Hoe bouw-kmo’s overleven: ‘Je moet zo snel mogelijk de kosten kunnen herberekenen’

Nu duidelijk wordt dat de bouwsector ook in 2024 in zwaar weer blijft, nemen bouwbedrijven maatregelen om rendabel te blijven werken. “Voor kmo’s zou het volledige behoud van de btw van 6 procent voor sloop en heropbouw wonderen doen.”

Voor de bouwsector was 2023 volgens de beroepsorganisatie Embuild allesbehalve een positief jaar. De activiteit in haar geheel daalde met 0,3 procent, met de woningbouw (-7,1%) als negatieve uitschieter. Het meest tastbare gevolg van de malaise waren de meer dan 2.000 bouwondernemingen die het faillissement aanvroegen, een record. Ook voor 2024 ogen de prognoses voor de woningbouw niet rooskleurig. Embuild verwacht ook dit jaar een terugval met zo’n 5 procent. De sector wijst naar de gestegen hypothecaire rente, de hoge prijs voor bouwmaterialen en de nasleep van de energiecrisis en de loonindexering. Op de koop toe besliste de federale regering vorig najaar de verlaagde btw op sloop en heropbouw vanaf 2024 te beperken tot particulieren. Bouwpromotoren vallen dus uit de boot.

Ook de kleine en middelgrote bouwondernemingen happen in die moeilijke omstandigheden naar adem. “Wij zien een heel duidelijke afkoeling van de markt”, zegt Koen Hooft van Hooft Construct, een aannemer en promotor uit Londerzeel met vier werknemers. “Het aantal mensen dat wil bouwen of kopen is zeker eind 2023 sterk teruggevallen. We stellen ook vast dat er in het afgelopen jaar heel wat minder bouwvergunningen werden uitgereikt.” Bouwunie (Unizo) bevestigt dat het aantal vergunningen in 2023 met een tiende terugliep. “Dat geeft aan dat ook 2024 een moeilijk jaar wordt. In vergelijking met grote bedrijven kunnen kleine bouwondernemingen soms minder tijd investeren in het opvolgen van de marktprijzen. Daardoor komen ze soms een stap te laat en kunnen ze de inmiddels alweer gestegen prijzen niet doorrekenen. Dat verklaart mee de faillissementsgolf. Al verwacht ik dat ook veel grote bouwbedrijven het dit jaar moeilijk krijgen.”

Terugverdieneffecten

Uit de cijfers van Embuild blijkt dat de woningrenovatie in 2023 weliswaar met 1 procent groeide, maar ook dat is minder dan voorheen. Daarom zijn de kmo’s met de focus op renovatie ook niet vrij van zorgen. Gielen & Gielen is een Limburgse niche-ontwikkelaar die als erfgoed geklasseerde hoeves ombouwt tot moderne woningboerderijen met een aantal wooneenheden. “We realiseren om de twee jaar een groot project”, vertelt Genaux Gielen, die het bedrijf leidt samen met zijn vader Ronald Gielen. “In 2023 hebben we geïnvesteerd hebben in een nieuw project in Herderen. Met een aankoop voor de coronapandemie en een verkoop erna was ons vorige project in Kesselt zeer rendabel. Maar het is duidelijk dat de kaarten nu anders liggen: de bouwprijs per vierkante meter ligt 20 tot 30 procent hoger, maar de verkoopprijs is niet evenredig gestegen. De eerste verkoopfase van ons nieuwe project loopt nog goed, ook omdat we kleine wooneenheden bouwen. Die passen beter in het budget van kandidaat-kopers en spreken dus een grotere doelgroep aan. Grotere wooneenheden worden moeilijker verkocht.”

Een deel van het nieuwe project van Gielen & Gielen in Herderen bestaat uit afbraak en wederopbouw. Omdat Gielen & Gielen de omgevingsvergunning vóór 1 juli 2023 aanvroeg, kan het nog tot eind 2024 verkopen met 6 procent btw. “Als we daarna weer naar 21 procent gaan, zullen we samen met de gemeentes en erfgoeddiensten keuzes moeten maken in wat we wel en niet restaureren op een hoeve”, zegt Genaux Gielen. Ook in vorige projecten was het voor de ontwikkelaar zoeken naar een goed evenwicht tussen erfgoedwaarde en economische haalbaarheid. De voorbereiding in samenspraak met de diensten Ruimtelijke Ordening en Erfgoed kan acht tot negen maanden in beslag nemen om te komen tot een rendabel woonproject met respect voor het erfgoed. “Die samenwerking met de gemeentelijke diensten verloopt altijd constructief en positief. De zoektocht naar de haalbaarheid wordt bij 21 procent btw vooral ingewikkelder. Erfgoedrenovatie is sowieso duurder dan nieuwbouw. Als je kijkt naar al de verkommerende erfgoedboerderijen, dan zou een verlaagd btw-regime een enorme stimulans kunnen zijn. Wij vragen de overheid niet om subsidies, maar wel om een btw-regime waarmee dit type projecten rendabel blijft. De consument tegen een verlaagd btw-tarief laten aankopen, is de beste oplossing.”

