ZO KRIJGT U DE IDEALE WOONLENING

Een hypothecair krediet afsluiten tegen de beste voorwaarden is geen gemakkelijke opgave. Deze tips helpen u een heel eind op weg.

Hoewel de gewesten het fiscale voordeel voor hypothecaire kredieten hebben teruggeschroefd, was 2015 een goed jaar voor woningleningen. Dat had alles te maken met de lage hypotheekrente. Het extreem lage rendement van klassieke beleggingen zoals spaar- en termijnrekeningen heeft residentieel vastgoed bovendien interessanter gemaakt als belegging, blijkt uit een studie van Belfius. BNP Paribas Fortis, dat in ons land de marktleider in woningleningen is, verwacht in 2016 opnieuw een lichte groei van de vastgoedmarkt – nog altijd ondersteund door de lage rentetarieven.

Leg een goed dossier voor

Als u een goed dossier kunt voorleggen, is een bank meer geneigd u een scherp tarief te geven. Leent u minimaal 75.000 euro, is het geleende bedrag niet hoger dan 90 procent van de waarde van de woning – de zogenoemde quotiteit – en is de looptijd niet langer dan 25 jaar, dan krijgt u een korting van 0,25 procent op het normale tarief. De eigen middelen die u inbrengt, moeten echt eigen middelen zijn, dus geen lening op afbetaling of een bijkomende onroerende waarborg boven op de hypothecaire inschrijving.

Het spreekt in uw voordeel als u en uw partner allebei beschikken over professionele inkomsten. Als u samen na de betaling van de leninglasten 2200 euro per maand overhoudt – te verhogen met 125 euro per kind – scoort u goed. Een alleenstaande houdt het beste 1500 euro over. Een bank zal ook positief staan tegenover uw aanvraag als u en uw partner een ononderbroken anciënniteit van drie jaar bij dezelfde werkgever kunnen voorleggen. Als u meer dan 40 procent van uw inkomen moet besteden aan aflossingen, is dat een negatieve factor.

Vergelijk de totale kosten van een lening

“Vrijwel iedereen vergelijkt de tarieven van banken. Maar de officiële tarieven zeggen weinig”, zegt John Romain, de bestuurder-directeur van de onafhankelijke kredietadviseur Immotheker. “Bovendien beperken de meeste mensen zich tot de vergelijking van het rentetarief, terwijl enkel de totale kosten van een woonkrediet relevant zijn. De extra kosten van een woonlening kunnen gemakkelijk oplopen tot 40 procent van de intrestlasten.” Een belangrijke kostenpost is de schuldsaldoverzekering. Als een van de kredietnemers zou overlijden, betaalt die verzekering het openstaande saldo af. Vaak is een schuldsaldoverzekering een verplichte voorwaarde om het krediet te krijgen.

Sommige banken bieden een interessante rente voor het krediet, maar compenseren dat door de lener te verplichten een dure schuldsaldoverzekering af te sluiten. Stel dat een man en een vrouw van 35 jaar, die niet roken, een woningkrediet van 200.000 euro aangaan met een looptijd van 25 jaar en een vaste rente van 2,35 procent. Per maand lossen ze 880 euro aan kapitaal en intresten af. De totale intresten over de hele looptijd bedragen 64.003 euro. Ze kiezen voor een schuldsaldoverzekering die de hele lening aflost als een van de partners overlijdt. De goedkoopste premie bedraagt 14.880 euro, of 23 procent van de intresten. De duurste is 25.490 euro, of 40 procent van de intresten.

De bank kan nog andere verplichtingen koppelen aan een korting op de woonlening. Zo kan ze vragen dat u bij haar een brandverzekering aangaat of dat u een bankrekening opent waarop uw loon wordt gestort. “De financiële crisis heeft duidelijk gemaakt dat het gevaarlijk kan zijn als je gebonden bent aan één bankier”, zegt Romain. “Het risico bestaat dat die huisbankier niet langer gemotiveerd is om de meest competitieve tarieven te hanteren of de beste service te verlenen. De cliënt is toch op hem aangewezen.”

