Wie gemengd leent, moet slim zijn

Als u leent voor een gebouw dat u zowel privé als beroepsmatig gebruikt, kunt u de aflossingen fiscaal optimaliseren. Hoe gaat u het beste te werk?

Veel belastingplichtigen gebruiken hun woning zowel privé als voor hun beroep. Als ze daarvoor een krediet aangaan, is dat een zogenoemde lening voor gemengd gebruik. De aflossingen van zo’n lening — het kapitaal en de intresten — kunnen ze fiscaal optimaliseren.

De kosten die betrekking hebben op het beroepsdeel zijn fiscaal aftrekbaar als werkelijke beroepskosten. Het gaat onder meer om de premies voor de brandverzekering, de onroerende voorheffing, de uitgaven voor het onderhoud en herstellingen, en de kosten voor verwarming en elektriciteit. Gaat de eigenaar voor de woning een lening aan, dan zijn ook de intresten voor het beroepsdeel aftrekbaar als beroepskosten.

Belangrijk om te weten, is dat het be- roepsdeel kan worden afgeschreven over een periode van 33 jaar. Wordt een woning die 400.000 euro waard is bijvoorbeeld voor 40 procent beroepsmatig gebruikt, dan kan de eigenaar gedurende 33 jaar een bedrag van 400.000 euro x 40 procent x 1/33 = 4848,49 euro opgeven als aftrekbare beroepskosten.

Optimalisatie van de leninglasten

De terugbetaalde intresten van een gemengde lening kunnen fiscaal worden geoptimaliseerd. We illustreren dat met een voorbeeld. Karel is arts en bouwt een nieuwe — en enige — woning, waarvan hij het grootste deel van de benedenverdieping gebruikt als praktijkruimte, wachtzaal en bureau. De rest van de beneden- en de bovenverdieping gebruikt hij privé. Volgens het bouwplan neemt de beroepsruimte 43 procent van de oppervlakte in beslag, de privéruimte de overige 57 procent. De bouw van de woning kost 400.000 euro.

We maken opsplitsing tussen twee hypothesen. De eerste is die waarbij Karel de volledige bouwprijs van 400.000 euro leent bij de bank. In de tweede hypothese gebruikt hij 75.000 euro spaargeld voor de bouw en leent hij 325.000 euro bij de bank.

HYPOTHESE 1 Karel leent de volledige bouwprijs van 400.000 euro

Karel gaat een lening aan op twintig jaar tegen een vaste jaarlijkse rentevoet van 3,10 procent. Hij betaalt dat krediet terug via gelijke maandelijkse aflossingen — mensualiteiten — van 2238 euro. Het eerste jaar stort hij 12.187 euro intresten en 14.663 euro kapitaalaflossingen aan de bank.

– De intresten

De intresten zijn voor 43 procent — het beroepsmatige deel — aftrekbaar als werkelijke beroepskosten. Dat betekent dat 12.187 x 43 procent = 5240,41 euro aan intresten aftrekbaar zijn van Karels belastbare beroepsinkomen. Dat levert hem een belastingvoordeel op dat wordt berekend tegen de marginale aanslagvoet (maximaal 50 %), verhoogd met de uitgespaarde gemeentebelasting.

De overige 57 procent van de intresten — die voor het privédeel — valt onder de woonbonus. Dat betekent dat Karel voor het inkomstenjaar 2014 een bedrag van maximaal 2280 euro — de basisaftrek — kan inbrengen. Dat bedrag wordt de eerste tien jaar van de lening verhoogd met 760 euro, op voorwaarde dat het gebouw de enige woning van Karel blijft. Uiteindelijk is van de 6946,59 euro aan resterende privé-intresten 3040 euro aftrekbaar — het maximumbedrag van de woonbonus. Ook die leveren een fiscaal voordeel op dat wordt berekend tegen de marginale aanslagvoet, verhoogd met de uitgespaarde gemeentebelasting.

Als we veronderstellen dat de marginale aanslagvoet van Karel 50 procent bedraagt en hij in een gemeente woont met 6 procent gemeentebelasting, leveren de 12.187 euro aan intresten die hij in het eerste jaar terugbetaalt, hem een totale belastingbesparing op van 5240,41 euro (aftrekbare beroepskosten) x 50 procent (marginale aanslagvoet) x 1,06 (gemeentebelasting) = 2777,41 euro; plus 3040 euro (woonbonus) x 50 procent x 1,06 = 1611,2 euro. In totaal krijgt Karel van de 12.187 euro aan intresten 4388,61 euro terug van de fiscus. De nettokostprijs van de intresten is dus gelijk aan 7798,39 euro.

