‘VERHUURDERS HEBBEN OOK RECHTEN’

De rigide regelgeving voor huurwoningen jaagt verhuurders van de woningmarkt. Minister van Wonen Liesbeth Homans wil er paal en perk aan stellen.

Twee op de drie Vlaamse gezinnen met een huurwoning huren van een particulier, heeft het Steunpunt Wonen berekend. Daarom wil Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) de private verhuurmarkt versterken. De voorbije jaren hebben de huurders veel rechten gekregen. “De slinger is te veel naar één kant doorgeslagen. Verhuurders hebben ook rechten”, zegt Liesbeth Homans.

Aan welke mechanismen van de verhuurmarkt moet worden gesleuteld?

LIESBETH HOMANS. “Sommige partijen schilderen verhuurders af als grootverdieners. Dat is onterecht. Vaak zijn het oudere zelfstandigen, die één enkele woning verhuren om hun pensioentje aan te vullen. Uit de studie van het Steunpunt Wonen blijkt dat ze door de strengere regelgeving steeds meer geneigd zijn die woning te verkopen of ze aan hun kinderen te geven. Heel wat huurders hebben geen middelen om zelf een woning te kopen. Zij hebben echt wel een dak boven hun hoofd nodig, en dus hebben we ook verhuurders nodig. Maar eigenaars hebben recht op inkomenszekerheid. Vandaar mijn voorstel om de huurwaarborg op te trekken van twee naar drie maanden.”

Dat is uitgesloten, want het staat niet in het regeerakkoord, klinkt het bij de CD&V.

HOMANS. “Ik zie het probleem niet. De huurder is dat geld niet kwijt, als hij het pand bewoont als een goede huisvader. Bovendien helpen de banken en de OCMW’s nu al als de huurder onvoldoende middelen heeft om de drie maanden waarborg te betalen.”

Het huurgarantiefonds, waarbij verhuurders zich voor 75 euro kunnen verzekeren tegen huurders die niet betalen, kan ook inkomenszekerheid geven. Volgens een eigenaarsvereniging is het een “hopeloos gedrocht” door de trage gerechtelijke procedure. Zult u dat ook herbekijken?

HOMANS. “Zeker. In principe is het huurgarantiefonds een prachtig instrument, maar het is te complex. Door de administratieve rompslomp waren er vorig jaar amper drie tussenkomsten. Dat kan dus beter. We zullen het evalueren en de gerechtelijke procedure vereenvoudigen. We bekijken ook andere opties, zoals een vermindering van de schenkingsrechten of een tegemoetkoming voor renovaties via een sociaal verhuurkantoor.”

Huurders vrezen voor 2020, als de daken van woningen voor nieuwe huurcontracten geïsoleerd moeten zijn.

HOMANS. “Verhuren vraagt steeds meer investeringen door de strengere wetgeving. Die maatregel is in het voordeel van de huurder, want zijn energiefactuur daalt. Maar het gaat niet op dat enkel de verhuurder de lasten draagt. Er moet een evenwicht zijn. Daarom ben ik een tegenstander van de huurindexsprong.”

Federaal vicepremier Kris Peeters (CD&V) ontkent dat de Vlaamse regering bevoegd is om de huurindexsprong door te voeren.

HOMANS. “Dat is een theoretische discussie, want er is nu geen inflatie. Soit, heel veel juristen zijn ermee bezig. En dan krijg je evenveel adviezen. Dat is het zoveelste bewijs dat de zesde staatshervorming onduidelijkheden bevat, zacht gezegd.”

Huurders dagen verhuurders soms voor de vrederechter als de woning niet beantwoordt aan de Vlaamse Wooncode. Soms zijn ze daar zelf verantwoordelijk voor, omdat ze hopen zo hoger op de lijst voor een sociale woning te komen. Hoe staat u daartegenover?

HOMANS. “Uitzonderlijk — bij echte onbewoonbaarheid — krijgt een huurder voorrang voor een sociale woning. Maar dikwijls liggen de huurders inderdaad zelf aan de oorsprong van het euvel, omdat ze bijvoorbeeld door gebrekkige verluchting zelf vochtplekken en schimmels veroorzaken.”

Voor de Wooninspectie maakt dat niet uit, want het resultaat telt. Terecht?

HOMANS. “Nee. Voor het einde van volgend jaar wil ik in overleg met de belanghebbenden heel de huurreglementering doorlichten. Zo kan de Wooninspectie een oorzakelijk verband onderzoeken tussen het gedrag van de huurder en de onbewoonbaarheid. Vandaag gebeurt dat niet. Als de huurder de woning onbewoonbaar maakt, moet hij opdraaien voor de kosten.”

Veel huurders hebben niet de middelen om de schade te betalen.