Kies voor een vaste rente

Er zijn hypothecaire kredieten met een vaste rente, die geldt voor de hele looptijd van de lening. Andere hebben een tarief dat jaarlijks, driejaarlijks of vijfjaarlijks wordt aangepast, afhankelijk van een referte-index (lees p. 116). Aangezien de rente op een historisch laag niveau staat, is een lening met een vaste intrestvoet aanbevolen. De kans dat die de komende jaren geleidelijk of zelfs fors stijgt, is reëler dan de kans op een verdere daling. Volgens Febelfin leende 80,5 procent van de kredietnemers vorig jaar tegen een vaste rente.

Stel dat u een hypothecair krediet op 30 jaar afsluit tegen een rente die om de drie jaar wordt aangepast. Tegen een intrest van 1,55 procent draagt u een maandelijkse leninglast van 694,04 euro per maand af. U betaalt 229,16 euro per maand minder in vergelijking met een formule met een vaste rente van 2,91 procent, waarvoor u maandelijks 829,04 euro moet betalen. Als de rente in het slechtste geval gedurende de restlooptijd van 27 jaar tot het maximum van 3,12 procent stijgt, klimt de maandelijkse afbetaling met 7,48 euro tot 836,52 euro. Uw portemonnee moet dat kunnen opvangen.

Denk na over de looptijd

Vijf jaar geleden leende nog meer dan 67 procent van de kredietnemers op een periode van 25 tot 30 jaar. Die trend is helemaal omgekeerd. Lenen op 30 jaar slaat helemaal niet meer aan. De gemiddelde looptijd bedraagt 23 jaar.

Hoe langer u leent, hoe meer intrest u aan de bank moet betalen. Ook de rentevoet stijgt naarmate de looptijd langer is. Daarenboven kost een schuldsaldoverzekering voor langere looptijden behoorlijk meer. In het voordeel van een langere looptijd spreekt dan weer dat leningen nog altijd heel goedkoop zijn. Als u de afbetaling over een langere tijd spreidt, betaalt u per maand een kleiner bedrag af. Hoe langer de duur, hoe meer u kunt sparen of hoe meer u uw levenskwaliteit kunt vergroten aan het begin van de lening. Bovendien is het aantrekkelijk zo lang mogelijk het fiscale voordeel van de woonbonus te genieten.

Schat uw leencapaciteit goed in

Op basis van uw leencapaciteit en de rentevoet, kunt u de looptijd van uw lening correct inschatten. Een voorbeeld: Ingrid en Luc betalen 215.000 euro voor de aankoop van hun enige en eigen woning. Ze lenen de volledige koopprijs. De aanschafkosten van de woning en de kosten van de lening – 32.403 euro – betalen ze met eigen middelen. Ze houden een financiële buffer van 10.000 euro over om onverwachte uitgaven op te vangen.

Ze zijn allebei 30 jaar, over 37 jaar hebben ze net de pensioenleeftijd bereikt. Ze verdienen allebei netto 1600 euro per maand, samen 3200 euro per maand. Ze hebben geen andere schulden, zodat ze van de bank maximaal 1280 euro per maand mogen besteden aan hun woonkrediet. Ingrid en Luc betalen 650 euro huur per maand en kunnen 750 euro per maand sparen. Ze kunnen dus 1400 euro besteden aan een lening, aan andere lasten en aan sparen.

Als ze van die som de extra uitgaven van eigenaars – zoals herstellingen (207 euro per maand) en de onroerende voorheffing (82 euro) – en de kosten van kinderen (150 euro) aftrekken, dan kunnen ze maximaal 982 euro per maand aflossen. Daarnaast willen ze 100 euro per maand sparen. Dat brengt hun leencapaciteit op 882 euro per maand.

JOHAN STEENACKERS

“De extra kosten van een woonlening kunnen gemakkelijk oplopen tot 40 procent van de intrestlasten”