Vastgoed, het betere spaarboekje

In deze economisch onzekere tijden, waarin het spaarboekje nauwelijks nog iets opbrengt, blijft een investering in vastgoed een veilige en rendabele belegging. Hoe kunt u het mogelijke rendement van een vastgoedinvestering berekenen?

Op de spaarboekjes van de Belgen staat een recordbedrag van meer dan 230 miljard euro. In tijden van economische crisis is dat niet verwonderlijk: het geld is altijd beschikbaar en het kan worden gebruikt om het hoofd te bieden aan onverwachte uitgaven en financiële tegenslagen. Bovendien zien consumenten geen veilige alternatieven voor het spaarboekje. De keerzijde is dat de meeste spaarrekeningen gemiddeld niet meer opbrengen dan 1,25 procent intrest per jaar (basisrente plus getrouwheidspremie). De inflatie op jaarbasis bedraagt 2,75 procent: dat betekent dat de Belgen koopkracht verliezen door geld op hun spaarboekje te houden. Er is dus vraag naar rendabeler beleggingen, die toch weinig risico’s inhouden. Een investering in een beleggingspand — een woning of een appartement — om dat te verhuren aan een particulier, kan een oplossing zijn.

Beleggen in vastgoed

Om te onderzoeken hoe een vastgoedaankoop als investering kan renderen, vertrekken we van een voorbeeld: Veerle en Roel hebben 100.000 euro op hun spaarboekje staan en zouden daarvan 50.000 euro willen gebruiken om een woning of een appartement te kopen. Bij onze berekening gaan we uit van de recentste woning- en huurprijzen (zie tabel Gemiddelde Belgische koop- en huurprijzen).

John Romain, de bestuurder-directeur van de onafhankelijke kredietadviseur Immotheker, licht toe: “Wie belegt in vastgoed, doet dat voor het huurrendement en de meerwaarde op lange termijn. De ligging, de verhuurbaarheid en de potentiële meerwaarde van de woning of het appartement zijn daarbij belangrijk. De investeerder moet vooraf een gedetailleerd fiscaal plan opstellen. Vastgoed moet een belegging op lange termijn zijn. Zo wordt de meerwaarde niet belast en worden de hoge instapkosten — de registratierechten, de notariskosten en de eventuele btw — vlot gecompenseerd.”

Een appartement kopen

Veerle en Roel zijn allebei 49 jaar. Het netto belastbare inkomen van Veerle bedraagt 42.604 euro, dat Roel van 50.000 euro. Het echtpaar heeft eind oktober in Vlaanderen een appartement gekocht voor 179.212 euro, dat ze willen verhuren. Het basis kadastraal inkomen van hun beleggingspand bedraagt 1270 euro. Veerle en Roel betalen 50.000 euro met hun spaargeld; ze hebben daarna nog ongeveer 50.000 euro over als financiële buffer. De beschrijfkosten voor de aankoop en de lening bedragen 26.031 euro, zodat de totale prijs van hun project uitkomt op 205.243 euro. Veerle en Roel lenen 155.243 euro, wat neerkomt op een leenquotiteit — de verhouding tussen de het geleende bedrag en de aankoopprijs — van 86,6 procent. Ze gaan een lening met maandelijkse aflossingen aan van 155.243 euro op twintig jaar, met een vaste rente van 3,90 procent.

Veerle en Roel weten dat ze op basis van de huurprijzen die in de buurt gangbaar zijn, kunnen rekenen op een huuropbrengst van 705 euro per maand voor hun appartement, of 8460 euro per jaar. Dat komt neer op een gemiddeld jaarlijks rendement van 4,72 procent (de verhouding van de huur en de aankoopprijs). Ze houden daarbij rekening met een huurindexatie van 2 procent per jaar.

Bereken de kosten

De aankoopsom van een woning of een appartement ligt behoorlijk hoog. Op die prijs zijn in Vlaanderen bovendien 10 procent registratierechten verschuldigd, en 12,5 procent in Brussel en Wallonië. Enkel voor woningen en appartementen met een laag kadastraal inkomen kan de koper onder bepaalde voorwaarden aanspraak maken op een verlaagd tarief — het klein beschrijf. Dat bedraagt 5 procent in Vlaanderen en 6 procent in Wallonië. Voor de aankoop van een nieuwbouw zijn de instapkosten in principe nog hoger. De koper betaalt 10 of 12,5 procent registratierechten op de grond en 21 procent btw op de bouw. Die belasting kan zelfs oplopen tot 21 procent btw op het totale bedrag, als de grond en het gebouw worden verkocht door dezelfde eigenaar. Al die kosten moeten nog worden verhoogd met de notariskosten, de kredietkosten en de dossierkosten.

Het is ook belangrijk rekening te houden met onderhoudskosten. De onderhoudskosten worden het beste begroot op een maand huur per jaar. Voor oudere woningen en appartementen is het raadzaam uit te gaan van twee maanden huur. Om een onroerend goed in goede staat te houden, is daarnaast een budget voor grote herstellingen nodig. Het is verstandig daarvoor een jaarlijks bedrag van 0,5 procent van de geactualiseerde waarde van het onroerend goed opzij te zetten. Voor oudere gebouwen die nog niet werden gerenoveerd, wordt dat budget het beste verhoogd tot 1 procent.