HOMANS. “Er zijn huurders die die middelen wel hebben. Ook de verhoging van de huurwaarborg vergroot de terugbetalingscapaciteit van de huurder als er iets fout loopt.”

Is de verplichte huurtermijn van negen jaar nog wenselijk? Het is vaak onmogelijk om huurders die overlast veroorzaken, hun afval laten slingeren of de huisreglementen niet naleven uit een woning te krijgen.

HOMANS. “Ja. Sommige huurders gedragen zich niet als een goede huisvader. Dat is vervelend voor de eigenaar en de andere bewoners. Het is in een eerste fase mogelijk een contract voor drie jaar af te sluiten, maar na vier jaar wordt het automatisch verlengd. Daar wil ik niets aan veranderen, omdat het beide partijen zekerheid geeft.

“Problemen kun je aanpakken via de juridische weg, maar ik besef dat er weinig mogelijkheden zijn. We bekijken of we de huurwetgeving moeten aanpassen om overlast beter aan te pakken.”

De woningmarkt lijkt de vermindering van de woonbonus goed te verteren. Bent u tevreden?

HOMANS. “Jawel. De woonmarkt is niet ineengestort, zoals sommigen hadden voorspeld. We moesten de vermindering van dat fiscale voordeel doorvoeren, omdat de bevoegdheid wel was overgeheveld, maar niet alle middelen. Dan moet je keuzes maken.”

De zesde staatshervorming was geen cadeau voor Vlaanderen?

HOMANS. “Nee, maar daar moeten we mee leven. Er zijn nogal wat anomalieën voor het beleidsdomein wonen. Zo bleef de fiscale korting voor een tweede woonst federaal. De logica ontgaat me volledig. Ook is het erg spijtig dat een ander essentieel beleidsinstrument federaal bleef: de onroerende voorheffing en het kadastraal inkomen.

“Omdat ik Antwerpenaar ben, weet ik dat de hoogste kadastrale inkomens worden betaald in wat de meest chique buurten van de stad waren, denk maar aan de Abdijstraat, de Offerandestaat en de Carnotstraat. Die inkomens zijn vastgesteld op de fictieve huurwaarde in 1975. Heel wat huizen zijn er volledig verloederd, omdat de eigenaars door dat hoge kadastraal inkomen niet worden aangemoedigd om te investeren.

“Er is er in bepaalde wijken leegstand door dat hoge kadastraal inkomen. Dat kan niet. Er komt een enorme bevolkingsgroei op ons af. Waar vestigen de meeste mensen zich? In de steden. De ruimte is schaars. Bijbouwen is geen optie. Ik vind een aanpassing van het kadastraal inkomen dus noodzakelijk.”

Dat zullen ze in Brasschaat en Kapellen, waar veel N-VA-kiezers wonen, niet graag horen. Want daar is het kadastraal inkomen historisch laag.

HOMANS. “Dat is wat kort door de bocht. Het is een moeilijk verhaal. Er zullen altijd mistevredenen zijn.”

Misschien kunt u dat eens aankaarten bij uw partijgenoot, minister van Financiën Johan Van Overtveldt? Die is daarvoor verantwoordelijk.

HOMANS. “We zullen dat dossier zeker bespreken in onze partij. Maar ik had dat liever binnen de Vlaamse regering gedaan.”

Wilt u meer bouwontwikkelaars inschakelen als partner voor de ontwikkeling van sociale woningen?

HOMANS. “Ik weet dat dat voor sommige partijen vloeken in de kerk is, maar het antwoord is ja. We kunnen als overheid niet alles zelf doen. We hebben al gesprekken gehad met heel wat ondernemers die bereid zijn zich te engageren. Als we met een ontwikkelaar een akkoord kunnen sluiten dat hij bijvoorbeeld een derde van de woningen verhuurt via de Sociale Verhuurkantoren, moet dat zeker mogelijk zijn. De privésector is bereid te investeren in sociale woningen in ruil voor de negen jaar inkomenszekerheid die een Sociaal Verhuurkantoor garandeert.”

Volgens critici is de kwaliteit van de gebouwen die in zo’n publiek-private samenwerking worden gebouwd, architecturaal ondermaats.

HOMANS. “Ik hecht vooral aandacht aan de woonkwaliteit van die appartementen, minder aan de uiterlijke kenmerken. Hebt u de toestand van de huidige sociale woonblokken al eens bekeken? Vele waren vroeger een pareltje van architectuur, maar we moeten echt wel geld steken in renovatie.”

HANS BROCKMANS

“EIGENAARS HEBBEN RECHT OP INKOMENSZEKERHEID”

“EEN AANPASSING VAN HET KADASTRAAL INKOMEN IS NOODZAKELIJK”