Wachten op winst

Als u een woning binnen de vijf jaar met winst verkoopt, wordt u belast op de meerwaarde. Met welke spelregels moet u rekening houden?

De prijzen van vastgoed zijn de laatste jaren flink gestegen. Dat is goed nieuws voor eigenaars van een grond of een woning. De kans dat u uw eigendom met winst kunt verkopen, is heel groot. Maar u moet er wel rekening mee houden dat de fiscus mogelijk een deel van uw winst afroomt.

Meerwaarde op gronden

Verkoopt u een grond met winst, dan wordt u daarop belast als er minder dan acht jaar is verstreken sinds de aankoop. Om die termijn vast te stellen baseert de fiscus zich op de notariële akten van de verwerving en de verkoop. Is de termijn tussen de aankoop en de verkoop korter dan vijf jaar, dan betaalt u 33 procent op de winst (plus de gemeentebelasting). Tussen vijf en acht jaar bedraagt de meerwaardeheffing 16,5 procent (plus de gemeentebelasting). Na acht jaar is er in principe geen belasting meer verschuldigd.

De meerwaarde op gronden die toebehoorden aan minderjarigen, geesteszieken en personen die onbekwaam zijn verklaard, is belastingvrij. Ook als de verkoper een meerwaarde realiseert bij een onteigening, wordt hij daarop niet belast.

Meerwaarde op gebouwen

Is er minder dan vijf jaar verstreken tussen de notariële aktes van de aankoop en de verkoop van een woning of een appartement, dan betaalt u 16,5 procent belasting op de winst (plus de gemeentebelasting). Na vijf jaar is er in principe geen heffing meer verschuldigd. Er wordt geen belasting geheven op winsten van woningen en appartementen die toebehoorden aan minderjarigen, onbekwaam verklaarden en geesteszieken. Ook winsten bij onteigeningen van gebouwen zijn niet belastbaar.

De heffing van 16,5 procent is ook verschuldigd als binnen de vijf jaar na de aankoop op de grond een nieuw gebouw wordt opgetrokken, dat binnen de vijf jaar na de ingebruikname wordt verkocht. Is de waarde van het oorspronkelijke gebouw lager dan 30 procent van het geheel — de grond en het gebouw — dan geldt de regeling voor gronden. Denk aan gronden met vervallen gebouwen erop, of aan landbouwgronden waarop loodsen voor dieren en materieel staan.

Verkoopt u uw eigen woning met winst, dan hoeft u daarop geen belasting te betalen. De eigen woning is de woning die u bewoont met uw gezin, en waar u uw hoofdverblijfplaats hebt. Gedurende de twaalf maanden die voorafgingen aan de maand van de verkoop, moet u de woning gedurende minstens zes maanden hebben bewoond.

Speculatieve winsten

Maakt u winst op de verkoop van een grond of een gebouw — behalve als het gaat om uw eigen woning — dan moet u erop letten dat u niet wordt belast op een speculatieve winst. De fiscus belast de meerwaarde bij een snelle verkoop van woningen en gronden zwaarder, als de dienst die als een niet-normale verrichting beschouwt, die uitsluitend is gebeurd om op korte termijn een abnormaal hoge winst te realiseren. De verkoper betaalt 33 procent belasting op die speculatieve winst (plus de gemeentebelasting).

Denk aan de situatie dat u een woning in een vrij slechte staat koopt, er renovatiewerken aan uitvoert en de woning daarna met een behoorlijke winst weer van de hand doet. De kans is groot dat u op die meerwaarde een belasting van 33 procent moet betalen. Bij een discussie hakt de rechter de knoop door.

Belastbare basis

Zowel bij gronden als bij gebouwen wordt de belasting geheven op het positieve verschil tussen de nettoverkoopwaarde en de forfaitair verhoogde aankoopwaarde. De nettoverkoopwaarde is de verkoopwaarde verminderd met de verkoopkosten, zoals de makelaars- en de publiciteitskosten. De forfaitair verhoogde aankoopwaarde is de aankoopwaarde verhoogd met 25 procent aankoopkosten, tenzij u kunt bewijzen dat u meer kosten had. De aangepaste aankoopwaarde wordt nog eens verhoogd met 5 procent per volledig jaar dat is verstreken tussen de aan- en de verkoop. Heeft een geregistreerde aannemer aan de woning verbouwingswerken uitgevoerd, dan mogen ook die kosten bij de aankoopwaarde worden geteld.

Een voorbeeld: u kocht op 12 april 2009 voor 200.000 euro een gebouw dat u niet bewoont. U hebt daaraan voor 5000 euro verbouwingswerken laten uitvoeren door een geregistreerde aannemer. Op 16 mei 2013 verkocht u het gebouw voor 320.000 euro. De verkoopkosten bedroegen 7600 euro. Het is een belastbare verkoop, want er is minder dan vijf jaar verstreken tussen de aan- en de verkoop.

De nettoverkoopwaarde bedraagt 320.000 euro – 7600 euro verkoopkosten = 312.400 euro. Dat bedrag vergelijken we met de forfaitair verhoogde aankoopwaarde: 200.000 aankoopwaarde + 50.000 euro aankoopkosten (25 % van 200.000) + 50.000 euro door de verhoging met 5 procent x vier volle jaren tussen de aan- en de verkoop + 5000 euro verbouwingswerken = 305.000 euro.

De belastbare meerwaarde is bijgevolg gelijk aan 7400 euro (312.400 – 305.000 euro). Die winst wordt afzonderlijk belast tegen 16,5 procent (plus de gemeentebelasting). Woont u in een gemeente met 7,5 procent gemeentebelasting, dan betaalt u uiteindelijk 1312,575 euro belasting (7400 x 16,5 % x 1,075).

Verwerving via erfenis of schenking

Als u een onroerend goed erft en het verkoopt met winst, dan is de meerwaarde niet belastbaar, ook als de verkoop gebeurt binnen de vijf of acht jaar na de erfenis. Maar er zit een addertje onder het gras als de ontvanger van de successie- en registratierechten vindt dat de waarde van het onroerend goed die bij de nalatenschap werd aangegeven, te laag was.

Stel dat u een woning erft en die in de aangifte van de nalatenschap opneemt voor een waarde van 150.000 euro. Een jaar na de aangifte verkoopt u de woning voor 200.000 euro. Moet u dan bijkomende successierechten betalen op 50.000 euro? Ja, als de fiscus oordeelt dat de aangegeven 150.000 euro te weinig was. De fiscus heeft vanaf de datum van de indiening van de aangifte nog twee jaar de tijd om de aangegeven waarde te betwisten.

Als u een onroerend goed verwerft via een schenking en het met winst verkoopt, gelden er andere regels. De winst wordt belast als het gebouw of de grond wordt verkocht binnen de drie jaar na de schenkingsakte, en binnen de vijf jaar (of acht jaar voor gronden) na de aankoop door de schenker. Stel dat u op 24 juni 2013 met winst een grond hebt verkocht die uw ouders u op 2 december 2011 hebben geschonken en die zij op 8 januari 2009 hadden gekocht. De meerwaarde wordt dan belast. Hadden uw ouders die grond vóór 24 juni 2005 gekocht, dan was de meerwaarde belastingvrij.

JOHAN STEENACKERS