Vergunningen nieuwbouw op dieptepunt

Embuild Vlaanderen, de sectorvereniging van de bouw, trekt aan de alarmbel. De reden tot bezorgdheid is het aantal vergunningsaanvragen. Dat staat op het laagste peil sinds jaren. “Voor nieuwbouw is het aantal aanvragen 40 procent lager dan in 2019”, zegt Caroline Deiteren, de directeur-generaal van Embuild Vlaanderen. In de afgelopen vijf jaar tekenden de organisatie jaar na jaar een daling van vaak meer dan 10 procent op.

Die aanvragen zijn voor de bouwsector de kanarie in de kolenmijn. “Gezien de doorlooptijd van de aanvraag tot de erkenning, geeft dat zicht op de bouwactiviteit in de komende periode. In 2023 en 2024 was er al een serieuze daling van de bouwactiviteit. Op basis van de cijfers van de aanvragen zijn we er niet van overtuigd dat de activiteit dit jaar of in 2026 weer zal aantrekken” zegt Deiteren. 

Hoe komt het dat de vergunningsaanvragen voor nieuwbouw zo veel lager liggen dan vijf jaar geleden?

CAROLINE DEITEREN. “Daar zijn verschillende oorzaken voor. Een aantal daarvan hebben we niet in de hand, zoals de hypotheekrente die nu gevoelig hoger is dan vijf jaar geleden. Daarnaast zijn de prijzen van bouwmaterialen en de lonen sterk gestegen de afgelopen jaren, waardoor een bouwproject duurder is geworden. Maar er zijn ook een heleboel oorzaken die vallen onder de bredere noemer van vergunningenproblematiek en die maken dat het nu veel moeilijker is om een spade in de grond te krijgen dan enkele jaren geleden.”

Wat valt daar zoal onder?

DEITEREN. “Bijvoorbeeld regelgeving waar op Europees, Vlaams en lokaal niveau andere visies op zijn en waar je als bouwheer rekening mee moet houden. Daarnaast heb je alles wat de vergunningprocedure aangaat, waar je steeds meer factoren in rekening moeten brengen. Die procedures zijn almaar complexer geworden, waardoor het bijna alleen nog maar voor professionals haalbaar is een vergunning aan te vragen.”

Lopen de visies dan zo ver uiteen over die verschillende niveaus?

DEITEREN. “De milieureglementering is grotendeels Europees en houdt geen rekening met de hoge bevolkingsdichtheid in Vlaanderen. Daar komt op dit moment nog eens de pfas-problematiek bij. Die brengt nieuwe risico’s met zich mee, doordat het kader heel onduidelijk is over wat er met eventuele vervuilde grond moet gebeuren. Dat leidt tot veel bijkomende onzekerheden en kosten voor bouwers. Daarnaast zijn heel wat lokale bouwreglementen- en beslissingen niet aangepast aan de verdichting van de bouwkernen, waar we wel naartoe moeten gaan. Soms gebeurt het ook dat het lokale en provinciale niveau een tegenstrijdige kijk hebben op een vergunningsaanvraag.”

Liggen de prioriteiten dan verkeerd?

DEITEREN. “Momenteel focust het debat heel erg op waar niet mag worden gebouwd, zoals in watergevoelig gebied, overstromingsgebied of open ruimte. Dat is allemaal terecht, maar het debat zou toch evenveel mogen gaan over waar er wél gebouwd mag worden. Volgens de demografische vooruitzichten komen er in Vlaanderen de komende tien jaar 240.000 huishoudens bij. Daar moeten wel voldoende woningen voor zijn. De snelheid en de kostprijs om een vergunning te verkrijgen zijn ook veel gunstiger in open ruimte dan in de kern. Dat alleen al geeft aan dat er iets mis is met de huidige regels.”

‘In Vlaanderen renoveren we bestaande woningen a rato van 1 procent per jaar. Dat zou naar 3 procent moeten’

Caroline Deiteren

Is daar geen duidelijk beleid voor?

DEITEREN. “Heel veel actoren zijn bevoegd voor wonen, maar niemand is echt verantwoordelijk om ervoor te zorgen dat in Vlaanderen voldoende woningen worden gebouwd. Je hebt de bouwshift en de verregaande lokale autonomie die vaak gepaard gaat met een weerzin tegen te veel appartementen en woningen in de kern. Daartegenover heb je geen overkoepelende Vlaamse visie op waar die 240.000 nieuwe huishoudens zullen kunnen wonen.”

Zijn enkel de vergunningsaanvragen voor nieuwbouw een probleem?

DEITEREN. “Nee. Die voor sloop en heropbouw stagneren ook, maar dat is eveneens problematisch. Die zouden moeten groeien. Het Vlaamse woningbestand is verouderd, ook in de stads- en dorpskernen. Als je daar een hoger ruimtelijk rendement wilt halen, onder meer om die nieuwe huishoudens te laten wonen, breek je slechte woningen in de kern beter af om er vervolgens meer eenheden op te bouwen. Dus je zou verwachten dat die cijfers voor sloop en heropbouw hoger liggen dan vandaag. Dus ook daar is er een achterstand tegenover wat nodig is. Bovendien: in Vlaanderen renoveren we bestaande woningen a rato van 1 procent per jaar. Dat zou naar 3 procent moeten.”

Welke impact kan dat alles hebben voor de bouwsector?

DEITEREN. “Dat zal zeker een impact hebben op woningbouwfirma’s en daar mogen we heel bezorgd over zijn. Want stel dat de vertraging leidt tot herstructureringen bij die woningbouwers en dus tot minder werk voor al hun onderaannemers, wie zal dan dat werk oppikken wanneer de markt weer aantrekt? Daarmee stellen we onze markt ook open voor concurrentie uit het buitenland. Daarom willen we zo snel mogelijk alle problemen over vergunningen oplossen, zodat niet alleen grote projecten zoals Oosterweel, maar ook gewone woonprojecten gerealiseerd kunnen worden.”

Heeft de politiek oor naar die bezorgdheden?

DEITEREN. “Van de nieuwe Vlaamse regering krijgen we voldoende signalen dat ze onze analyse deelt en er ook iets aan wil doen. Zo is er een expertcommissie over vergunningen opgericht die heel de sector zal bevragen en tegen september met voorstellen moet komen. En er is ook een nieuwe taskforce wonen-ruimte die de obstakels voor betaalbaar en sociaal wonen moet identificeren en wegnemen.”