Studentenhuisvesting zal nog wel even een groeimarkt blijven, meent de projectontwikkelaar ION. Het heeft 1.500 studentenkamers in de pijplijn zitten.
ION heeft het volste vertrouwen in de studentenstad Brussel. Na twee kleinere studentenhuisvestingsprojecten in de hoofdstad heeft de Waregemse projectontwikkelaar er nu vergevorderde plannen voor de herontwikkeling van het Meyboom-gebouw tot een studentenresidentie. In het gebouw op de hoek van de Zandstraat en de Broekstraat wil ION zo’n 230 studentenkamers realiseren. “We maken er eigenlijk een studentenhotel van, want we zullen er ook diensten aanbieden”, preciseert co-CEO Kristof Vanfleteren. “Ik bedoel dan geen high end services, maar wel gemeenschappelijke voorzieningen en faciliteiten op maat van studenten.”
De meeste mensen denken bij studentensteden aan Gent of Leuven, maar eigenlijk is Brussel de grootste studentenstad van het land’ KRISTOF VANFLETEREN, ION
Project Meyboom heeft een lange geschiedenis. De KU Leuven kocht dit voormalige hoofdkantoor van Bloso al in 2012 met het oog op haar Brusselse expansieplannen. In die plannen moest het pand met erfgoedwaarde wel wijken voor een nieuwbouw. Buurtprotest leidde ertoe dat de universiteit op zoek ging naar een alternatief. Een deal met Belfius bracht soelaas. De KU Leuven zal haar intrek nemen in de sokkel van het Pacheco-gebouw van Belfius. Het Meyboom-gebouw kwam in handen van Belfius Immo, dat op zoek ging naar een partner voor de herontwikkeling en zo bij ION terechtkwam. ION bereidt de vergunningsaanvraag voor en verwacht medio 2024 de bouwvergunning te ontvangen.
Klein aanbod
Kristof Vanfleteren vindt dat Brussel als studentenstad wordt onderschat. “De meeste mensen denken aan Gent of Leuven, maar eigenlijk is Brussel de grootste studentenstad van het land.” Cijfers in de nieuwe editie van Kotkompas bevestigen dat: in het academiejaar 2021-2022 telde Brussel 119.000 studenten tegenover 81.000 in Gent en 54.000 in Leuven (zie kader Brussel is ook de duurste). De status van Brussel als Europese hoofdstad is volgens Vanfleteren ook een troef. “Buitenlandse studenten kiezen vaak voor een studie in Brussel met het oog op een carrière in de Europese instellingen.”
Maar Kotkompas omschrijft Brussel ook als ‘een markt met een ontoereikend aanbod’. Vanfleteren bevestigt: “De nood aan kwalitatieve studentenhuisvesting in Brussel is gigantisch. De stad heeft zich altijd wat terughoudend opgesteld tegenover grootschalige studentenresidenties. Dat is nu wel veranderd. Project Meyboom maakt ook deel uit van een grotere deal waarin de KU Leuven aangeeft dat ze studentenhuisvesting op deze locatie wenst.”
In Gent, de grootste studentenstad van Vlaanderen, moet het stadsbestuur zich beraden over een aanpassing van het beleid. Begin december vernietigde de Raad van State een Gents gemeentebesluit dat de stukverkoop van studentenkamers aan banden legt. Opent dat perspectieven voor ION, dat anders dan bijvoorbeeld Xior en Upgrade Estate vooral verkoopt aan particuliere investeerders? “De Gentse regelgeving heeft ons niet afgeschrikt om er projecten te realiseren; we hebben wel een alternatief model moeten uitwerken”, reageert Vanfleteren. “We delen de bekommernis van het Gentse stadsbestuur dat een centraal beheer cruciaal is voor zowel de bewoners, de eigenaars als de buren van een studentencomplex. Het principe van centraal beheer integreren we in al onze projecten.” Ook in Gent is er volgens Vanfleteren nog een grote nood aan extra studentenhuisvesting. “Gent is nog altijd een groeiende studentenstad. Het aanbod bestaat er voor een belangrijk deel uit verouderde panden. We zien dat in zowat alle Belgische studentensteden: tegenover het groeiend aantal studenten staat slechts een beperkt aanbod van studentenkamers dat voldoet aan de noden van vandaag.”
Lage instapprijs, hoge vierkantemeterprijs
Met bijna 900 gerealiseerde studentenkamers en nog 1.500 in de pijplijn is ION een van de grootste ontwikkelaars van studentenvastgoed. De ontwikkelaar toont zich dan ook optimistisch over het groeipotentieel en de investeringskansen in deze niche van de vastgoedmarkt. Voor investeerders resulteert de groeiende vraag naar studentenkamers in een zekere huurstroom en klimmende huurprijzen, klinkt het. En door de strengere duurzaamheids- en veiligheidsnormen en de veranderende noden van studenten zullen oudere panden geleidelijk uit de markt gedrukt worden. “Het is een markt die nog jaren zal groeien”, meent Vanfleteren. “Alle ouders willen dat hun kinderen doorstuderen. Bij de investeerders in studentenkamers zien we trouwens een groeiend aandeel van ouders die een kot kopen voor hun kinderen. De lage ticketprijs van een studentenkamer maakt het ook een relatief toegankelijke markt voor particuliere beleggers. Een studentenkamer kost tussen de 150.000 en 200.000 euro.”
Die lage instapdrempel verhult wel dat de vierkantemeterprijzen van studentenkamers een flink stuk hoger liggen dan die van appartementen. “Dat is juist”, zegt Vanfleteren. “Maar je moet ook de vierkante meters van de gemeenschappelijke ruimten en faciliteiten verrekenen. Bovendien is er ook de kostprijs van de technieken in elke studentenkamer. Omdat je met kleinere oppervlakten zit, weegt die kostprijs zwaarder in een studentenkamer.”
Het leegstandsrisico is volgens Vanfleteren in de huidige marktsituatie zo goed als nihil. “Maar”, zegt hij, “in vastgoed investeren doe je altijd op de langere termijn. Daarom is het belangrijk om voor een goede locatie te kiezen. Dat gaat dan over de nabijheid van onderwijsinstellingen, ontspanningsfaciliteiten en openbaar vervoer.”
Brussel is ook de duurste
Brussel is niet alleen de grootste, maar ook de duurste studentenstad van het land. Dat blijkt uit Kotkompas 2022, een marktstudie van de beheerder van studentenvastgoed Diggit en het vastgoedstudiebureau Stadim. Voor een standaardkamer zonder sanitair bedraagt de gemiddelde huurprijs (exclusief kosten) in Brussel 435 euro, tegenover 350 euro in Vlaanderen en 360 euro in Wallonië. Voor een kamer met sanitair klimt de gemiddelde huurprijs in Vlaanderen naar 455 euro en tot slechts 365 euro in Wallonië. In Brussel betaal je voor een kot met sanitair gemiddeld 580 euro huur.
In vergelijking met 2021 klom de gemiddelde huurprijs met 6 procent, dus minder dan de inflatie. Volgens de studie fluctueert het brutorendement voor een individuele studentenunit tussen 3 en 3,5 procent.
De kotratio – de verhouding tussen het aantal koststudenten en het aantal hoger onderwijsstudenten in een studentenstad – ligt het hoogst in Leuven (8 op 10). In Antwerpen zit slechts twee op de tien studenten op kot.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier