Begin deze maand is Jo De Wolf gestart als de nieuwe CEO van Montea. Hij krijgt 40 miljoen verse middelen mee, en kijkt bijna uit noodzaak over de grens voor investeringen.
Jo De Wolf werd deze maand CEO van Montea. De bevak beheert 240 miljoen euro logistiek en semi-industrieel vastgoed. In zijn eerste interview is de gewezen vastgoedman van The Brussels Airport Company duidelijk. “Montea moet over vijftien maanden een nieuw bedrijf worden. In Frankrijk en België staat de machine klaar om ertegenaan te gaan.”
Die machine werd de voorbije zomer gevoed met 40 miljoen vers kapitaal. “Vanaf nu kunnen de cijfers alleen maar beter, omdat de conjunctuur aantrekt.” In december 2011 wil De Wolf ‘Montea 3.0’ lanceren, na de eerste versie: investeren in België en de tweede: Frankrijk.
“Mijn doel is de leegstand naar min 5 procent te brengen. De waarde van kleinere gebouwen is vandaag minder dan 20 miljoen euro, maar moet omlaag. We zullen ook 40 tot 60 miljoen investeren, naargelang van de opbrengst van die laatste operatie. Frankrijk kan op termijn 60 procent van de portfolio uitmaken. Nu is dat 40 procent.”
Logistiek Vastgoed De Pauw, de voorloper van Montea, werd 40 jaar geleden opgericht door Pierre en zijn broer Jos De Pauw. Ze herontwikkelden oude industriegebouwen tot opslagplaatsen. Pierres zoon Dirk is nu actief met Montea en diens neef Tony met logistiek marktleider WDP.
“Privé kom ik met Tony zeer goed overeen. We jagen, onder meer op dieren, en feesten samen. Zakelijk zijn we regelrechte concurrenten. Het verschil is dat WDP op eigen risico ontwikkelt”, zegt Dirk De Pauw.
Goedehuisvaderaandeel
Net omdat Montea het ontwikkelingsrisico niet draagt, presenteert De Pauw het als een goedehuisvaderaandeel. Het investeert alleen in logistiek en semi-industrie. “Diversifiëren laten we over aan de beleggers”, verdedigt De Wolf zich. “Wij doen alleen waar we goed in zijn.”
Montea leed de jongste jaren financiële verliezen (7,8 miljoen in 2008, 10,7 miljoen in 2009). Die zijn hoofdzakelijk te wijten aan de waardedaling van de indekkinginstrumenten (5,9 miljoen in 2008, 8 miljoen in 2009) en vastgoedbeleggingen (10 miljoen in 2008, 16 miljoen in 2009). Het goede nieuws is de stijging van het nettohuurresultaat (de omzet van een bevak) van 12,5 naar 16,3 miljoen. Het netto courant resultaat (de bedrijfscashflow) ging wel met een half miljoen achteruit door de leegstand.
De Pauw is tevreden dat de klap van de crisis al bij al beperkt bleef. Dat komt omdat de portfolio grotendeels wordt verhuurd aan bedrijven die actief zijn in consumentengoederen. In die markt bleef het distributievolume gelijk. “Het consumptiepatroon verschuift van de duurdere winkel naar de Aldi’s van deze wereld”, zegt De Pauw. “De vraag naar logistieke capaciteit daalt daarom niet. De voorbije jaren moest de voorraad van hun klanten snel van de hand. Tot voor een half jaar waren hun magazijnen amper voor een derde gevuld. Omdat wij met een vaste huurprijs werken, voelt Montea daar zelf weinig van.”
De Wolf maakt nu een ronde langs het Montea-vastgoed. “De voorraden groeien tegen het plafond. Containers worden aangevoerd ter voorbereiding van de eindejaarsfeesten. Dat is veelbelovend, niet alleen voor ons, maar ook als barometer van de economie.”
Montea kondigde gisteren een nieuwe huurovereenkomst voor voedingsopslag aan met de Luikse SMIW. De Pauw hoopt op meer goed nieuws. “Er is weer vraag. Sinds een kwartaal hoop ik weer ons normale bezettingsniveau van 95 procent te bereiken. Echte ondernemers ondernemen weer. Een jaar geleden had ik zo’n uitspraak niet durven te doen. We hebben ettelijke dossiers in behandeling. Maar toegegeven, contacten zijn nog geen contracten. Iedereen neemt zijn tijd.”
Montea gaf niet toe aan de commerciële druk om de huurprijzen te verlagen. “Dat zou onverantwoord zijn, omdat de huurprijzen voor logistieke opslagplaatsen al de laagste van Europa zijn, terwijl de aankoop relatief duur is. In logistiek heeft Vlaanderen wat te bieden”, zegt De Pauw.
De industriegronden in Vlaanderen zijn wel duur. Op toplocaties in Vlaanderen betalen investeerders 100 tot 130 euro per vierkante meter. “Vlaanderen is vol. De belangrijkste manier om industriegrond te ontwikkelen, is afbreken en opnieuw bouwen. Net over de grens, in Valenciennes of Arras, raak je gesteld voor 15 tot 20 euro per vierkante meter.”
Leyman heeft gelijk
Zeer tot zijn ongenoegen moet De Pauw soms klanten teleurstellen bij gebrek aan aanbod in Vlaanderen. Zo zocht een klant vier jaar naar een terrein van 88.000 vierkante meter. “Hij investeert nu in Wallonië, waar de overheid hem uitstekend begeleidt. Voka-topman Peter Leyman heeft gezegd wat er moest gezegd worden toen hij het gebrek aan dynamisme in Vlaanderen aankaartte. Wallonië positioneert zich vandaag beter op de wereld dan Vlaanderen.”
Vlaanderen reageert wel eens schamper dat één en ander een gevolg is van de Waalse subsidiecultuur. “Zelfgenoegzaam”, noemt De Wolf die houding. “Waalse structuren – overheid, universiteiten, werkgevers – bundelen hun krachten. Vlaanderen is absoluut niet strategisch bezig.”
Montea richt zijn pijlen nu ook vanuit het zopas geopende kantoor in Parijs. Franse projecten – 95 miljoen waard – namen het gros van de groei in 2006-2010 (van 100 naar 240 miljoen vastgoedwaarde) voor hun rekening. “Bij de start waren we een nobele onbekende op Franse recepties. Niet meer. Net in een crisis werden we een van de 20 belangrijkste investeerders in onze niche. We kochten respect”, zegt De Pauw.
Op die vastgoedrecepties wordt weleens gefluisterd dat Montea geen makkelijke klant is. De Pauw staat bekend als een behoorlijk harde onderhandelaar. “Ik ben redelijk”, antwoordt hij. “Ik weet wat ik wil bereiken en hoever ik kan gaan. Moeilijk ben ik niet. En ik onderhandel graag. Het is het plezantste aspect van mijn ondernemerschap.”
hans brockmans
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier