Verkoop van onroerend goed: wat zijn de spelregels?

Met welke fiscale spelregels moet u rekening houden wanneer u onroerende goederen met winst verkoopt? We zetten voor u de belangrijkste principes op een rij.

De prijzen van vastgoed in België zijn de laatste jaren flink gestegen. Voor wie eigenaar is van een grond of een woning en die verkoopt, is dat natuurlijk goed nieuws. De kans dat u het onroerend goed met een meerwaarde kunt verkopen, is immers heel groot. De vraag is echter in hoeverre de meerwaarde fiscaal wordt afgeroomd. We moeten op dit vlak een onderscheid maken tussen de meerwaarden op gronden en op woningen.

Winst op een grond

Als u een grond met winst verkoopt, is die meerwaarde dan belastbaar? Dat hangt er vanaf. Belangrijk is te kijken naar de periode die er verlopen is tussen de authentieke akte van aankoop en de authentieke akte van verkoop.

Is er minder dan vijf jaar verlopen tussen de notariële akte van aankoop en die van verkoop, dan betaalt u 33 % belasting (plus gemeentebelasting) op de winst.

Is er meer dan vijf jaar, maar minder dan acht jaar verstreken tussen de notariële akte van aan- en verkoop, dan betaalt u 16,5 % belasting (plus gemeentebelasting) op de winst.

Is er meer dan acht jaar verlopen tussen de notariële akte van aan- en verkoop, dan is er in principe geen belasting.

De termijnen van vijf en acht jaar worden berekend van dag tot dag. Hebt u bijvoorbeeld een grond gekocht op 30 december 1999 (datum notariële akte), dan moet u, om een belasting van 16,5 % te vermijden, wachten met verkopen bij een notaris tot 31 december 2007. Door met de termijnen te spelen, kunt u dus belastingen besparen. Overigens is er geen belasting als de winst een gevolg is van een onteigening of als de grond toebehoort aan een minderjarige.

Winst op een gebouw

Ook als u een gebouw verkoopt met winst, moeten we kijken hoeveel tijd er verlopen is tussen de authentieke akte van aan- en verkoop.

Is er minder dan vijf jaar verstreken tussen de notariële akte van aan- en verkoop, dan betaalt u 16,5 % (plus gemeentebelasting) op de winst. Voor gebouwen is de belasting van 16,5 % ook verschuldigd als er binnen vijf jaar na de aankoop van de grond hierop een gebouw wordt opgericht dat vervolgens binnen vijf jaar na de ingebruikneming wordt verkocht. Is de waarde van het gebouw lager dan 30 % van het geheel (grond en gebouw), dan geldt de regeling voor gronden. Denk bijvoorbeeld aan gronden met vervallen gebouwen erop, landbouwgronden met loodsen voor dieren en materieel enzovoort.

Is er meer dan vijf jaar verlopen tussen de notariële akte van aan- en verkoop, dan betaalt u in principe geen belasting.

Op de eigen woning (de woning die u zelf bewoont met uw gezin) betaalt u geen belasting van 16,5 %, ook niet als u die binnen vijf jaar verkoopt. U betaalt ook geen belasting als de winst een gevolg is van een onteigening of als het gebouw eigendom is van een minderjarige.

Wat is de belastbare basis?

Waarop betaalt u nu precies de belasting van 16,5 of 33 %?

Zowel bij gronden als bij gebouwen wordt de belasting toegepast op het (positieve) verschil tussen de nettoverkoopwaarde en de forfaitair verhoogde aankoopwaarde.

De nettoverkoopwaarde is de verkoopwaarde verminderd met de werkelijke verkoopkosten zoals makelaarskosten, publiciteitskosten enzovoort. De forfaitair verhoogde aankoopwaarde is de aankoopwaarde verhoogd met 25 % aankoopkosten (tenzij u kunt bewijzen dat u meer kosten had). De aangepaste aankoopwaarde wordt nog eens verhoogd met 5 % per volledig jaar dat er tussen aan- en verkoop zit. Zijn er aan de verkochte woning verbouwingswerken uitgevoerd door een geregistreerde aannemer, dan mogen die ook bij de aankoopwaarde worden geteld.

Voorbeeld

Een concreet voorbeeld zal de belasting van een meerwaarde op een gebouw verduidelijken. U kocht op 12 mei 2000 voor 175.000 euro een gebouw dat u niet zelf bewoont. U hebt daaraan voor 22.500 euro verbouwingswerken laten uitvoeren door een geregistreerde aannemer. Op 16 juli 2004 verkocht u het gebouw voor 300.000 euro. De verkoopkosten (publiciteit en verkoopkosten) bedroegen 7500 euro.

Het is een belastbare verkoop, want er is minder dan vijf jaar ver-streken tussen de aan- en verkoop. De belasting bedraagt 16,5 % (plus gemeentebelasting) berekend op volgende meerwaarde:

verkoopprijs 300.000

verkoopkosten – 7500

292.500

aankoopprijs 175.000

aankoopkosten + 43.750

(25 % van 175.000)

218.750

verhoging 5 % x 4

(volle jaren verlopen tussen

aan- en verkoop) + 43.750 euro

verbouwingswerken + 22.500 euro

totaal 285.000 euro

De meerwaarde bedraagt bijgevolg 7500 euro (292.500 – 285.000). Die wordt afzonderlijk belast tegen 16,5 % (plus gemeentebelasting). Woont u in een gemeente met 6 % gemeentebelasting, dan betaalt u uiteindelijk 1311,75 euro belastingen (7500 x 16,5 % x 1,06).

Geschonken of geërfde eigendommen

Verkoopt u een gebouw of een grond met winst en hebt u dat onroerend goed verworven via erfenis of via testament, dan is de meerwaarde niet belastbaar, ook niet als de verkoop binnen vijf of acht jaar na de erfenis plaatsvindt. Eventueel zit er een fiscaal addertje onder het gras als de ontvanger van successie- en registratierechten vindt dat de aangegeven waarde van het onroerend goed in de nalatenschap te laag was.

Stel dat u een woning erft en die in de aangifte van de nalatenschap opneemt voor een waarde van 150.000 euro. Eén jaar na de aangifte verkoopt u de woning voor 200.000 euro. Moet u dan alsnog successierechten betalen op de meerwaarde van 50.000 euro? De fiscus heeft vanaf de datum van de indiening van de aangifte nog twee jaar de tijd om de aangegeven waarde te betwisten. Wilt u dus alle discussies met de ontvanger van successie- en registratierechten vermijden, dan kunt u best met de verkoop wachten tot de periode van twee jaar is verstreken.

Anders is het echter als een onroerend goed, verworven via schenking, met winst wordt verkocht. De winst zal worden belast als het gebouw of de grond wordt verkocht binnen drie jaar na de akte van schenking en binnen vijf jaar (of acht jaar voor gronden) na de aankoop door de schenker.

Stel dat u op 24 juni 2004 met winst een grond verkocht die uw ouders u op 2 december 2002 schonken en die zij zelf op 8 januari 2000 hadden gekocht. De meerwaarde zal worden belast. Hadden uw ouders die grond vóór 24 juni 1996 gekocht, dan zou de meerwaarde niet belastbaar zijn geweest.

Johan Steenackers