Verhuren zonder overdrijven

Voor een bedrijfsleider is het fiscaal interessant een eigen gebouw te verhuren aan zijn vennootschap. Maar de wetgever wil niet dat wordt overdreven met die huur. Met welke beperkingen moet u rekening houden?

Veel bedrijfsleiders zijn eige-naar van een gebouw dat ze verhuren aan hun vennootschap, bijvoorbeeld als opslag- of als kantoorruimte. De huurinkomsten worden fiscaal beschouwd als een onroerend inkomen, dat minder zwaar wordt belast dan een gewoon beroepsinkomen. Maar de fiscale wetgever ziet niet graag gebeuren dat bedrijfsleiders overdrijven met die huur en legt beperkingen op.

Onroerend inkomen

Bent u bedrijfsleider en verhuurt u een gebouw waarvan u de eigenaar bent aan uw vennootschap, dan betaalt u belastingen op de ontvangen huur. Het huurinkomen kunt u verminderen met een kostenforfait van 40 procent. Dat forfait is wel beperkt tot twee derde van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen van het gebouw. Het gerevaloriseerde kadas-traal inkomen is het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen vermenigvuldigd met de revalorisatiecoëfficiënt, die voor dit inkomstenjaar 4,10 bedraagt. Die coëfficiënt wordt elk jaar geïndexeerd.

Een voorbeeld: u bent eigenaar van een gebouw met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1500 euro, dat u volledig verhuurt aan uw vennootschap. Uw bedrijf betaalt u een maandelijkse huur van 1500 euro, of 18.000 euro per jaar. Het kostenforfait is dan beperkt tot twee derde x 1500 euro (niet-geïndexeerd kadastraal inkomen) x 4,10 = 4100 euro. Zonder verdere beperkingen bedraagt uw belastbaar onroerend inkomen dus 13.900 euro (18.000 – 4100 euro). U betaalt daarop een marginale aanslagvoet van maximaal 50 procent, plus de gemeentebelasting.

Als u zich door uw vennootschap 18.000 euro loon zou laten uitbetalen, gaat van dat inkomen slechts een kostenforfait van 3 procent af (in plaats van 40 %). U betaalt op het belastbare inkomen eveneens de marginale aanslagvoet van 50 procent, plus de gemeentebelasting. Om netto hetzelfde bedrag over te houden, moet u zich dus een loon laten uitbetalen dat hoger is dan de huur.

Herstellingen en verbouwingen

Een gebouw verhuren aan uw vennootschap in ruil voor een belastbaar onroerend inkomen heeft nog andere voordelen. Op een onroerend inkomen betaalt u geen sociale bijdragen, en u kunt van dat belastbare inkomen de intresten van een of meer leningen aftrekken die u hebt aangegaan om het gebouw of andere onroerende goederen te kopen, te bouwen of te verbouwen.

Ook voor uw vennootschap heeft de betaling van huur voordelen. Ze kan die uitgaven als werkelijke kosten aftrekken van haar belastbare winst. Bovendien kan ze alle herstellingen en verbouwingswerken aan het verhuurde gebouw laten uitvoeren. U wordt niet belast op de meerwaarde die het gebouw krijgt door die werken, als u met uw vennootschap een huurcontract afsluit dat niet onder de woninghuurwet valt — bijvoorbeeld voor de verhuur van kantoorruimte — en waarin staat dat de vennootschap grote herstellingen en verbouwingen mag uitvoeren. Ook de kosten van de herstellingen of de verbouwingen zijn voor de vennootschap fiscaal aftrekbaar.

Herkwalificatie van de huurinkomsten

Sommige bedrijfsleiders maken misbruik van die voordelen en vragen een te hoge huur — lees: een huur die niet marktconform is — aan hun vennootschap. De fiscale wetgever heeft daar een stokje voor gestoken. De inkomsten en de voordelen die een bestuurder of een bedrijfsleider krijgt voor onroerende goederen die hij verhuurt aan zijn vennootschap, worden beschouwd — of geherkwalificeerd — als een bezoldiging als de huur en de voordelen meer bedragen dan vijf derde van het gerevaloriseerde kadastrale inkomen.

