Veel bedrijfsleiders verhuren een deel van hun hun woning of een ander gebouw waarvan ze eigenaar zijn aan hun eigen vennootschap. Een te hoge huur vragen wordt fiscaal afgestraft.
Een gebouw verhuren aan uw vennootschap kan een fiscaal interessante operatie zijn. Uw vennootschap betaalt een huur die aftrekbaar is van haar belastbare winst. Als bedrijfsleider wordt u belast op de werkelijk ontvangen huur. Dat is interessanter dan u een hoger loon te laten uitbetalen door de vennootschap. Het ontvangen huurinkomen kan verminderd worden met een kostenforfait van 40 procent.
Herstellingen en verbouwingen
Een gebouw verhuren aan uw vennootschap en daar een belastbaar onroerend inkomen aan overhouden heeft nog andere voordelen voor de bedrijfsleider. Op onroerend inkomen betaalt u geen sociale bijdragen en u kunt dit belastbare inkomen wegwerken met de intresten van de lening(en) die u heeft aangegaan om het gebouw of andere onroerende goederen te kopen, te bouwen of te verbouwen.
Bovendien kan de vennootschap alle herstellingen en verbouwingswerken laten uitvoeren aan het verhuurde gebouw. De bedrijfsleider wordt niet belast op de meerwaarde die dat veroorzaakt als u met uw vennootschap een huurcontract afsluit dat niet onder de woninghuurwet valt (bijvoorbeeld de verhuur van een kantoorruimte) en waarin staat dat de huurder (de vennootschap) grote herstellingen en werken kan doen. De door uw vennootschap betaalde herstellingen en verbouwen zijn fiscaal aftrekbare kosten en verminderen meteen ook de belastbare winst.
Beperking
Sommige bedrijfsleiders maken misbruik van die voordelen en vragen een te hoge huur (een huur die niet marktconform is) aan hun vennootschap. Voor de vennootschap is de betaalde huur aftrekbaar, terwijl de bedrijfsleider niet belast wordt op de ontvangen huur als hij voldoende aftrekbare intresten heeft.
De fiscale wetgever heeft dan ook ingegrepen en een beperking gesteld. De huurprijs en de huurvoordelen die een bestuurder of de bedrijfsleider krijgt voor aan zijn vennootschap verhuurde gebouwde onroerende goederen, worden niet als inkomsten van onroerende goederen maar als een bezoldiging aangemerkt, in zover de huur (en de huurvoordelen) meer bedraagt dan vijf derden van het ‘gerevaloriseerde’ kadastrale inkomen (artikel 32, derde lid van het Wetboek inkomstenbelastingen). Fiscalisten spreken in dat verband over een herkwalificatie van huurinkomsten.
Een voorbeeld
Stel dat u als bedrijfsleider een huur van 18.000 euro per jaar krijgt voor een eigen gebouw met een niet-geïndexeerd KI van 1500 euro. Om te bepalen of de bedrijfsleider een te hoge huur ontvangt, wordt er gewerkt met volgende formule: niet-geïndexeerd KI x 5/3 x revalorisatiecoëfficiënt (4,20 voor inkomstenjaar 2015). In ons voorbeeld is de grens dus 1500 x 5/3 x 4,20 = 10.500 euro. De bedrijfsleider ontvangt dus 7500 euro (18.000 euro – 10.500 euro) te veel.
Het verschil van 7500 euro is voor de bedrijfsleider een belastbare bezoldiging. Dit bedrag wordt bij zijn andere belastbare inkomsten gevoegd en onderworpen aan sociale bijdragen en het marginale tarief in de personenbelasting (maximaal 50% plus gemeentebelasting). Bovendien mag de bedrijfsleider de kosten in verband met het verhuurde gebouw – bijvoorbeeld de onderhoudskosten, de herstellingskosten, de intresten van leningen,… – niet als werkelijke beroepskosten aftrekken van het deel van de ontvangen huur dat wordt geherkwalificeerd als een bezoldiging.
De grens van 10.500 euro zal bij de bedrijfsleider wel worden belast als een onroerend inkomen. Op dit inkomen zal er eerst en vooral een kostenforfait van 40 procent of 4100 euro worden afgetrokken zodat er voor de bedrijfsleider een belastbaar onroerend inkomen overblijft van 6400 euro (10.500 euro – 4100 euro). Op dat onroerend inkomen moet de bedrijfsleider geen sociale bijdragen betalen. Dat inkomen is ook niet onderworpen aan de belastingverhoging wegens onvoldoende voorafbetalingen. Bovendien kan hij dat belastbaar onroerend inkomen verminderen met intresten van leningen die hij betaald heeft om onroerende goederen te kopen of te bouwen. Zo kan hij er voor zorgen dat hij op dat onroerend inkomen geen extra belastingen betaalt.
