VRUCHTGEBRUIK OF VERHUREN

Bedrijfsleiders die een beroepsruimte ter beschikking stellen van hun zaak, kunnen die ofwel verhuren, ofwel er een vruchtgebruik op vestigen. Dat heeft fiscale gevolgen als er werken aan die ruimte worden uitgevoerd.

Heel wat bedrijfsleiders stellen een bureau of een ander gebouw ter beschikking van hun zaak. Dat kunnen ze doen door op die beroepsruimte een vruchtgebruik te vestigen of door die te verhuren. Als er verbouwingen of verbeteringen aan nodig zijn, rijst de vraag wie de kosten draagt: de vruchtgebruiker, het bedrijf dat huurt of de eigenaar. Het antwoord op die vraag is belangrijk, omdat er fiscale gevolgen aan verbonden zijn. Moet de bedrijfsleider zijn onderneming vergoeden voor de verbouwingen aan zijn eigendom? Of wordt hij belast op een huurvoordeel? Xavier Piqueur van de financiële planner Optima en Dieter Bossuyt van Consulting Services leggen het uit.

“Stel dat een arts in zijn woning een ruimte als wachtkamer ter beschikking stelt aan zijn bvba”, zegt Piqueur. “Als hij de ramen van die wachtkamer moet vervangen, lijkt het logisch dat zijn bvba de kosten op zich neemt. Bij een vruchtgebruik hoeft hij geen vergoeding te betalen aan zijn zaak. Als hij als verhuurder geen vergoeding betaalt, wordt hij belast op een huurvoordeel.”

“In dat voorbeeld lijkt het vestigen van een vruchtgebruik dus interessanter”, zegt Bossuyt. “Maar het vruchtgebruik is niet altijd voordeliger. Er spelen heel wat andere factoren mee.”

Een vruchtgebruik vestigen

Als uw vennootschap het vruchtgebruik van een gebouw heeft en u als bedrijfsleider de blote eigendom ervan hebt, moet een onderscheid worden gemaakt tussen onderhoudswerken, grote herstellingen, verbeteringswerken en verbouwingen.

– Onderhoudswerken

Als de parketvloer van uw bureau sporen van slijtage vertoont of als de muren een nieuw likje verf nodig hebben, laat u onderhoudswerken uitvoeren. Die zijn op kosten van de vruchtgebruiker, de zaak dus. De blote eigenaar is daarvoor geen vergoeding verschuldigd aan de vennootschap. De redenering daarachter is dat u bij de afloop van het vruchtgebruik geen voordeel hebt van die onderhoudswerken.

– Grote herstellingen

De vervanging van een dak of van steunbalken, en reparaties aan dragende muren, ramen of deuren zijn grote herstellingen, die de blote eigenaar moet betalen. U kunt er wel voor kiezen dat de vruchtgebruiker de kosten op zich neemt, maar dan geeft het bedrijf u een voordeel van alle aard ter waarde van de herstellingswerken. U betaalt daarop personenbelasting. U hoeft niets af te dragen als u uw bedrijf een vergoeding betaalt voor de werken.

– Verbeteringswerken

Verbeteringswerken gaan een stap verder dan herstellingen. Ze zijn bedoeld om het dagelijkse gebruik gemakkelijker te maken. Als een zolder wordt omgevormd tot een archiefruimte of de houten ramen van de wachtkamer worden vervangen door isolerend pvc-glas, gebeurt dat op kosten van de zaak, zelfs als het huis door de investeringen meer waard wordt. De redenering is dat de vruchtgebruiker de voordelen van die investering voelt.

Maar ga daarin niet te ver: het Hof van Cassatie oordeelde dat de term ‘verbeteringen’ alleen geldt voor werken die vallen onder het ‘normaal uitoefenen van vruchtgebruik’. De kosten mogen niet hoger oplopen dan de inkomsten van de vruchtgebruiker.

– Verbouwingen

Nog grotere werken zijn voor rekening van de blote eigenaar. Dat is het geval als de zaak behoefte heeft aan ingrijpende verbouwingen aan het pand, of als u een nieuw gebouw optrekt op het terrein. Zelfs als de zaak de kosten voor haar rekening neemt, moet u als blote eigenaar die vergoeden. Anders is er sprake van een voordeel van alle aard, waarop u wordt belast.

Als het gaat om zogenoemde afscheidbare werken, die gemakkelijk weer kunnen worden verwijderd of afgebroken — denk aan een vrijstaande loods — dan betaalt u de waarde van de materialen en het arbeidsloon, of u kiest ervoor die te laten afbreken.

Gaat het om niet-afscheidbare werken, dan hangt de vergoeding af van de aard van de werken. De fiscus maakt daarin een onderscheid tussen ‘noodzakelijke werken’, ‘nuttige werken’ en ‘luxe-uitgaven’. Voor noodzakelijke werken moet u de kostprijs van de materialen en de werkuren vergoeden, voor nuttige werken volstaat een vergoeding die overeenstemt met de meerwaarde die het pand heeft gekregen. In de praktijk gebeurt het zelden dat een gebouw meer waard wordt dan de investeringen die eraan zijn uitgevoerd, maar het is belangrijk die richtlijn in het achterhoofd te houden. Bij luxe-uitgaven, zoals de plaatsing van designradiatoren in een wachtkamer, hoeft u helemaal geen vergoeding te betalen.