– De kapitaalaflossingen

Karel kan de terugbetaalde kapitaalaflossingen niet inbrengen als aftrekbare beroepskosten. Hij kan ze wel volledig aftrekken via het systeem van de woonbonus. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen het privé- en het beroepsdeel. Maar aangezien de maximumaftrek van 3040 euro al volledig is opgevuld met intresten, leveren de kapitaalaflossingen hem geen extra fiscaal voordeel meer op.

Wel kan Karel het beroepsdeel van zijn woning fiscaal afschrijven tegen 3 procent per jaar over een periode van 33 jaar. Dat betekent dat hij 172.000 euro (43 % van 400.000 euro) x 3 procent = 5160 euro bijkomend kan aftrekken. Zijn belastingvoordeel bedraagt 5160 euro x 50 procent x 1,06 = 2734,8 euro.

HYPOTHESE 2 Karel leent 325.000 euro en gebruikt 75.000 euro eigen spaargeld

Karel gaat een lening aan op twintig jaar tegen een vaste jaarlijkse rentevoet van 3,10 procent. Hij betaalt dat krediet terug via gelijke maandelijkse aflossingen — mensualiteiten — van 1818 euro. Het eerste jaar stort Karel 9900 euro intresten en 11.913 euro kapitaalaflossingen aan de bank.

– De intresten

Fiscaal is het voordeliger dat Karel zijn spaargeld gebruikt om het privédeel van zijn woning te financieren en dat hij de lening gebruikt voor het beroepsdeel. Tot voor enkele jaren moest Karel aan de fiscus kunnen bewijzen dat hij eigen middelen had gebruikt voor de financiering van het privédeel en dat de lening diende voor het beroepsdeel. Dat was niet altijd eenvoudig. Hij moest dan aan de aannemer vragen de facturen op te splitsen tussen het beroeps- en het privédeel. Sinds enkele jaren is de fiscus daar soepeler in. De administratie gaat er nu van uit dat “dat de eigen middelen uitsluitend of hoofdzakelijk aan het privédeel worden besteed en dat het beroepsgedeelte uitsluitend of hoofdzakelijk werd gefinancierd met kredieten”.

Daardoor kan Karel 172.000 euro van de lening van 325.000 euro (43 % van 400.000 euro) bestemmen voor de financiering van het beroepsdeel. Dat betekent dat hij 52,9 procent (172.000 euro/325.000 euro) intresten kan aftrekken als werkelijke beroepskosten. Dat komt neer op 9900 euro x 52,9 procent = 5237,11 euro, wat hem een belastingvoordeel oplevert dat wordt berekend tegen de marginale aanslagvoet, verhoogd met de uitgespaarde gemeentebelasting. De andere 47,1 procent van de betaalde intresten of 4662,9 euro valt onder de woonbonus, die is beperkt tot 3040 euro. Die aftrekbare privé-intresten leveren Karel een fiscaal voordeel op dat wordt berekend tegen de marginale aanslagvoet, verhoogd met de uitgespaarde gemeentebelasting.

Als we veronderstellen dat de marginale aanslagvoet van Karel 50 procent bedraagt en hij in een gemeente woont met 6 procent gemeentebelasting, dan leveren de 9900 euro aan intresten die hij in het eerste jaar terugbetaalt een belastingbesparing op van 5237,1 euro (aftrekbare beroepskosten) x 50 procent (marginale aanslagvoet) x 1,06 (gemeentebelasting) = 2775,66 euro; plus 3040 euro (woonbonus) x 50 procent x 1,06 = 1611,2 euro.

Op een klein verschil na is het fiscale voordeel van de intresten hetzelfde als in de eerste hypothese, hoewel Karel aanzienlijk minder heeft geleend. Hij krijgt van de 9900 euro intresten 4366,81 euro terug van de fiscus. De nettokostprijs van de intresten is wel lager dan in de eerste hypothese: 5513,19 euro, of een besparing van 2285,18 euro. Karel moet dus minder betalen voor zijn lening en toch krijgt hij evenveel terug van de fiscus.

– De kapitaalaflossingen

De kapitaalaflossingen leveren ook in deze hypothese geen extra fiscaal voordeel op, omdat de woonbonus van 3040 euro al volledig is opgevuld met intresten. Wel kan Karel het beroepsdeel van zijn woning fiscaal afschrijven zoals in de eerste hypothese (belastingvoordeel van 2734,8 euro per jaar).

JOHAN STEENACKERS

De optimale aftrek van de intresten van een gemengde lening vermindert de nettokostprijs van het krediet aanzienlijk.