Ghelamco, het vastgoedimperium achter de familie Gheysens

De Ghelamco Arena in Gent, luxe villa’s in Knokke, de bijna 100 meter hoge toren The Arc in Londen en nog veel meer torens in het Poolse Warschau. Vanuit het niets timmerde de West-Vlaamse landbouwerszoon Paul Gheysens aan een opmerkelijk vastgoedimperium. Hoe sterk staat Ghelmaco met stijgende rentes en de nakende vastgoedcrisis?

Diverse bouwwerken van de familie Gheysens springen in het oog. Wie Gent vanuit Brussel binnenrijdt, kan niet naast de Ghelamco Arena kijken. Nabij de luchthaven van Zaventem ontwikkelde het bouwbedrijf de nieuwe kantoren van de consulent PwC. En in dit voorjaar trok concurrent EY iets verderop in een deel van The Wings, een project van vier gebouwen, waar ook het hotel Hilton huist. Aan de Vlaamse kust is er het project Knocke Village, bestaand uit golfterreinen en een hotel, met 150 hotelkamers en 200 woonsten, plus onder meer vergaderruimtes, een theater en een bioscoop. In Londen verrijst The Arc, een bijna 100 meter hoge toren, met woningen en kantoren.

In Warschau zette Ghelamco tientallen gebouwen neer, die mee de skyline van de Poolse hoofdstad bepalen. Vorig jaar vestigde Google zijn Oost-Europese hoofdkantoor in een toren van Ghelamco. Aan de transactie – de grootste in de geschiedenis van het bedrijf – hing een prijskaartje van 583 miljoen euro. De totale meerwaarde, gespreid over enkele jaren, bedroeg 185 miljoen euro.

Sterke solvabiliteit, weinig cash

Volgens het jaarverslag 2022 van Ghelamco Group is Polen belangrijker voor het bedrijf dan België. Het vastgoed in aanbouw wordt er gewaardeerd tegen 786 miljoen euro, tegenover 645 miljoen euro voor dat in België. Bovendien zit in het Belgische vastgoed de toren The Arc in Londen verrekend, die wordt gewaardeerd voor 161,5 miljoen euro. De bouwgroep is in het jongste jaarverslag voorzichtig in haar vooruitzichten voor het economische klimaat in Polen, ook door de stijgende rentevoeten. Die stijging zou worden gecompenseerd door hogere huurinkomsten.

Jarenlang surfte Ghelamco Group mee op de golf van de stijgende vastgoedprijzen. In de cijfers werd dat vertaald in de balanspost “schommelingen van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen”. Dat zijn waarderingen tegen de marktwaarde, gemaakt door onafhankelijke schatters of het management van Ghelamco. Ze zorgden voor een flink stuk van de bedrijfswinst (zie tabel Meeschommelen met de vastgoedmarkt). 2021 werd een recordjaar, met ruim 184 miljoen euro aan waardegroei (zie tabel Ghelamco Group in cijfers). De bedrijfswinst klokte af op ruim 200 miljoen euro. Vorig jaar klommen de vastgoedwaarderingen met 87 miljoen euro, het laagste cijfer sinds 2018.

Bovendien was de voorraad cash, ondanks een goed ogende liquiditeit, eind vorig jaar geslonken tot 22 miljoen euro. Dat was het laagste cijfer in het voorbije decennium. De verkoop van het kantoor aan Google in Warschau leverde door fikse schuldaflossingen nauwelijks verse cash op.

390 miljoen euro bankschulden

Volgens het jongste jaarverslag heeft Ghelamco 390 miljoen euro bankschulden die dit jaar vervallen. Daarnaast vervallen obligatieleningen voor 58 miljoen euro binnen het jaar, waaronder een obligatielening die op 3 juli 2020 werd uitgegeven. De vervaldatum is 3 juli 2023 en de rente bedraagt 5,5 procent. Daar staan inkomsten tegenover uit de verkoop van bouwprojecten en huuropbrengsten. Ghelamco verwacht vanaf dit jaar stijgende huurinkomsten.