Verzekerd tegen slechte huurders

Met een nieuwe verzekering kunnen eigenaars zich indekken tegen huurders die hun huur niet meer betalen.

Als u een woning verhuurt, probeert u een solvabele huurder te vinden. Dat is niet altijd vanzelfsprekend. De kans bestaat dat u te maken krijgt met huurders die niet of te laat betalen. Om de achterstallige huur op te eisen, moet u in het slechtste geval een rechts-procedure beginnen, met alle kosten van dien. U kunt zich tegen dat risico indekken door een ‘Onbetaalde huur verzekering’ af te sluiten. Die polis wordt gecommercialiseerd door Vander Haeghen & C°, een Belgische specialist in nicheverzekeringen die deel uitmaakt van Nationale Suisse België. Vander Haeghen biedt de speciale huurverzekering niet rechtstreeks aan, maar doet daarvoor een beroep op meer dan 700 verzekeringsmakelaars.

Onbetaalde huur en rechtsbijstand

Bent u eigenaar van een woning en verhuurt u die aan een nieuwe huurder, dan kunt u zich indekken tegen het risico dat de huur vroeg of laat uitblijft. U kunt die verzekering niet afsluiten voor lopende contracten, noch voor een handelshuur, noch als de huurder een rechtspersoon is. De dekking wordt in principe afgesloten voor één jaar, maar kan stilzwijgend worden verlengd.

De polis omvat twee waarborgen: een betaling van de achterstallige huur en rechtsbijstand. De verzekeraar betaalt maximaal twaalf maanden huur en lasten terug. De maximaal gewaarborgde huur bedraagt 3000 euro per maand, inclusief lasten. De maximale schadevergoeding voor gerechtelijke procedures die voortvloeien uit de huurovereenkomst — zoals de honoraria van een advocaat en de gerechtskosten — beloopt 3000 euro.

Met terugwerkende kracht

De verzekeraar keert een vergoeding uit als de huurder de huur niet meer kan betalen door een echtscheiding, werkloosheid, ziekte of een overlijden, en zelfs wanneer er geen objectieve reden is voor zijn achterstal. Er geldt een wachttermijn van drie maanden. Dit betekent dat de dekking pas ingaat drie maanden nadat de polis wordt ondertekend. Betaalt de huurder de huur tijdens die periode niet, dan bent u niet verzekerd.

De verzekeraar keert pas een vergoeding uit 65 dagen na de eerste vervaldatum van de achterstallige huur. Hij doet dat wel met terugwerkende kracht tot de eerste dag van het verschuldigde bedrag. De vergoeding van latere onbetaalde bedragen gebeurt vanaf dan maandelijks.

Maandelijkse nettoberoepsinkomsten

Om aanspraak te kunnen maken op de waarborg, moet de verhuurder alle mogelijke voorzorgen nemen om het risico dat de huurder niet tijdig betaalt, tot een minimum te herleiden. Wanneer een nieuwe huurder zijn intrek neemt in de verhuurde woning, moet de eigenaar een formulier invullen en dat aan de verzekeraar bezorgen. Op dat formulier moet hij een reeks gegevens over de huurder vermelden: zijn naam en voornaam, geboortedatum en geboorteplaats, na-tionaliteit, beroep, gezinstoestand, zijn laatste adres, zijn bankrekening en de naam, het adres en het telefoonnummer van zijn werkgever.

De eigenaar moet ook nagaan of de huurder solvabel is. Dat is het belangrijkste criterium voor de verzekeraar. De huur, inclusief de lasten en de belastingen, mag niet meer bedragen dan 33 procent van de maandelijkse nettoberoepsinkomsten van de huurders. Bedraagt de maandelijkse huur 600 euro, dan moet de huurder aantonen dat hij een nettoberoepsinkomsten van minstens 1800 euro per maand heeft. Werkloosheidsuitkeringen, gezinstoelagen en leningen tellen niet mee.

De verhuurder kan een huur tot 50 procent van de maandelijkse nettoberoepsinkomsten vragen en toch aanspraak maken op de waarborg, als een derde — bijvoorbeeld een familielid — zich borg stelt voor de huurders. Als de eigenaar zijn woning verhuurt aan een of meer studenten, mag hij een huur van meer dan 50 procent van de nettoberoepsinkomsten van de huurders vragen — voor zover die huurders een inkomen hebben — maar hun ouders of iemand anders moeten zich borg stellen voor de betaling van de huur. Pas als die niet betalen, betaalt de verzekeraar een vergoeding uit.

De verzekeringsmaatschappij eist ook een borgstelling voor diplomaten, ambassade- en consulaatpersoneel, artiesten, tijdelijke werknemers, grensarbeiders, werknemers met een arbeidscontract voor bepaalde duur en werknemers in proeftijd. De borgsteller moet zijn fiscale woonplaats in België hebben en dezelfde solvabiliteitsratio als de huurder kunnen voorleggen (33 % van de maandelijkse nettoberoepsinkomsten).

Als de eigenaar vaststelt dat de huurder de huur niet tijdig betaalt, moet hij hem binnen de tien dagen na de vervaldatum een schriftelijke aanmaning sturen. Reageert de huurder daar niet op, dan moet de verhuurder binnen de twintig dagen na de vervaldatum een tweede, maar nu aangetekende brief sturen. Betaalt de huurder niet binnen de acht dagen na die tweede aanmaning, dan kan de verhuurder de verzekeraar aanspreken.

Maandelijkse premie

De premie voor de verzekering be-draagt 3,75 procent van de huurprijs, inclusief lasten. Bij een maandelijkse huurprijs van 600 euro bedraagt de maandelijkse premie dus 22,5 euro of 270 euro per jaar.

Discretie

De algemene voorwaarden van de verzekeringsovereenkomst leggen de verhuurder op om discreet te zijn over de polis. Als de verzekeraar verneemt dat de eigenaar de huurder rechtstreeks of onrechtstreeks heeft geïnformeerd over de inhoud van het verzekeringscontract, mag hij een schadegeval weigeren te betalen. Als de huurder erachter komt dat de verhuurder een verzekering tegen achterstallige huur heeft afgesloten, zou hij weleens sneller geneigd kunnen zijn om niet meer te betalen. ?

JOHAN STEENACKERS

De verhuurder moet het risico dat de huurder niet tijdig betaalt, tot een minimum herleiden.