VERHUREN KAN OOK SOCIAAL

Eigenaars kunnen hun woning of een appartement verhuren via een sociaal verhuurkantoor. Dat neemt alle huurdersverplichtingen op zich.

Verhuurders hebben het niet altijd gemakkelijk. Niet alle huurders onderhouden de woning goed of betalen de huur op tijd. Bovendien moet u als verhuurder een huurovereenkomst volgens de wettelijke regels afsluiten, die laten registreren, een plaatsbeschrijving opstellen, een brandverzekering afsluiten, bepaalde herstellings- en onderhoudskosten ten laste nemen en toezicht houden op het onderhoud van de woning.

Maar er is een alternatief: verhuren via een sociaal verhuurkantoor. Sociale verhuurkantoren zijn vzw’s die werden opgericht om betaalbare woningen te verhuren aan mensen die het financieel moeilijk hebben. De kantoren zoeken eigenaars op de privéhuurmarkt die bereid zijn hun woning te verhuren aan sociale huurders. Ze treden op als tussenpersoon tussen de verhuurder en de huurder. Als eigenaar sluit u een overeenkomst met het kantoor, dat uw woning onderverhuurt aan een huurder. U krijgt wel een lagere huurprijs dan u kunt krijgen op de privéhuurmarkt. De woning moet voldoen aan zekere kwaliteitsnormen voor de veiligheid en de woonkwaliteit. Daartegenover staat dat u als verhuurder een aantal voordelen krijgt. De sociale verhuurkantoren vallen onder de bevoegdheid van de gewesten.

Verplichtingen overnemen

Het huurcontract wordt gesloten voor een vaste termijn van negen jaar. U bent er zeker van dat u aan het einde van elke maand de huur krijgt, zelfs als de onderhuurder het verhuurkantoor niet op tijd zou betalen. U hoeft geen huurders te zoeken en u kunt toch aanspraak maken op de bescherming door de woninghuurwet. Het sociale verhuurkantoor gaat voor u op zoek naar nieuwe huurders als de huurder in de loop van het contract uit de woning vertrekt. Het betaalt de huur dan gewoon door: het blijft uw hoofdhuurder.

Het sociale verhuurkantoor neemt alle huurdersverplichtingen op zich. Zo maakt het aan het begin van de huur een plaatsbeschrijving op. Het verbindt zich ertoe de woning aan het einde van de termijn – in principe negen jaar – terug te geven in de oorspronkelijke toestand, met uitsluiting van normale slijtage. Het registreert het huurcontract en het ziet toe op het onderhoud van de woning. Het zorgt ervoor dat de huurwoning correct tegen brand is verzekerd. Via het kantoor kunt u in veel gevallen een beroep doen op gewestelijke premies voor renovatiewerken aan uw woning. U betaalt dezelfde belasting die u zou betalen als u de woning zou verhuren via de privéhuurmarkt.

Minder huur

Het belangrijkste nadeel van een sociaal verhuurkantoor is dat u minder huur kunt vragen dan op de privémarkt. De huur is gebaseerd op referentieprijzen die verschillen naargelang van de ligging en de grootte van de woning. U kunt ook geen huurwaarborg vragen, maar het kantoor geeft dus wel de garantie dat u de woning terugkrijgt in de oorspronkelijke staat. Het is belangrijk dat u een plaatsbeschrijving opstelt samen met het kantoor.

Het sociale verhuurkantoor ziet toe op het onderhoud, maar dat wil niet zeggen dat het elke herstelling betaalt. De woninghuurwet blijft van toepassing. Dat betekent dat u als verhuurder de grote herstellingen voor uw rekening moet nemen. Het kantoor bekostigt kleine werken, zoals het onderhoud van de verwarmingsketel. U bent zeker dat u de huurinkomsten gedurende negen jaar ontvangt, maar u kunt de huur niet vroeger beëindigen. Dat kan een probleem zijn als u de woning wilt verkopen of als u zou overlijden voor de einddatum van het contract. De nieuwe eigenaar of uw erfgenamen moeten dan de lopende huur respecteren. Het kantoor kan de huur wel beeindigen voor de einddatum.

Belastingvermindering bij renovatiewerken

Als u uw woning wilt verhuren via een sociaal verhuurkantoor, moet ze voldoen aan een aantal kwaliteitsnormen. Mogelijk moet u dus eerst renovatiewerken uitvoeren om de woning te kunnen verhuren – bijvoorbeeld aan het sanitair, de elektriciteit of de gevel. U kunt aanspraak maken op een belastingvermindering, die sinds vorig jaar is geregionaliseerd. Het Brussels Gewest heeft wel beslist de belastingvermindering vanaf het aanslagjaar 2017 af te schaffen.

De gewestelijke belastingvermindering geldt per gerenoveerde woning die wordt verhuurd via een sociaal verhuurkantoor. De totale kostprijs van de werken moet minstens 11.520 euro bedragen, inclusief btw. Het fiscale voordeel bedraagt 45 procent van de kosten. De belastingvermindering wordt toegekend voor negen opeenvolgende jaren – de normale duur van het huurcontract – en bedraagt 5 procent per jaar tot maximaal 1150 euro (bedrag geldig voor het aanslagjaar 2017).

Stel dat u 30.000 euro betaalt voor de renovatie van uw woning. U krijgt dan gedurende negen jaar een vermindering van 1650 euro (30.000 x 5 %), beperkt tot 1150 euro. Houd er wel rekening mee dat de vermindering niet verenigbaar is met uitgaven die u kunt aftrekken als beroepskosten – als u bijvoorbeeld een deel van de woning beroepsmatig gebruikt – en met de investeringsaftrek. De renovatie kan tot gevolg hebben dat het kadastraal inkomen stijgt. U moet dan meer onroerende voorheffing betalen.

Om recht te hebben op de belastingvermindering moet de woning gedurende ten minste vijftien jaar zijn bewoond bij de aanvang van de werken. De aannemer moet u een factuur afleveren, waarop hij de aard van de werken specificeert en een opsplitsing maakt tussen de kosten van de werken die in aanmerking komen voor de belastingvermindering en die van andere werken. Op de factuur moet hij ook vermelden dat de woning bij de aanvang van de werken ten minste vijftien jaar in gebruik was genomen. Daarvoor moet u de aannemer een attest bezorgen. U moet de factuur ter beschikking van de fiscus houden, samen met het betalingsbewijs en een kopie van het huurcontract of het beheersmandaat van het sociale verhuurkantoor.

JOHAN STEENACKERS

Het belangrijkste nadeel van een sociaal verhuurkantoor is dat u minder huur kunt vragen dan op de privémarkt.