WINKELCENTRA. Tussen hoop en vrees

Het winkelcentrum- fenomeen : aan de vooravond van gouden jaren of over de top ?

De huidige heisa rond shoppingcentra geeft de indruk dat winkelcentra een totaal nieuw fenomeen zijn. Toch is niets minder waar. Al zit er een duidelijke evolutie in de invulling van het begrip.

ONDERONTWIKKELD.

Yan Scheire van ING Vastgoed sprak tijdens een recente winkelcentra-konferentie, georganizeerd door het Institute for International Research, over 3 grote perioden in de geschiedenis van het fenomeen. In de jaren ’50 en ’60 ontstonden de eerste winkelcentra in de Verenigde Staten : een gebouw met 2 grootwarenhuizen en enkele speciaalzaken, gevestigd in de voorsteden. Het koncept wordt al gauw gekopieerd in de Skandinavische landen, waar de bevolking naar de steden trekt en het konsumptievermogen stijgt.

Het begin van de jaren ’70 wordt gekenmerkt door de komst van hypermarkten naar de winkelcentra. Voor het eerst speelt de voedingsindustrie de rol van attraktiepool in de grote winkelprojekten. Vanaf 1975 ontstaan 2 verschillende bewegingen : de binnenstad wint aan aantrekkelijkheid en wordt opnieuw het commercieel centrum van de stad, terwijl winkelcentra het hart vormen van nieuwe wijken aan de rand van de stad.

In België valt de scheidingslijn tussen periode 2 en 3 samen met de goedkeuring van de wet op de handelsvestigingen (1975). De wet wil niet terugkeren naar een soort blokkeringstoestand zoals die in de jaren ’50 bestond (de Grendelwet), maar tracht wel ongekontroleerde inplantingen te voorkomen. Nieuwe winkelcentra bouwen wordt een stuk moeilijker. De aanvraag voor de uitbating van een winkelcentrum moet een complexe struktuur van diensten doorlopen, die het projekt kunnen goed- of afkeuren. De procedure kan in totaal meer dan 200 dagen duren.

Desondanks is het aantal shoppingcentra in ons land de voorbije 2 decennia sterk gestegen. En er is nog ruimte voor heel wat meer, beweren vertegenwoordigers uit de sektor. België zou op gebied van winkelcentra immers nog onderontwikkeld zijn. Volgens cijfers van makelaar Healey & Baker beschikt ons land per 1000 inwoners slechts over zowat 40 m² verhuurbare oppervlakte in winkelcentra. Alleen Griekenland, Hongarije, Turkije en Polen, niet direkt landen die bekend staan voor hun groot bestedingsvermogen, scoren binnen Europa minder goed. Ter vergelijking : in Nederland ligt de verhouding op 125 m² per 1000 inwoners, in Frankrijk, Zweden en Groot-Brittannië zelfs op meer dan 200 m².

STRENGERE WET.

Een ietwat scheefgetrokken vergelijking naar onze mening. De berekening per 1000 inwoners van het aantal vierkante meter winkelruimte tout court zou België heel wat hoger hebben geplaatst in de rangschikking. De hierboven vermelde wet uit 1975 heeft immers tot de bouw van een andere verdeling van de winkelruimte geleid in ons land.

Projektontwikkelaars en investeerders zijn echter vastbesloten Europa en zijn inwoners nog heel wat meer winkelcentra te schenken. Momenteel worden naar verluidt voorbereidingen getroffen om tussen nu en 1998 8 miljoen m² winkelcentra-ruimte te ontwikkelen (uitbouw van bestaande projekten en nieuwbouw op topliggingen).

Waarvan een gedeelte in België, zo klinkt het. Dat nieuwe projekten mogelijk zijn, bewijzen voorstanders aan de hand van de portefeuilles van de grote Belgische vastgoedfondsen. Die beleggen slechts een klein deel (3 %) van hun middelen in winkelcentra. Als dat belang stijgt, komen er meer shoppingcentra, waarschijnlijk ten koste van een aantal nieuwe kantoorprojekten. Iedereen beseft immers stilaan dat het aantal m² kantoorruimte niet sterk meer zal groeien.

Het is voor investeerders van het allergrootste belang van bij de aanvang bij een shopping-projekt betrokken te zijn. Het rendement bij de aankoop hoeft zelfs niet zeer hoog te zijn. Na drie jaar stijgen de inkomsten uit een suksesvol complex immers drastisch. Om bij de opening een 100 %-bezetting te garanderen, liggen de huurprijzen op dat ogenblik aan de lage kant. Bij de eerste huuraanpassing (na drie jaar) stijgen de huurprijzen fors, en schiet het rendement op de aankoopprijs voor de investeerder de hoogte in.

EEN WINKEL TE VER ?

