Het aantal bedrijventerreinen in Vlaanderen slinkt zienderogen, blijkt uit een nieuw rapport van Vlaio. Bovendien zijn de schaarse terreinen onvoldoende aangepast aan de behoeften van kmo’s: ze zijn te versnipperd, slecht ontsloten of alleen gericht op grootschalige logistiek.
Vlaanderen telt nog slechts 407 hectare onbebouwde kavels die beschikbaar zijn voor bedrijven, blijkt uit het recentste rapport van Vlaio over het economische ruimtegebruik. In Vlaanderen is ruim 48.000 hectare aan bedrijventerreinen in gebruik, maar slechts een fractie daarvan is nog niet ontwikkeld en kan worden aangesloten op de marktvraag. Kmo’s die vandaag een plek zoeken, vangen dan ook steeds vaker bot.
De cijfers tonen grote provinciale verschillen. Zo beschikt Limburg nog over 200 hectare ruimte, of bijna de helft van de onbebouwde oppervlakte, waardoor de provincie een positieve uitzondering is. In Oost-Vlaanderen en Vlaams-Brabant blijven nog 66,6 en 59 hectare over. In West-Vlaanderen is het aanbod nog krapper. Voor bedrijven die minstens 5 hectare nodig hebben, is de spoeling het dunst: volgens Vlaio restten begin 2025 in heel Vlaanderen nog slechts 21 kavels van die oppervlakte.
Hoewel het publieke debat zich vaak richt op multinationals en grote industriële spelers, voelen vooral klassieke familiebedrijven en kmo’s de gevolgen. Voor bedrijven die minder dan 5 hectare nodig hebben, zijn in principe nog 233 kavels voorhanden, maar Vlaio nuanceert dat cijfer: “De bruikbaarheid van het aanbod is beperkt. Een aanzienlijk deel van die kleine kavels ligt verspreid, is moeilijk bereikbaar of onderhevig aan beperkingen voor de bestemming of de ontsluiting.”
Niet op de maat van de kmo
Dat geschikte sites schaars zijn, ondervond ook Wasserij Excelsior. Het familiebedrijf is al sinds 1936 gevestigd in het centrum van Ninove. Toen Ludwina Couck in 2015 het roer overnam van haar vader Jan, stelde ze vast dat die locatie stilaan onhoudbaar werd. De machines starten al vroeg, de buurt werd stiller en de infrastructuur was aan vervanging toe. De zoektocht naar een nieuwe plek begon ambitieus: de onderneming zag voor zichzelf een toekomst op het bedrijventerrein Doorn Noord. De voorwaarden bleken echter moeilijk te verzoenen met de dagelijkse realiteit van de kmo, vertelt Ludwina Couck. “Wij zijn een wasserij waar klanten was binnenbrengen. De locatie op Doorn Noord bood geen toegang voor klanten en we zouden een parkeerplaats op 100 meter van het gebouw krijgen. Een verhuizing naar het bedrijventerrein had een ingrijpende verandering van onze werking met zich gebracht. We hadden ons moeten aanpassen aan een terrein dat niet voor ons geschikt is.”
‘Voor een aanzienlijk deel van de kleine kavels geldt dat ze moeilijk bereikbaar zijn, verspreid liggen of planologische beperkingen kennen’
Maar Wasserij Excelsior had niet enkel praktische bedenkingen. “De grond werd enkel in erfpacht voor 99 jaar aangeboden, waarna die automatisch terugkeert naar de eigenaar”, aldus Ludwina Couck, “Als familiebedrijf wilden we liever de eigenaar van onze vestiging zijn.”
Onbruikbare bedrijfsterreinen
De ervaring van Wasserij Excelsior weerspiegelt zich ook in het rapport van Vlaio. Daarin wijst het agentschap erop dat het beschikbare aanbod “een eerder versnipperd karakter” heeft. Het stelt vast dat “voor een aanzienlijk deel van de kleine kavels geldt dat ze moeilijk bereikbaar zijn, verspreid liggen of planologische beperkingen kennen”. Veel nieuw aangelegde terreinen zijn ingericht voor grootschalige logistiek of zware industrie, met brede ontsluitingen, collectieve voorzieningen en uniforme bouwregels. Klassieke kmo’s die klanten ontvangen, passen daar vaak niet in. Wie een wasserij, een schrijnwerkerij, een atelier of een groothandel runt, heeft een terrein nodig waar klanten kunnen parkeren en goederen kunnen leveren. “Voor heel wat bedrijven is het aanbod in de praktijk niet bruikbaar, door de ligging, de oppervlakte of de ontbrekende vergunningen”, concludeert Vlaio.
