Vastgoed schenken wordt moeilijker

Het is veel moeilijker een woning of een appartement fiscaal voordelig te schenken dan roerende goederen over te dragen. Sinds 1 juni moet u ook nog eens rekening houden met de nieuwe antimisbruikbepaling.

Wie een woning of een ander onroerend goed erft, betaalt successierechten op de waarde van het vastgoed op het ogenblik van het overlijden van de eige-naar. Die belasting wordt berekend tegen een progressief tarief: hoe groter de waarde van het onroerend goed is, hoe hoger het tarief oploopt. Gezien de hoge vastgoedprijzen kan de factuur dus erg duur uitvallen. De eigenaar kan tijdens zijn leven een of meer onroerende goederen fiscaalvriendelijk schenken aan zijn erfgenamen, maar dat is een stuk moeilijker dan de overdracht van roerende goederen. Een schenking van vastgoed is alleen mogelijk via een Belgische notaris en op de transactie moeten schenkingsrechten worden betaald. Die schenkingsrechten zijn eveneens progressief en liggen in de lijn van de tarieven van de successierechten. Anders dan roerende goederen kan een onroerend goed dat in België is gelegen, niet worden overgedragen voor een Nederlandse notaris.

Nieuwe antimisbruikbepaling

De zogenoemde antimisbruikbepaling van de fiscus is sinds 1 juni 2012 ook van toepassing op de registratie- en de successierechten. U moet daar dus rekening mee houden als u een onroerend goed op een fiscaal voordelige manier wilt overdragen aan uw erfgenamen. De fiscus kan een fiscale constructie voortaan negeren als de belastingplichtige die enkel opzet met de bedoeling minder belastingen te betalen. U mag nog altijd de minst belaste weg kiezen, maar voor elke constructie moet u kunnen bewijzen dat er ook een niet-fiscaal motief aan ten grondslag ligt.

Het probleem is dat wie zijn successie plant, dat bijna altijd doet om minder belastingen te betalen. Om het opzet van de antimisbruikbepaling concreter te maken, heeft de fiscus op 19 juli 2012 een rondzendbrief de wereld ingestuurd, waarin hij een reeks successietechnieken beschrijft en beoordeelt of die al dan niet door de beugel kunnen. We overlopen de gevolgen voor de overdracht van onroerende goederen.

Gesplitste aankoop van een onroerend goed

De gesplitste aankoop is een klassieke constructie om onroerende goederen te schenken. Die techniek houdt in dat ouders en hun kinderen samen een woning of een appartement kopen. De ouders verwerven het vruchtgebruik van dat goed – in de praktijk gaat het vaak om een tweede verblijf – en de kinderen de blote eigendom. Zolang ze leven, kunnen de ouders in die woning of dat appartement wonen, of ze kunnen het verhuren. Ze hoeven daarvoor geen vergoeding te betalen aan de kinderen. De kinderen worden na het overlijden van de ouders automatisch de volle eigenaars van het goed, zonder dat ze successierechten hoeven af te dragen.

Om de blote eigendom te kunnen betalen, krijgen de kinderen vaak een som geld van de ouders via een bank- of handgift of een schenking voor een Nederlands notaris voordat de authentieke aankoopakte wordt verleden. Op zo’n schenking zijn geen schenkings- en successierechten verschuldigd, op voorwaarde dat de ouders niet overlijden binnen de drie jaar na de overdracht. Als ze dat risico niet willen lopen, kunnen ze ook kiezen voor een notariële schenking van het geld aan hun kinderen. In Vlaanderen en Brussel betalen ze dan slechts 3 procent schenkingsrechten, in Wallonië 3,3 procent.

Wat zegt de fiscus?

Het verwekte consternatie dat de fiscus in zijn rondzendbrief van 19 juli 2012 stelde dat hij de gesplitste aankoop voortaan beschouwt als een misbruik, als die techniek gepaard gaat met een voorafgaandelijke schenking van de ouders aan de kinderen. De fiscus moet wel kunnen aantonen dat er een zogenoemde eenheid van opzet is tussen de schenking en de gesplitste aankoop. Dat betekent dat de belastingadministratie moet bewijzen dat de kinderen zonder die schenking niet de financiële middelen hadden om de blote eigendom te verwerven. Als er slechts een korte periode is verstreken tussen de schenking en de gesplitste aankoop, is dat een aanwijzing voor een eenheid van opzet. Kan de fiscus die eenheid aantonen, dan riskeren de kinderen problemen wanneer hun ouders overlijden. De administratie zal de gesplitste aankoop dan negeren en ervan uitgaan dat het gekochte onroerend goed nog altijd in volledige eigendom deel uitmaakt van de erfenis van de ouders. De kinderen moeten dan successierechten betalen op de volledige waarde van dat goed.