Bij Hooft Construct pleit Koen Hooft resoluut voor het behoud van een veralgemeend btw-tarief van 6 procent. “De overheid onderschat de economische en ecologische terugverdieneffecten van die 6 procent btw voor sloop en heropbouw”, zegt hij. “De afschaffing zorgt ervoor dat veel projecten enkel nog voor een beperkte groep kopers haalbaar blijft. Behoud je de 6 procent, dan bezorg je bouwbedrijven een levenslijn en consumenten meer koopkracht. Als overheid zal je minder moeten investeren in renovatiepremies en tegelijk dichter bij het doel komen om ons verouderde woningaanbod tegen 2050 te renoveren.”

Naar de rekentafel

Voor de kmo-bouwbedrijven staat het btw-tarief van 6 procent in het verkiezingsjaar 2024 bovenaan het verlanglijstje. Het pallet ingrepen waarmee ze intussen de crisis te lijf gaan, is beperkt maar wel duidelijk. “Voorzichtig zijn is de boodschap”, zegt Koen Hooft. “Wij zullen ons niet lukraak in projecten engageren en willen continu inschatten hoe de markt evolueert. Zo hebben we bijvoorbeeld voorlopig afgezien van de aanwerving van extra projectleiders.”

Bij Gielen & Gielen situeert de voorzichtigheid zich vooral op aankoopniveau, legt Genaux Gielen uit. “We zullen eerst bekijken hoe goed de verkoop van ons nieuwe project loopt en pas daarna de grond voor het volgende project kopen. Voorheen hadden we dat sneller gedaan.”

Wie aankopen zegt, zegt financiering zoeken. Treedt ook daar een vertraging op? “Je kan niet ontkennen dat ook voor de banken de financiering van een kmo-bouwbedrijf minder vanzelfsprekend is geworden”, stipt Koen Hooft aan. “Uiteindelijk heeft de federale regering met de staatsbon 20 miljard weggehaald bij de banken. Dan weet je dat de banken dat geld niet in de economie kunnen investeren, terwijl de overheid dat evenmin doet.”

Voor de kmo’s staat voorzichtigheid niet enkel voor afwachten hoe de rentes of grondstofprijzen zullen evolueren. “Als kopers moeilijker aan een financiering raken, dan kan kleiner wonen een oplossing zijn”, zegt Genaux Gielen. “Daarom zullen we vanaf ons volgende project het aantal vierkante meter per wooneenheid verlagen. De banken vinden dat goed nieuws, maar de overheden gaan nog niet altijd mee in dat verhaal. Zij vrezen bijkomende woondruk in de dorpen, dus we hopen dat ook daar het inzicht groeit dat dit de beste manier van werken is.”

Schaalvergroting

Hoe beheert Hooft Construct in die context de kosten? “We kennen onze kosten en weten dat uitzonderingen mogelijk zijn. Op dat vlak zijn we goed gewapend”, zegt Koen Hooft. Zijn bedrijf werkt weliswaar met een lichte structuur. “Hooft Construct heeft niet de loonkosten van de grote bouwbedrijven en dat maakt de schommelingen in de markt iets makkelijker beheersbaar. Als kmo moet je vooral vermijden dat je te lang tegen te lage prijzen blijft werken, en dus snel genoeg de kosten herberekenen.”

Grote bouwbedrijven kunnen kort op de bal spelen, kleine bouwbedrijven verkleinen het risico met een lichte structuur. Schuilt het gevaar in 2024 dan op het niveau van de middelgrote bouwbedrijven? “Vooral de bouwbedrijven met vijf à tien medewerkers zullen het moeilijker krijgen”, schat Koen Hooft in. “Een schaalvergroting kan daar soelaas brengen in de spreiding van administratiekosten en verplichtingen. Dat betekent niet meteen dat kmo-bouwbedrijven gaan fuseren. Ik geloof wel dat samenwerken, voor bijvoorbeeld gezamenlijke aankoop, met de huidige marktevoluties een toekomst heeft.”