“De meeste bedrijven op zo’n terrein werken in gesloten hallen, met een goederenverkeer via laadkades”, zegt Ludwina Couck. “Maar bij ons brengen klanten hun was binnen, soms zelfs nog te voet. Daar zijn zulke terreinen niet op voorzien.” Bij Wasserij Excelsior speelt ook het duurzame waterbeleid van het bedrijf een rol. De onderneming deelt regenwater met naburige bedrijven. “Zoiets lukt enkel in een buurt waar informele contacten mogelijk zijn en bedrijven op mensenmaat werken. Dit zouden we op een klassiek bedrijventerrein nooit hebben kunnen realiseren, omdat daar geen buren zijn die je kent. Voor veel familiebedrijven is die verweving met de buurt essentieel: ze hebben niet alleen behoefte aan ruimte, maar aan ruimte die bij hen past”, aldus Ludwina Couck.
Uitgestelde investeringen
Dat kmo’s niet makkelijk een alternatieve locatie vinden, heeft economische gevolgen. Zonder zekerheid over een toekomstig terrein wordt investeren risicovol. Dat blijkt bij Vanbreuze, een textielbedrijf uit Aalst dat al jaren gevestigd is op de voormalige Gates-site, vlak bij de Dender. Op die vroegere industriële locatie, die eigendom van de federale overheid is, zou binnenkort een forensisch psychiatrisch centrum worden gebouwd. Het nieuws dat Vanbreuze zou moeten verhuizen, werd in 2023 aangekondigd, maar onlangs werd het project uitgesteld. In afwachting dat er meer duidelijkheid komt, stelt het bedrijf geplande investeringen uit. “Wij zouden graag in Aalst blijven om ons personeel niet te verliezen”, zegt directeur Werner Mostinckx. “Volgens de laatste berichten zou de aanvang van het project zijn uitgesteld tot 2027.”
Klassieke familiebedrijven passen steeds minder in het model van uniforme industrieterreinen met collectieve voorzieningen en standaardafmetingen.
Het brengt de kmo in een moeilijk parket. Het aantal bedrijventerreinen slinkt en de timing van de verhuizing is onzeker. Eerder opperde Mostinckx al eens de mogelijkheid van een verhuizing naar het buitenland, maar dat plan is niet concreet. “Zolang er geen duidelijkheid is, is het voor ons moeilijk de juiste investeringen in te plannen”, besluit hij.
Geluk gehad
Voor Wasserij Excelsior kwam finaal een andere optie uit de bus, toen Ludwina Couck vernam dat een industriepand te koop zou komen op amper 300 meter van de huidige vestiging van haar bedrijf. “Als dat pand openbaar was verkocht, was het allicht naar een projectontwikkelaar gegaan”, vertelt ze. “Maar omdat het van een privépartij kwam die ons kende, kregen we de kans toe te happen.” In september verhuist Wasserij Excelsior naar dat nieuwe gebouw. “Het biedt wat vandaag zeldzaam is: ruimte op een goed bereikbare plek, met voldoende marge om de activiteiten opnieuw uit te bouwen én te verduurzamen.”
Op de nieuwe site kan de wasserij investeren in een eigen regenwaternetwerk, dat neerslag afkomstig van buurbedrijven opvangt. Het water wordt gezuiverd en nadien gebruikt voor het wassen van werkkledij. Volgens Vlaio zijn zulke buitenkansjes eerder een uitzondering dan de regel. In die context wijst het agentschap erop dat Vlaanderen een passief aanbod aan bedrijventerreinen van 1.664 hectare telt. Dat zijn gronden die op papier als bedrijventerrein zijn bestemd, maar niet onmiddellijk beschikbaar zijn door een gebrek aan ontsluiting, vergunningen of ontwikkelingsinitiatieven. “Wij hebben geluk gehad”, zegt Ludwina Couck. “Maar het stemt tot nadenken, want op geluk kun je als Vlaamse overheid geen beleid bouwen.”
Ludwina Couck hint op een ruimtelijk beleid dat beter is afgestemd op de verscheidenheid aan ondernemingen. Klassieke familiebedrijven passen steeds minder in het model van uniforme industrieterreinen met collectieve voorzieningen en standaardafmetingen. Ze combineren productie met dienstverlening en ontvangen klanten, en hebben dus nood aan flexibele ruimtes en nabijheid. Ludwina Couck raadt andere kmo’s aan dat ook voldoende duidelijk te maken. “We moeten hierover als kmo’s zelf vaker het gesprek aangaan met de lokale besturen”, zegt ze. “Mensen zijn vergeten wat een kmo die nog alles zelf doet, precies nodig heeft.”