Een gesplitste aankoop is nog altijd toegestaan als de kinderen de blote eigendom op een andere manier financieren dan met een schenking. Dat kan bijvoorbeeld als ze een lening afsluiten bij de bank of hun spaargeld gebruiken om de blote eigendom te kopen. Ook wanneer de kinderen het geld uit een erfenis hebben gekregen, is er normaal gesproken geen probleem. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin een van de ouders overlijdt en de kinderen samen met de langstlevende ouder een appartement gesplitst kopen met het geld dat de kinderen van de overleden ouder hebben geërfd.

Inbreng van onroerend goed in de huwelijksgemeenschap

Om de progressiviteit van de schenkings- en de successierechten te doorbreken wordt weleens geopteerd voor stappenplannen, waarbij twee of drie transacties kort na elkaar worden doorgevoerd. Een voorbeeld daarvan is de inbreng van een onroerend goed in de huwelijksgemeenschap. Stel dat een echtpaar met twee kinderen is getrouwd onder het wettelijk stelsel. De vader heeft van zijn ouders een woning geërfd, die onder het wettelijk stelsel wordt beschouwd als een zogenoemd eigen goed van de vader. Om de progressiviteit van de successierechten te doorbreken en te vermijden dat de kinderen belasting moeten afdragen op de volledige waarde van alle onroerende goederen van hem en zijn echtgenote, brengt de vader de geërfde eigen woning in de huwelijksgemeenschap in. Dat kost slechts 25 euro aan registratierechten. Op die manier worden beide ouders eigenaar van de woning. De volgende stap is dat iedere ouder een deel – bijvoorbeeld ieder de helft – van de woning schenkt aan de kinderen. Op die schenking zijn schenkingsrechten verschuldigd, maar veel minder dan de successierechten die de kinderen hadden moeten betalen als de vader de woning niet had ingebracht in de huwelijksgemeenschap, gevolgd door een schenking door de ouders.

Wat zegt de fiscus?

In zijn rondzendbrief stelt de fiscus duidelijk dat deze constructie voortaan als een fiscaal misbruik wordt beschouwd. De administratie zal er in zo’n geval van uitgaan dat de ingebrachte woning nog altijd deel uitmaakt van de erfenis van de ouders, zodat de kinderen successierechten moeten betalen op de volledige waarde van het huis.

Schenken met tussenperiode van drie jaar

Een andere manier om de progressiviteit van de schenkingsrechten te doorbreken, is een onroerend goed te schenken in schijven, telkens met een tussenperiode van drie jaar. Een voorbeeld: een weduwnaar is eigenaar van een woning met een waarde van 400.000 euro. Daarnaast heeft hij nog een buitenverblijf en een appartement dat hij verhuurt, met een waarde van 400.000 en 200.000 euro. De waarde van zijn vastgoedpatrimonium bedraagt dus 1 miljoen euro. De weduwnaar heeft een zoon. Als de vader zijn successie niet voorbereidt, valt zijn volledige vermogen in de nalatenschap en moet de zoon ongeveer 22,5 procent successierechten betalen, afhankelijk van de woonplaats – Vlaanderen, Wallonië of Brussel – van de vader. Bovendien wordt in Brussel en Wallonië voor de berekening van de successierechten geen opsplitsing gemaakt tussen roerende en onroerende goederen, waardoor erfgenamen sneller in een hogere tarievenschijf zitten.

Als de vader het appartement en het buitenverblijf – samen 600.000 euro – schenkt in drie schijven van elk 200.000 euro met telkens drie jaar ertussen, kan hij aanspraak maken op een lager schenkingstarief en ligt het totaal aan schenkingsrechten rond de 11 procent, meer dan de helft minder.

Ook de blote eigendom van een woning kan worden overgedragen. Dat is interessant als de vader in het huis wil blijven wonen of de huurinkomsten wil behouden. De vader houdt dan het vruchtgebruik voor zichzelf. Er moeten dan wel schenkingsrechten op de totale waarde van de woning worden betaald. Dat kunnen vader en zoon vermijden door de blote eigendom in schijven te schenken met tussenperiodes van drie jaar.

Wat zegt de fiscus?

In zijn rondzendbrief stelt de fiscus dat er geen bezwaar kan worden gemaakt tegen de schenking van onroerende goederen met een tussenperiode van meer dan drie jaar, omdat het Wetboek regis-tratierechten die techniek uitdrukkelijk toelaat. Wordt de tussenperiode van minstens drie jaar niet geëerbiedigd, dan wordt de nieuwe schenking bij de vorige geteld, waardoor de schenkingsrechten progressief toenemen.

JOHAN STEENACKERS

De fiscus beschouwt de gesplitste aankoop van een onroerend goed als een misbruik, als die techniek gepaard gaat met een voorafgaandelijke schenking van de ouders aan de kinderen.

De schenking van onroerende goederen in schijven blijft toegestaan, maar de schenker moet wel een tussenperiode van drie jaar in acht nemen.