Verhuren zonder schade

Verhuurders krijgen weleens te maken met een huurder die de woning niet onderhoudt of er zelfs schade aanricht. Hoe kan hij zich daartegen beschermen?

Een huurder die een huurhuis aan diggelen slaat. Een andere huurder die een studio volledig vernield achterlaat. Een eigenaar die dagenlang kampeert voor zijn villa om te vermijden dat de huurder die leeghaalt. Er doen heel wat verhalen de ronde over huurders die een huurwoning niet onderhouden of die zelfs deels vernielen. Hoe kunt u vermijden dat u als verhuurder hetzelfde meemaakt?

Bescherm u in het huurcontract

Vermeld duidelijk in het huurcontract wat u verhuurt. Gaat het enkel om de woning? Of stelt u bijvoorbeeld ook meubels, gordijnen, een losstaande ijskast, een fornuis of verlichting ter beschikking? Door die inboedel expliciet in het huurcontract te vermelden, vermijdt u dat de huurder de goederen meeneemt of verkoopt, en dat u niet meer kunt bewijzen dat ze uw eigendom zijn.

Stipuleer in de overeenkomst hoe de huurder de woning moet onderhouden. Zo kunt u bepalen dat de huurder de haag twee keer per jaar moet snoeien en dat hij het parket geregeld moet boenen. Vermeld in de huurovereenkomst ook dat de huurder geen werken aan de woning mag uitvoeren zonder dat u daarvoor toestemming hebt gegeven.

Maak een plaatsbeschrijving

Maak een omstandige plaatsbeschrijving op bij de aanvang van de huur. Doet u dat niet, dan kunt u later bij een discussie niet bewijzen in welke staat de huurder de woning heeft ontvangen en welke beschadigingen hij er heeft veroorzaakt. Een clausule in het huurcontract dat de huurder het goed in perfecte staat heeft gekregen, volstaat niet.

Behoud de controle

Tijdens de huurovereenkomst mag u als eigenaar niet op eigen houtje in de verhuurde woning binnengaan om er toezicht te houden, tenzij de huurder daarmee akkoord gaat. Doet u dat toch, dan maakt u zich schuldig aan huisvredebreuk, waarbij u zelfs het risico loopt dat u strafrechtelijk wordt vervolgd.

U mag in het huurcontract wel een clausule opnemen die u toelaat af en toe de woning te betreden om toezicht te houden. Overdrijf daarin niet. Zo kunt u in de overeenkomst vermelden dat u twee keer per jaar naar de woning mag komen zien. Bepaal dat die dagen worden vastgesteld in onderling akkoord, maar leg meteen vast wanneer de controle kan gebeuren als er geen akkoord is, bijvoorbeeld elke derde zaterdag van mei en november tussen 10 en 12 uur. Neem in de overeenkomst op dat de huurder toestemming geeft dat u dan ook foto’s van de binnen- en de buitenzijde van de woning neemt.

Verzamel bewijzen

Stelt u in de loop van de huurovereenkomst vast dat het misgaat en dat de huurder de woning niet naar behoren onderhoudt, probeer daar dan bewijzen van te verzamelen. U kunt bijvoorbeeld aan buren vragen een verklaring op papier te zetten. Merkt u dat de huurder de woning beschadigt — u ziet bijvoorbeeld dat hij de keuken of de badkamer uitbreekt — vraag dan een gerechtsdeurwaarder om dat vast te stellen. Heeft de buitenkant van de woning of de tuin te lijden onder een gebrek aan onderhoud, dan kunt u daar foto’s van nemen.

Naar de rechter

De huurder moet het huurhuis gebruiken als een goede huisvader. Doet hij dat niet, dan begaat hij een inbreuk op zijn huurdersverplichtingen. Is de inbreuk ernstig genoeg, dan kunt u naar de vrederechter stappen om de ontbinding van de huur te eisen. Heeft u daar niet voldoende bewijsmiddelen voor, dan kunt u aan de vrederechter verzoeken om tot een inspectiebezoek over te gaan.

Lijdt u schade, dan kunt u boven op de ontbinding van de huurovereenkomst een schadevergoeding vragen. Houd er rekening mee dat het allesbehalve zeker is dat u de schade ook zult recupereren. De kans dat de huurder insolvabel is en de schadevergoeding niet kan betalen, is reëel.

Bij absolute hoogdringendheid

Als er een acuut probleem is, kunt u een maatregel bij absolute hoogdringendheid vragen aan de rechter. U kunt bijvoorbeeld vragen dat u toestemming krijgt om met een gerechtsdeurwaarder naar binnen te gaan, om de toestand van de woning vast te stellen. Of u kunt aan de rechter verzoeken aan de huurder een verbod op te leggen om nog verdere werken te doen of vernielingen aan te brengen, onder verbeurdverklaring van een dwangsom. Als de huurder doelbewust vernielingen aanricht, kunt u ook een strafklacht tegen hem indienen. Een interventie van de politie kan een goed middel zijn om een huurder op betere gedachten te brengen.

JAN ROODHOOFT

Als uw huurder de woning niet onderhoudt, probeer daar dan bewijzen van te verzamelen.