Een ruimte verhuren

Als u een deel van uw huis verhuurt aan uw zaak, komt u in aanraking met andere wetgeving. “De bedrijfsleider moet personenbelasting betalen op de huurinkomsten die hij ontvangt”, zeggen Bossuyt en Piqueur. “Het gaat niet alleen om de huurprijs, maar ook om de huurvoordelen. Huurvoordelen zijn alle werken die wettelijk voor rekening van de verhuurder zijn, maar die hij volgens het huurcontract laat uitvoeren door de huurder.”

– Onderhoud en herstelling

De algemene regel is dat grote herstellingen ten laste van de verhuurder zijn. Hij is verantwoordelijk voor het onderhoud van balkons en liften, voor de reparatie van het dak en de dakgoten, muren en schouwen, en voor de herstelling van vloeren en trappen. De huurder neemt kleinere onderhoudswerken en herstellingen op zich, bijvoorbeeld herstellingen aan de elektriciteitsinstallatie, de haard of het sanitair, en het onderhoud van de tuin en de verwarmingsketel. Ook het pleisterwerk lager dan één meter valt onder de verantwoordelijkheid van de huurder. Als een ruit breekt, moet de huurder die herstellen, tenzij de schade het gevolg is van hagel.

U kunt het contract zo opstellen dat ook grotere herstellingen ten laste van de huurder zijn. Die werken zijn dan zogenoemde huurvoordelen, aangezien het om een contractuele verplichting gaat. U wordt daarop belast. Als uw zaak die grotere werken uitvoert zonder dat die verplichting in het contract staat, doet ze dat vrijwillig en wordt u daarop niet belast. Toch kunt u dan nog worden belast op een voordeel van alle aard, als de fiscus een beroepsmatige band tussen u en de vennootschap aantoont. Is dat niet het geval, dan kan de belastingdienst uw zaak in de vennootschapsbelasting belasten op een abnormaal of goedgunstig voordeel.

Ook als u de onroerende voorheffing laat betalen door de zaak, en dat contractueel hebt laten vastleggen, wordt u als eigenaar belast op een huurvoordeel.

– Verbeteringen en verbouwingen

Verbeteringswerken en verbouwingen worden anders behandeld. De vuistregel is dat onderhouds- en herstellingswerken noodzakelijke ingrepen zijn. Verbeteringswerken en verbouwingen doen de waarde van het huis, het gebouw of het terrein stijgen. Er is een verschil tussen wegneembare en niet-wegneembare werken.

De wegneembare werken blijven eigendom van de zaak tot het contract afloopt. Daarna hebt u als eigenaar de keuze: ofwel verplicht u de huurder bijvoorbeeld het containergebouw weer af te breken of het vasttapijt te verwijderen, ofwel behoudt u die en betaalt u er een vergoeding voor. Ook voor niet-wegneembare werken betaalt u een vergoeding, maar alleen als het noodzakelijke of nuttige uitgaven zijn. In dat geval betaalt u voor de meerwaarde die de uitgaven hebben gecreëerd. Voor luxe-uitgaven hoeft u niet te betalen. Een gevelversiering mag u dus kosteloos laten hangen. Stond in het huurcontract dat uw zaak bepaalde werken op zich moest nemen? Dan wordt u belast op dat huurvoordeel. De fiscus houdt wel rekening met eventuele vergoedingen die u in ruil daarvoor al had betaald aan de vennootschap.

Het wordt iets ingewikkelder als de verbeteringen en de verbouwingen niet in het huurcontract zijn opgenomen. Zolang het huurcontract loopt, is er niets aan de hand: de werken blijven dan eigendom van de huurder en u wordt er als eigenaar niet op belast. Bij de afloop van de overeenkomst gaat de fiscus na of u uw eigendom voor beroepsdoeleinden gaat gebruiken. Is dat het geval, dan wordt u belast op de meerwaarde. Gebruikt u de eigendom niet langer beroepsmatig en deed uw zaak de uitgaven niet om belastbare inkomsten te verkrijgen, dan belast de fiscus ofwel u op een voordeel van alle aard, of uw zaak op een abnormaal of goedgunstig voordeel.

“Het is telkens een persoonlijke afweging om te kiezen voor het vruchtgebruik of de verhuur”, zeggen Piqueur en Bossuyt. “Beide systemen hebben voor- en nadelen. Het is verstandig zich vooraf goed te informeren.”

JOHAN STEENACKERS

De algemene regel is dat de grote herstellingen ten laste van de eigenaar zijn, en dat de huurder kleinere onderhoudswerken en herstellingen voor zich neemt.