Fiscaal voordeel voor de kapitaalaflossingen

Veerle en Roel hebben de lening voor hun gezinswoning volledig afbetaald en ze hebben geen leningen voor een andere woning lopen. Omdat het appartement een tweede woning is, kunnen ze geen aanspraak maken op de fiscaal interessante woonbonus of de aftrek voor de eigen en enige woning. Toch kunnen ze de kapitaalaflossingen die ze betalen aan hun bank beperkt fiscaal in mindering brengen, afhankelijk van het bedrag van de lening — er geldt een beperking tot een maximumschijf van 73.190 euro — en van het nettoberoepsinkomen van elke partner. De voorwaarde is dat de lening minstens tien jaar loopt en wordt gewaarborgd door een hypothecaire inschrijving.

Het maximum van de kapitaalaflossingen dat in aanmerking komt voor een belastingvermindering, bedraagt 2200 euro per medelener en per jaar (bedrag geldig voor het inkomstenjaar 2012). Het eigenlijke belastingvoordeel bedraagt 30 procent van dat bedrag (plus de uitgespaarde gemeentebelasting). Over de hele duur van de lening zullen Veerle en Roel op die manier 47 procent van hun kapitaalaflossingen fiscaal kunnen inbrengen, wat de kostprijs van hun lening uiteindelijk zal verlichten met ongeveer 23.713 euro.

Fiscaal voordeel voor de intresten

Het appartement levert Veerle en Roel een belastbaar onroerend inkomen in de personenbelasting op. De intresten die ze voor hun tweede woning afdragen aan de bank, zijn aftrekbaar van dat onroerend inkomen. Omdat ze het verhuren voor privébewoning — en dus niet aan huurders die het appartement beroepsmatig gebruiken — worden ze niet belast op de huurinkomsten die ze ontvangen, maar op het geïndexeerde kadastraal inkomen van het appartement, verhoogd met 40 procent (zie kaderstuk Let op met een beroepsmatige verhuur).

Het basis kadastraal inkomen van het appartement bedraagt 1270 euro. Na de indexatie en de verhoging met 40 procent levert dat voor Veerle en Roel per jaar een extra belastbaar onroerend inkomen op van 1270 euro x 1,6349 (indexatie 2012) x 1,40 = 2906 euro (afgerond). Dat jaarlijks geïndexeerde bedrag wordt elk jaar bij hun belastbare inkomen gevoegd. Ze betalen er al gauw 50 procent belastingen op (plus de gemeentebelasting). Maar Veerle en Roel kunnen de intresten die ze terugbetalen aan de bank aftrekken van dat extra belastbaar onroerend inkomen. Over twintig jaar zullen ze in totaal 67.173 euro intresten terugbetalen, waarvan ze 27.700 euro fiscaal recupereren.

Mikken op meerwaarde

Veerle en Roel rekenen met hun belegging in het appartement niet alleen op de huurinkomsten, maar ook op een forse meerwaarde op lange termijn. De voorbije jaren steeg de waarde van appartementen gemiddeld met 6,7 procent per jaar. Als Veerle en Roel hun appartement na meer dan vijf jaar verkopen, hoeven ze geen belasting op de meerwaarde af te dragen, op voorwaarde dat “de verkoop kadert binnen de normale verrichtingen van beheer van het privévermogen”. Maar die laatste voorwaarde is in principe geen probleem voor Veerle en Roel. Verkopen ze hun appartement binnen de vijf jaar na de aankoop, dan wordt de meerwaarde belast tegen 16,5 procent (plus de gemeentebelasting).

Om een goed beeld te hebben van het mogelijke rendement na één, drie, vijf, tien en twintig jaar, hebben we drie scenario’s berekend: een waarin het appartement een meerwaarde realiseert van 1 procent per jaar, een met een meerwaarde van 3 procent, en een met 5 procent. In elk scenario vergelijken we het rendement met de opbrengsten van een spaarboekje en met dat van een roerende belegging die meer opbrengt dan een spaarboekje. Het rendement van een vastgoedbelegging kan de eerste jaren wel negatief zijn (zie tabel Vastgoed en sparen: een vergelijking).

In de drie scenario’s werden niet alleen de nettowoningkosten in rekening gebracht — zoals leningsuitgaven, de jaarlijkse onroerende voorheffing, de onderhoudskosten, de grote onderhoudskosten — maar ook de fiscale voordelen die aan de lening zijn verbonden. Hoe groter de potentiële meerwaarde van het appartement en hoe langer Veerle en Roel hun investering aanhouden, hoe hoger het rendement van hun vastgoedbelegging oploopt. Bij een verkoop na tien jaar en bij een meerwaarde van bijvoorbeeld 3 procent, levert het appartement aan Veerle en Roel een gemiddeld jaarlijks rendement van 6,74 procent op. Na twintig jaar is dat 7,31 procent.

JOHAN STEENACKERS

Wie belegt in vastgoed, doet dat voor het huurrendement en de meerwaarde op lange termijn.