De vastgoedmarkt is geëvolueerd. Niet het minst door de omwentelingen die de financiële markten en de fiscale wereld doormaken.
In die gewijzigde context staan de thans geldende investeringsstrategieën op het gebied van vastgoed onder druk. Structuren uit het verleden worden nu in vraag gesteld en nieuwe structuren doen vragen rijzen. Evoluties op de financiële markten, ongerustheid over een vastgoedzeepbel en de onzekerheid op fiscaal vlak maken de opzet van een investeringsstrategie niet eenvoudig. Onderhoud met twee Deloitte Fiduciaire experten, Xavier Deschilder en Yannick De Smet i.v.m. vastgoed in familiebedrijven.
Welke formule is de beste om gebouwen van een familiebedrijf (bijvoorbeeld kantoren en ateliers)over te dragen bij de verkoop van dat familiebedrijf?
“Een tendens die we meer en meer zien en waar veel voordelen aan verbonden zijn, is het vooraf splitsen van het vastgoed en de exploitatie, een partiële splitsing. Dat is een techniek waarbij gebouwen en/of de exploitatie naar een andere vennootschap wordt afgezonderd. Dat kan belastingneutraal mits voldoende niet fiscale motieven. Het motief kan zijn dat overnemer niet geïnteresseerd is in de overname van de gebouwen.
Indien je verder van een inkomen wenst te genieten is het mogelijk de gebouwen te behouden en te verhuren. Dat kan wel tot BTW-herziening leiden.”
Hoe kan je de familiale onroerende goederen voorbereiden in het kader van een opvolging?
“De onroerende goederen die in de vennootschap zitten kunnen bij wijze van schenking van de aandelen van de vennootschap overgedragen worden. De onroerende goederen die je privé aanhoudt zal je gewoon kunnen schenken, maar dan aan een hoog tarief. Wat betreft deze laatste piste, bestaat de mogelijkheid om gefaseerd te schenken, wat de fiscale druk op de schenking kan verminderen. Voor niet residentieel vastgoed kan je tevens via inbreng ten behoeve van derden een structurering opzetten.”
Is het vruchtgebruik in het kader van een opvolging een bruikbaar en interessant mechanisme?
“Ja, want bij uitdoven vruchtgebruik in principe geen successierechten. Wel opletten met voorafgaandelijk schenking van cash voor aankoop blote eigendom te financieren. Dat wordt aanvaard onder voorwaarden.”
Hoe kun je concreet de onroerende goederen van een familiebedrijf optimaliseren?
“Een van de belangrijke optimalisaties is de splitsing van het onroerend goed en de exploitatie van uw bedrijf. Nog te vaak zien wij dat ondernemers hun exploitatie en hun vastgoed in één vennootschap aanhouden. Zowel op het gebeid van de risicospreiding, de successieregeling als de waardering bij overdracht van uw onderneming, is een splitsing interessanter.”
