WEGWIJS IN DE BELASTINGDOOLHOF

Wie belegt in woningen, garages of gronden, moet rekening houden met de fiscaliteit op vastgoed. Dit zijn de belangrijkste belastingen en belastingverminderingen.

De herverdeling van bevoegdheden over de gewesten na de zesde staatshervorming heeft de vastgoedfiscaliteit een stuk ingewikkelder gemaakt. Dit zijn de belangrijkste belastingen en belastingverminderingen die gepaard gaan met beleggingen in vastgoed.

1 Onroerende voorheffing

Op alle onroerende goederen is elk jaar onroerende voorheffing verschuldigd. In Vlaanderen bedraagt het tarief 2,5 procent van het kadastraal inkomen (1,6 % voor eigendommen die als sociale woningen worden verhuurd). Boven op dat basisbedrag mogen de provincies en de gemeenten opcentiemen heffen.

2 Eigen woning

Het onroerend inkomen van de eigen woning is vrijgesteld van belasting. De algemene regel is dat de eigen woning de woning is waar u woont. Daar kunnen uitzonderingen op zijn, bijvoorbeeld als u nog aan het bouwen of verbouwen bent, of als u beroeps- of sociale redenen kunt inroepen die verklaren waarom u de woning niet betrekt.

3 Tweede woning in België

Het belastbare inkomen van een tweede woning die niet wordt verhuurd of die wordt verhuurd voor privégebruik is gelijk aan het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Hebt u bijvoorbeeld een appartement aan zee met een kadastraal inkomen van 2500 euro, dan wordt u in 2015 belast op een onroerend inkomen van 2500 x 1,7057 (indexeringscoëfficiënt) x 1,40 = 5969,60 euro. Dat onroerend inkomen wordt — onder meer samen met uw loon — belast tegen de gewone, progressieve tarieven, die oplopen tot 50 procent, plus de gemeentebelasting. Van dat bedrag kunt u in bepaalde gevallen nog de intresten van leningen aftrekken, waardoor u op de huurinkomsten minder of zelfs helemaal geen belastingen hoeft af te dragen.

4 Tweede woning in het buitenland

Bent u eigenaar van een buitenlandse woning, dan moet u dat in uw Belgische aangifte voor de personenbelasting melden. Als u ze verhuurt, moet u het huurinkomen opgeven. Verhuurt u ze niet, dan geeft u de huurwaarde aan — dat is de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die u voor de woning zou kunnen krijgen. Een woning die u als vakantiewoning verhuurt, is meestal gemeubileerd. Het deel van de huur dat betrekking heeft op het meubilair, wordt belast als roerend inkomen.

De kans is groot dat België een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten met het land waar de tweede woning is gelegen. De huur of de huurwaarde die u opgeeft, wordt dan in België niet belast. Toch moet u rekening houden met het zogenoemde progressievoorbehoud, waardoor u mogelijk in een hogere belastingschijf terechtkomt. Stel dat u eigenaar van een Franse villa met een huurwaarde van 15.000 euro per jaar bent. Dat bedrag is dan wel fiscaal vrijgesteld in België, na aftrek van de buitenlandse belasting, maar het wordt bij uw andere Belgische inkomsten geteld. Als u bijvoorbeeld met uw Belgische inkomsten in de schijf van 45 procent belastingen zit, bestaat de kans dat u door de toevoeging van uw Franse inkomen in de hoogste belastingschijf van 50 procent belandt. Betaalde u al het hoogste tarief, dan maakt het bezit van een buitenlands onroerend goed weinig verschil uit.

Ligt uw eigendom in een land waarmee België geen dubbelbelastingverdrag heeft gesloten, dan betaalt u zowel belasting in België als in het buitenland. U kunt wel aanspraak maken op een vrijstelling van 50 procent op de Belgische belasting.

5 Gebouwen verhuurd voor beroepsdoeleinden

Verhuurt u een gebouw aan een huurder die het gebruikt voor zijn beroep, dan is het belastbaar onroerend inkomen gelijk aan de brutohuur min het kostenforfait van 40 procent, beperkt tot twee derde van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen. De revalorisatiecoëfficiënt bedraagt dit aanslagjaar 4,23 procent (lees Beleggen in vastgoed doet u zo, blz. 114).

6 Gronden

Het belastbare inkomen van een grond die u niet verhuurt of die u verhuurt voor privégebruik is gelijk aan het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Gebruikt u de grond voor beroepsdoeleinden, dan is het belastbare inkomen gelijk aan de brutohuur min het kostenforfait van 10 procent.

7 Garages

Het belastbare inkomen van een garage die niet wordt verhuurd of die wordt verhuurd voor privégebruik is gelijk aan het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Verhuurt u de garage aan een rechtspersoon of aan een huurder die ze beroepsmatig gebruikt, dan is het belastbaar onroerend inkomen de brutohuur min het kostenforfait van 40 procent, beperkt tot twee derde van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen.

Als u een garage verhuurt, moet u 21 procent btw aanrekenen op de huur, behalve als het jaarlijkse omzetcijfer uit de verhuur niet meer dan 15.000 euro bedraagt. Om die grens te berekenen, wordt ook rekening gehouden met de opbrengsten uit uw andere btw-activiteiten. Maakt de verhuur van de garage deel uit van een huurovereenkomst voor een ander onroerend goed — bijvoorbeeld een appartement of een kantoor — dan hoeft de verhuurder geen btw aan te rekenen. Dat is het geval als de garage en het verhuurde gebouw deel uitmaken van hetzelfde onroerend goed en als ze worden verhuurd door dezelfde eigenaar.

JOHAN STEENACKERS