Vastgoedfondsen mogen dan wel dromen van winkelprojekten, indien de overheid geen bouwtoelating verleent, worden dromen nooit realiteit. Dat het in de toekomst meermaals bij dromen zal blijven, bewijst de tendens tot strengere wetgeving in Europa. Na eerst Groot-Brittannië (met het PPG-6-plan) maakte ook Frankrijk de bouw van nieuwe centra moeilijker. Andere landen zullen volgen.

Het gevaar voor oververzadiging bestaat immers. Dat voelt men in de Verenigde Staten reeds aan de lijve. Plaatselijke vastgoedbeleggers spreken hier zelfs openlijk van het einde van het tijdperk. De gematigd optimistische konklusie van een recente winkelcentra-konferentie in Las Vegas kon niet verbergen dat het met de sektor bergafwaarts gaat aan de overkant van de Atlantische Oceaan.

Grote herstruktureringsoperaties binnen onder meer de distributiesektor zorgden er in de VS voor dat heel wat trekkers in winkelcentra de deuren sloten. Nieuwe trekkers vinden is geen kinderspel : de winkelruimte die deze aantrekkingspolen innemen, is immers vaak speciaal voor hen ontworpen. Het treffendste voorbeeld van deze evolutie was de voorbije maanden naar verluidt de sluiting van 500 vestigingen van de warenhuisketen K-Mart. Die bracht meerdere winkelcentra op het randje van het bankroet, sommige zelfs erover.

Investeerders in de VS hebben naar verluidt de boodschap begrepen. Hun honger naar nieuwe winkelprojekten is gestild, en in de kantorenmarkt hebben ze al evenmin zin. Een soort derde golf drijft hen daarom momenteel naar grootschalige residentiële projekten.

Deze situatie naar Europa extrapoleren is misschien voorbarig. Maar als waarschuwing voor overdreven optimisme kan het tellen. Tot nader order voelen vastgoedinvesteerders zich in ons land echter nog kiplekker. Als we de makelaars mogen geloven, staan ze als het ware te dringen om in nieuwe projekten te investeren. Voor het Luikse shoppingcenter Belle-Ile bijvoorbeeld boden zich 7 kandidaat-kopers aan. Drie van hen pakten zelfs met konkrete voorstellen uit. Het Nederlandse Wereldhave haalde het uiteindelijk omdat deze groep de nek het verst durfde uit te steken. Wereldhave was immers bereid een groter huurrisico te dragen. Een strategie waar de groep nu de vruchten van plukt.

STAY WEST.

Binnen de sektor spreekt men van interesse en investeringsbereidheid voor shoppingcentra in de buurt van alle grotere Belgische steden. Het Fenix-projekt op de Genkse mijnterreinen lijkt het verst gevorderd. Al blijven er twijfels bestaan over de realizatie van dit festive shopping-center (zie Immo Trends nummer 12 van 20 maart 1995). Een gelijkaardig opzet (winkelaktiviteiten kombineren met vrijetijdsbesteding binnen één grote ruimte) in de Antwerpse binnenstad, het Hanzestedeplaats-projekt van de groep Metropool 2000, stuit in zijn huidige vorm op weerstand van het stadsbestuur, vooral in de persoon van schepen Mieke Vogels. Zij heeft twijfels omtrent de duurzaamheid van het projekt en het pand.

In de meeste andere Europese landen is het niet veel makkelijker om nieuwe winkelcentra te onwikkelen. Met uitzondering van de zuiderse landen misschien. Daar is de wetgeving iets minder streng dan in Noord- en Midden-Europa. Oost-Europa omschrijven investeerders dan weer als te ongereglementeerd om een belegging te rechtvaardigen. Wie na lang en moeizaam overleg de toestemming heeft een winkelcentrum te ontwikkelen in de buurt van een Oosteuropese stad, loopt het risico korte tijd later een konkurrent aan de overkant van de straat te krijgen.

DEHAENE II.

Dé grote bedreiging voor shoppingcentra in België zou de komende jaren echter uit een totaal andere hoek kunnen komen : het dalend bestedingsvermogen van de Belgische burger. De maatregelen van het Globaal Plan van de regering-Dehaene tastten enkele jaren geleden de koopkracht in ons land al een eerste keer aan. Zozeer zelfs dat de ekonomische heropleving van de voorbije 12 maanden niet voor meer konsumptie zorgde. Winkeluitbaters kunnen het u bevestigen.

Een nieuwe besparingsronde (op het budget van 1996 zou naar verluidt 100 miljard moeten gevonden worden) kan de koopkracht opnieuw doen dalen. Met alle gevolgen voor de omzet in de winkels en shoppingcentra. De komst van meer winkelcentra zou het effekt hiervan alleen maar versterken.

Geert Wellens

WINKELCENTRA Winkelstraten en shoppingcentra : konkurrentieel of komplementair ?