We keren terug naar het voorbeeld waarbij u 18.000 euro huur per jaar krijgt voor een eigen gebouw met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1500 euro. Om te bepalen of u een marktconforme huur ontvangt, hanteert de fiscus deze formule: niet-geïndexeerd kadas- traal inkomen x vijf derde x revalorisatiecoëfficiënt (4,10 voor het inkomstenjaar 2013) = 10.250 euro. U ontvangt dus 7750 euro huur te veel (18.000 – 10.250 euro). Het verschil van 7550 euro wordt geherkwalificeerd als een belastbare bezoldiging voor de bedrijfsleider. Dat bedrag wordt bij uw andere belastbare inkomsten gevoegd en onderworpen aan sociale bijdragen en het marginale tarief in de personenbelasting (maximaal 50 %, plus de gemeentebelasting). Van dat bedrag mag u uitgaven zoals de intresten van een lening niet aftrekken als werkelijke beroepskosten.

Het bedrag onder 10.250 euro wordt wel belast als een onroerend inkomen. Daarop wordt eerst een kostenforfait van 40 procent of 4100 euro afgetrokken, zodat voor de bedrijfsleider een belastbaar onroerend inkomen van 6150 euro overblijft (10.250 – 4100 euro). Op dat onroerend inkomen hoeft de bedrijfsleider geen sociale bijdragen af te dragen. Het is ook niet onderworpen aan de belastingverhoging vanwege onvoldoende voorafbetalingen. Bovendien kan hij dat belastbare onroerend inkomen verminderen met intresten van een of meer leningen die hij heeft aangegaan om onroerende goederen te kopen of te bouwen.

Geen of gedeeltelijke herkwalificatie

Er zijn gevallen waarin de huurinkomsten niet worden geherkwalificeerd. Stel dat u getrouwd bent en dat uw huwelijkspartner in volle eigendom eigenaar is van een gebouw dat hij verhuurt aan uw vennootschap. Uw partner heeft niets te maken met de vennootschap, staat nergens in de statuten vermeld als bestuurder en vervult ook geen andere taken in het bedrijf. In dat geval wordt de huur die de vennootschap betaalt boven de toegestane grens, niet omgevormd in een bezoldiging.

Soms wordt de ontvangen huur slechts gedeeltelijk geherkwalificeerd. Dat gebeurt als het verhuurde gebouw deel uitmaakt van het gemeenschappelijke vermogen van de echtgenoten, en het dus aan elk van beiden voor de helft toebehoort. In dat geval komt slechts de helft van het huurinkomen in aanmerking voor een herkwalificatie. In ons voorbeeld bedraagt de grens dan 10.250 euro : 2 = 5125 euro. Het deel van de bedrijfsleider in de huur is 18.000 euro : 2 = 9000 euro. De te herkwalificeren huur bedraagt dan slechts 9000 – 5125 = 3875 euro, in plaats van 7550 euro.

Als de echtgenoten zijn getrouwd met een scheiding van goederen en het verhuurde gebouw een eigen goed is van de partner die geen bedrijfsleider of zaakvoerder van de vennootschap is, mag het gebouw aan de vennootschap worden verhuurd zonder dat het huurinkomen kan worden geherkwalificeerd.

Onderverhuring en vruchtgebruik

Om een herkwalificatie te vermijden, kunt u overwegen uw gebouw te verhuren aan een andere vennootschap of aan een derde persoon, die het gebouw onderverhuurt aan uw bedrijf. U hebt daarbij enkel kans op slagen als u het spel correct speelt door ervoor te zorgen dat u voor de onderverhuring andere motieven hebt dan alleen belastingen te ontlopen. De fiscus aanvaardt zo’n constructie niet als bijvoorbeeld blijkt dat de vennootschap of de tussenpersoon geen derde is, maar dat de partijen onder één hoedje spelen.

Hetzelfde geldt voor het vruchtgebruik: ook als u uw gebouw niet verhuurt maar het vruchtgebruik verkoopt aan uw vennootschap, wordt de eenmalig of periodiek betaalde vergoeding niet geherkwalificeerd als een bezoldiging. Uw vennootschap betaalt op dat vruchtgebruik 10 procent registratierechten (in Vlaanderen) of 12,5 procent (in Brussel en Wallonië). Ook zo’n constructie mag u niet alleen opzetten om belastingen te vermijden. De fiscus zal daar met argwaan op toekijken.

JOHAN STEENACKERS

Vraagt u meer huur aan uw vennootschap dan 6,83-maal het kadastraal inkomen van het gebouw, dan wordt het surplus omgezet in een belastbare bezoldiging.