Brussel slaagt er almaar moeilijker in zich te verkopen als vestigingsplaats voor kantoren en industrie. Uit een vergelijkende studie over vastgoedfiscaliteit die het consultancybedrijf Ayming opstelde in opdracht van Voka Metropolitan blijkt dat de fiscale last in de hoofdstad zo sterk is opgelopen dat bedrijven massaal naar de Rand trekken.
Volgens René Konings, de directeur van Voka Metropolitan, is het “al lang geen subtiele verschuiving meer, maar een structurele trend”. Wie langs de as van het Meiserplein tot de Leopold III-laan in de richting van de luchthaven rijdt, ziet volgens hem het resultaat: “Tientallen jaren geleden zaten daar enorm veel IT-bedrijven en kmo’s van Belgische oorsprong. Al die bedrijven zijn enkele honderden meters opgeschoven naar Diegem, Machelen en Zaventem.”
De fiscale kloof tussen Brussel en Vlaams-Brabant is zo groot dat verhuizen over de gewestgrens meteen loont. Zaventem is volgens Konings “drie tot vier keer goedkoper dan bijvoorbeeld Schaarbeek of Sint-Joost”. Ayming becijfert de jaarlijkse belastingfactuur van een gemiddeld kantoorgebouw in Brussel-Stad op 264.000 euro. In Zaventem is dat 66.000 euro. “Als je dat jaar na jaar optelt, spreek je over bedragen die overeenkomen met meerdere voltijdse banen.”
‘Too much tax kills all tax’
Die scheeftrekking ontstaat op twee niveaus. Eerst zijn er de verschillen in Brussel zelf. “Er zijn al onderlinge verschillen tussen de Brusselse gemeenten. Afhankelijk van je postcode betaal je meer of minder, terwijl je als bedrijf gewoon gebruikmaakt van de instellingen van het gewest.” Zijn conclusie: “Op Brussels niveau zit het al fout.”
Maar vooral de concurrentie met Vlaams-Brabant duwt bedrijven de hoofdstad uit. “Als je tweehonderd of driehonderd meter verderop gaat, zit je eigenlijk nog in die Brusselse invloedssfeer,” zegt René Konings, “maar met een factuur die vier keer lager ligt.” De klassieke troeven van Brussel – de grote talentenpoel, het openbaar vervoer, de centrale ligging en de neutrale taalomgeving – kunnen die kloof niet meer dichten.
Lees verder onder afbeelding
De gevolgen zijn duidelijk zichtbaar op de Brusselse kantoormarkt. Volgens Konings verliezen vooral de traditionele kantoorgemeenten terrein: “Evere, Schaarbeek, maar ook Brussel-Stad, Anderlecht en Sint-Joost-ten-Node zijn zeer veel kantoorgebouwen verloren aan Vlaams-Brabant. Brussel heeft zich totaal uit de markt geprijsd. Too much tax kills all tax, dat is letterlijk wat je hier ziet.”
Niet alleen Vlaams-Brabant werpt zich op als alternatief. Gemeenten in Waals-Brabant zoals Waterloo en Eigenbrakel zijn dan wel duurder dan de Vlaamse Rand, maar nog altijd goedkoper dan veel Brusselse gemeenten. Konings vindt dat opmerkelijk: “Het is niet logisch dat een bedrijf zich sneller vestigt in de Vlaamse of de Waalse Rand, terwijl de hoofdstad alle troeven heeft.”
‘Brussel mag een beetje duurder zijn. Je zit in de hoofdstad, je hebt levendige stadsbuurten met goed openbaar vervoer. Maar als de factuur drie tot vier keer hoger is, zal het niet lukken’
Industriële sites
Behalve op kantoren focust de studie van Ayming ook op industriële en logistieke sites, met Audi Vorst als referentiepunt. Voor een standaardconfiguratie van 14.000 vierkante meter magazijnruimte en 1.000 vierkante meter kantooroppervlakte loopt de jaarlijkse belasting in Vorst op tot bijna 200.000 euro. Net over de grens, in Drogenbos en Sint-Pieters-Leeuw, zakt die factuur tot ongeveer 70.000 euro. Volgens Konings is dat verschil onhoudbaar: “Als investeerders die facturen zien, wijken ze uit naar andere sites. Ik vrees dat die locatie nog lange tijd als industriële braakgrond zal worden ingekleurd.” Nabijgelegen alternatieven zijn immers goedkoper én onmiddellijk beschikbaar.
Dat Vorst nog duurder is dan andere Brusselse gemeenten, komt volgens hem door jarenlang ad-hocbeleid. “Audi was een melkkoe voor het gemeentebestuur. Er zijn heel veel heffingen ingevoerd, specifiek gericht op Audi, bijvoorbeeld op industriële inrichtingen, naast de kantoorbelasting.” Dat scenario herhaalde zich in meerdere Brusselse gemeenten: “Je zit in een vicieuze cirkel. De fiscaliteit wordt verhoogd, bedrijven maken de rekening en verhuizen enkele honderden meters verderop, waardoor de fiscale basis nog verder afbrokkelt.”
Lees verder onder afbeelding
Ook Schaarbeek-Vorming – de tweede grote strategische grondreserve van het gewest – werd in de studie doorgelicht. De verschillen met de Vlaamse Rand zijn er minder uitgesproken dan in Vorst, maar blijven volgens Konings structureel ontmoedigend. Intussen stijgt de fiscale druk verder. Zo heeft Brussel-Stad – waar Schaarbeek-Vorming gelegen is, ondanks de naam – de kantoorbelasting opnieuw verhoogd, met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2025. Een industrieel of logistiek bedrijf van 15.000 vierkante meter, waarvan 1.000 vierkante meter kantoorruimte, betaalt daardoor ruim 5.700 euro extra.
Voor Konings is de boodschap daardoor glashelder: “Als de lasten blijven stijgen, ook in de zones die je expliciet wilt behouden voor bedrijvigheid, vertel je ondernemers eigenlijk dat ze toch beter elders gaan zoeken.” Zolang de factuur in veel Brusselse gemeenten drie tot vier keer hoger ligt dan aan de overkant van de gewestgrens, ziet hij geen spontane kentering: bedrijven blijven vertrekken en investeringen blijven uit.
Algemene neerwaartse correctie
Toch pleit Konings niet voor een race naar de bodem. “Je hoeft niet naar een nultarief te gaan”, zegt hij. “Brussel mag een beetje duurder zijn. Je bent in de hoofdstad, je hebt er levendige stadsbuurten met goed openbaar vervoer. Zeker in buurten met veel tram- en metrolijnen mag je iets meer vragen. Maar als de factuur drie tot vier keer hoger is, zal het niet lukken.” Voka pleit voor een tweesporenbeleid: een harmonisering van de fiscaliteit tussen de Brusselse gemeenten en een algemene neerwaartse correctie naar wat de werkgeversorganisatie “een redelijk tarief” noemt.
De komende jaren worden volgens René Konings bepalend. De herbestemming van de Audi-site en de ontwikkeling van Schaarbeek-Vorming zullen aantonen of Brussel bereid is zijn fiscale model te herzien. Gebeurt dat niet, dan dreigt de hoofdstad verder achterop te raken tegenover de Brusselse Rand. “Brussel mag niet blijven doen alsof er geen probleem is. Als de fiscaliteit niet verandert, blijf je bedrijven verliezen aan de Rand.”
