antwerpse Meir en in de Brusselse Nieuwstraat daalden de winkelhuurprijzen wel: met 11 procent naar respectievelijk 1550 en 1600 euro per vierkante meter. De opname van ruimte voor nieuwe winkels lag 8 procent lager dan in 2020. De voeding- en drankwinkels deden het vrij goed in de steden. De kleding- en schoenenketens kregen er klappen.

Dat is een gevolg van een gewijzigd koopgedrag. De kledingketens haalden ooit hoge winstmarges op high fashion, met topmerken als Versace en Dolce & Gabbana. De consument kiest vandaag meer voor fast fashion, kleding met een heel korte levensduur, waarop ketens zoals Zara, GAP en Primark winst maken met massaverkoop tegen kleine marges op almaar lagere verkoopprijzen.

“Er was al een concentratie van de vestigingen bij ketens als H&M, omdat hun verkoopmodel niet overleeft met winkels in kleine steden”, weet De Nys. “Pas na de zomer zal blijken hoe zwaar de impact van de pandemie is.” Ook Beaussillon voorspelt een krimpend winkelaanbod in de kleine steden. “Steden als Antwerpen en Gent zullen grote vestigingen van de ketens herbergen, kleine steden als Lier zullen worden gedekt met e-commerce.”

Beide CEO’s voorspellen dat ketens hun fysieke winkels integreren in hun digitale strategie. Wie via het internet bestelt, kan de goederen afhalen of terugbrengen in de winkel. Jan De Nys: “Die trend zal nog versterken als terugsturen niet meer gratis kan. Dat zal gebeuren, want het is onbetaalbaar.”

Te veel supermarktjes

De tweede niche in moeilijkheden is voeding, stelt De Nys. De supermarkten haalden nochtans veel meer omzet tijdens de sluiting van de horeca. “De sector is gedrogeerd, omdat er geen prijsoorlog was”, meent hij. “De klanten kwamen toch. Er zijn gewoon te veel supermarkten en er komen er nog altijd bij. Op Colruyt na lijden ze allemaal verlies. En zelfs Colruyt geeft nu een winstwaarschuwing.”

De buurtsupermarkten schieten nochtans als paddenstoelen uit de grond. Het gemiddelde rendement per winkel die zelfstandig wordt uitgebaat, is 100.000 euro, blijkt uit een studie. “Daarmee moeten ze hun financiering afbetalen. Voor winst is er weinig ruimte”, weet De Nys. “Dat zal leiden tot een druk op de huurprijzen en de lonen van de werknemers.”

De consument heeft tijdens de pandemie geleerd zijn maaltijden aan huis te laten brengen. In Nederland werpen onlinevoedingsupermarkten als Crisp en Picnic zich in de strijd met de klassieke ketens, die zich ook positioneren met thuisleveringen. “De tijd dat de supermarkten het monopolie op voeding hadden, is voorbij”, meent De Nys.

Kleine steden

Wat gebeurt met de vrijgekomen winkelruimte in de kleine steden door de inkrimping van de kledingsector? De Nys: “Particuliere verhuurders zwichtten voor de heel hoge huurprijzen die de internationale textieltekens ooit wilden betalen. Ze joegen de boekhandels en de elektrozaken weg als huurders. Die keren niet meer terug. Ze zijn nu heel tevreden in onze retailparken, die goed bereikbaar zijn en waar ze tot een tiende betalen van de huurprijs van vroeger.”

De kleine steden kunnen zich wel positioneren als centra voor doelgerichte aankopen, denkt De Nys. Ze hebben meestal parkeergelegenheid vlak bij de winkels. Die bereikbaarheid moeten ze behouden, meent De Nys: “Plots willen die kleine steden Antwerpen en Gent kopiëren, door complexe mobiliteitsplannen, emissiezones en park-and-rides te introduceren. Daarmee verliezen ze de troef van de bereikbaarheid en maken ze fantastische reclame voor ons winkelvastgoed.”

Shoppingcenters zoeken een missie

Volgens JLL bleef de huurprijs in de betere shoppingcenters vrij stabiel op 1150 euro per vierkante meter. Bijna de helft van de nieuwe verhuurde ruimte in de Belgische shoppingcenters werd dit jaar ingenomen door attracties, zoals Legoland (Docks Bruxsel), de lasergamesontwikkelaar MI12 (Westland en Ville 2) en de klimmuurspecialist Arkose (Tour & Taxis).

“De uitbaters betalen een lagere huurprijs dan andere huurders”, stelt Beaussillon. “Ze zijn strategisch belangrijk, omdat hun bezoekers ook de rest van het winkelcentrum bekijken. Elk groot shoppingcenter wil trafiek genereren door zich ook als een belevingscentrum te profileren.”

Wereldhave Belgium heeft een portfolio van 936 miljoen euro vastgoed, hoofdzakelijk shoppingcenters en retailparken in middelgrote steden. De bezettingsgraad daalde in 2020 van 96,3 naar 94,4 procent. Dit jaar steeg die alweer naar 95 procent. “Al bij al is dat een goed resultaat”, aldus Beaussillon. “De lage schuldgraad van 30 procent liet ons toe nieuwe investeringen te doen.”

Wereldhave heeft het voordeel van de schaalgrootte en de eenheid in beheer. “Heel wat shoppingcenters worden beheerd door externe managers in opdracht van fondsen”, getuigt Beaussillon. “Die hebben allemaal een andere strategie, ook omdat de investering loopt over een lange of korte periode. Uitbaters die in deze tijden van e-commerce stilzitten, raken echter hopeloos achterop. Wij werken met interne professionele beheerders met een brede expertise. Wij kunnen snel inspelen op veranderingen in de sector. We doen dat bijvoorbeeld door met andere, mindere klassieke methodes trafiek te genereren.”

Wereldhave Belgium wil bijvoorbeeld bezoekers naar zijn winkelcentra lokken met afhaalpunten met paskamers, waar klanten hun internetbestellingen kunnen ophalen, passen en terugbrengen. Het onderzoekt of het ook residentieel, medisch en woningvastgoed kan integreren in de winkelcentra. “De mensen willen zich zo weinig mogelijk verplaatsen. Door verschillende functies aan te bieden op één locatie kunnen we meer bezoekers naar de winkels lokken”, hoopt Beaussillon.

Jan De Nys van Retail Estates is sceptisch over de toekomst van shoppingcenters. “De coronacrisis is voor veel nieuwe complexen de druppel te veel geweest. Enkele initiatieven zijn al stilgelegd, en ik wil nog wel eens zien wie in Brussel iets van de grond krijgt.”