Lego-attractiepark wordt trekker van Docks Bruxsel

Legoland Discovery Centre wordt de trekker van Docks Bruxsel. Na een wat moeilijke start, herpositioneert het winkelcentrum zich van het topsegment naar het middenniveau, gericht op jonge bezoekers uit Brussel.

Het attractiepark Legoland Discovery Centre zal 3.100 vierkante meter groot zijn en wordt gepland tegen 2022 in het winkelcentrum Docks Bruxsel. Portus Retail, de uitbater en mede-eigenaar van Dockcs Bruxsel, tekende daarover een principeakkoord met Merlin Entertainments, het nummer één onder de operators van attractieparken in Europa, zoals Sea Life, Madame Tussauds en The London Eye.

“Legoland Discovery Centre combineert entertainment rond Lego en heeft kinderen van 5 tot 15 jaar als doelgroep”, zegt Peter Todd van Portus Retail. “Deze attractie is een wereldprimeur met een andere aanpak dan de andere parken van Lego, onder meer met virtualrealitygames en 4D-cinema’s. Zo kunnen we een totaal nieuw publiek aanspreken, naast onze kern: bezoekers uit Brussel (twee derde van het totaal) en ten noorden van Brussel.”

Docks Bruxsel mikt op gezinnen in een straal van 2 uur rijden rond het winkelcentrum. Het rekent erop dat deze op toerisme gerichte bezoekers ook een bezoek brengen aan de winkels, restaurants en cafés. Todd: “Welke winkels zullen de structurele problemen van de retailsector door e-commerce én de gevolgen van deze pandemie overleven? Eén: de winkels in de stadscentra, waar al veel volk rondloopt om te werken en zich te amuseren. Twee: conventionele supermarkten en retailparken waar je naartoe rijdt om doelgericht te kopen. Drie: belevingscentra, die naast winkels ook attracties hebben en die men bezoekt om er een tijd door te brengen. Docks behoort tot die laatste categorie.”

Jonger publiek

Het Canadese overheids- en pensioenfonds Alberta Investment Management Corporation (AIMCo) en Portus Retail, dat nog twee Deense winkelcentra uitbaat, kochten Docks Bruxsel in mei 2018, twee jaar na de opening. Ze betaalden 300 miljoen euro aan de winkelprojectontwikkelaar Equilis (groep Mestdagh), die 210 miljoen had geïnvesteerd in het centrum.

Aanvankelijk richtte Docks Bruxsel zich op de meer vermogende gezinnen uit de noordrand rond Brussel. Maar dat lukte niet zo heel goed en enkele prestigieuze winkels, zoals Cricket & Co en River Woods, trokken eruit. Gevreesd werd dat door het gebrek aan vermogende bezoekers minder prestigieuze merken, zoals Action, Hema en Primark, het winkelcentrum zouden overheersen, wat het imago van de andere winkels dikwijls geen goed doet.

“Action en Hema horen thuis in Docks Bruxsel, maar voor Primark – overigens een uitstekende retailer – is er gewoon niet genoeg ruimte”, aldus Todd. “Onder onze Brusselse klanten zijn heel veel jonge mensen. We passen ons aanbod dus aan. De winkelketens die ons verlieten, worden vervangen door merken zoals Jack & Jones, Only en Snipes. Allemaal topmodemerken, die gericht zijn op een jong publiek. Laten we wel wezen: River Woods is dat niet.”

Todd erkent dat Docks Bruxsel zich eerst wilde positioneren als een winkelcentrum in het topsegment. “Dat was de verkeerde aanpak in een buurt als de Noord-Brusselse Kanaalzone. Ik ben er wel van overtuigd dat dit dé buurt van Brussel is waar de opwaardering of gentrification zal plaatsvinden. Maar dat is een kwestie van jaren. Ondertussen zetten we ons in de markt als een winkelcentrum van net boven het middenniveau.”

Investeren in beleving

De gesprekken over Legoland Discovery Centre startten twee jaar geleden. Kon Lego uitzonderlijke voorwaarden kon onderhandelen als trekker? “Het is normaal dat een centrale huurder speciale voorwaarden krijgt”, getuigt Todd. “Een uitbater heeft hem nodig. Maar alles bleef binnen de aanvaardbare commerciële grenzen.”

De nieuwe attractie past in het belevingscentrum, naast White Cinema, de Docks Dome Event Hall en het Koezio-avonturenpark. De huurder White Cinema heeft trouwens een gerechtsprocedure aangespannen, omdat het winkelcentrum er niet in slaagde zich op de markt te zetten zoals het oorspronkelijk de bedoeling was: als een bruisende aantrekkingspool voor bezoekers. Todd: “Over die procedure, tegen de vorige eigenaar, kan ik niets zeggen. Maar de uitbouw tot een belevingscentrum duurt jaren. Belgen zijn trouwe klanten en geven de gewoonte om de hun bekende winkelcentra te bezoeken niet zomaar op. Er zijn nieuwe woonprojecten in de buurt van Docks Bruxsel verrezen. Ook zij zullen klanten aanbrengen. Maar dat kost tijd.”

Twee jaar geleden kondigde Docks Bruxsel 15 miljoen investeringen aan om het project een tweede adem te geven. Covid dreigt roet in het eten te gooien. Heeft Todd spijt van zijn investering in Dockx? “Helemaal niet”, klink het. “Ons businessplan startte twee jaar geleden met de geleidelijke uitbouw van een winkelcentrum rond beleving, gericht op de bewoners in de buurt en na verloop van jaren op andere doelgroepen. Het ging tot maart 2020 de juiste richting uit, zoals voorzien in het businessplan. En toen kwam covid. Dat hadden we niet kunnen voorspellen. Maar we geloven er nog altijd in. Het ritme is wat verzwakt, maar het doel is duidelijk.”

In 2019 had het winkelcentrum 5,2 miljoen klanten. De lockdown bracht vorig jaar een daling met 24 procent teweeg. Cafés, restaurants en zaken die moesten sluiten, werden wel vrijgesteld van de huurprijs om de continuïteit te verzekeren. Dit jaar hoopt Todd opnieuw het bezoekersniveau van 2019 te halen. In 2022 mikt hij op 6,2 miljoen bezoekers.

Opmerkelijk: sinds de uitbraak van de pandemie steeg de bezettingsgraad van Docks Bruxsel van 87 naar 95 procent, met nieuwe huurders zoals de voedingsketens Bel Chicken, Dunkin Donuts, You Wok en Hawaiian Poke Bowl. Todd: “Dat zijn internationale groepen met een financiële reserve, die tegen een stootje kunnen. Zij geloven in ons concept en zijn bereid in dit verhaal te investeren voor een rendement over een lange periode.”