Van twee huurders één

Een verhuurder die een woning ter beschikking stelt aan twee huurders, zet het beste een clausule in de huurovereenkomst dat de huurders hoofdelijk en ondeelbaar gehouden zijn om de huurverbintenissen na te komen.

Wie een huis of een appartement verhuurt aan twee personen, kan de huurovereenkomst laten ondertekenen door een van beide huurders, of door allebei. Als één huurder zijn handtekening zet, heeft dat als voordeel dat de verhuurder weet wie de huurverplichtingen — het betalen van de huurwaarborg en de huur, en het vergoeden van eventuele huurschade — moet nakomen. Maar er is ook een nadeel: betaalt de huurder niet, dan kan hij in principe enkel degene aanspreken die zijn handtekening heeft gezet.

Dat is anders als de twee huurders getrouwd zijn of wettelijk samenwonen en als ze de woning gebruiken als hun gezinswoning. De partner wordt dan beschouwd als medehuurder, zelfs als hij het huurcontract niet heeft ondertekend. De verhuurder kan hem mee aanspreken om de huurverplichtingen te voldoen. Dat is niet langer het geval als de huurders gescheiden zijn.

Hoofdelijk en ondeelbaar

Een verhuurder die een woning verhuurt aan een getrouwd of samenwonend koppel, laat de huurovereenkomst het beste door beide partners ondertekenen. Het is ook raadzaam in de huurovereenkomst een bepaling op te nemen waarin staat dat beide huurders zich er ‘hoofdelijk en ondeelbaar’ toe verbinden om de verbintenissen van de huurovereenkomst na te komen. Zo’n clausule is standaard in de meeste contracten en perfect geldig. Als een van de huurders niet betaalt, kan de verhuurder zich tot de medehuurder richten.

Zijn de huurders niet hoofdelijk aansprakelijk en betaalt een van beiden niet, dan kan de verhuurder het achterstallige geld niet vorderen bij de andere huurder. Maar ook hier geldt een afwijkende regeling als de huurders getrouwd zijn of wettelijk samenwonen.

Als de relatie tussen de huurders op de klippen loopt, eindigt de huurovereenkomst niet. De huurder die de woning verlaat, ontsnapt daarmee niet aan zijn verplichtingen tegenover de verhuurder. Die kan de vertrokken huurder blijven behandelen alsof hij nog altijd een huurder is. Als de voormalige partner die in de woning blijft wonen, zijn huur niet betaalt, kan hij zich tot de ex-huurder richten om het achterstallige geld op te eisen. Bovendien kan hij hem blijven aanspreken om eventuele huurschade te vergoeden.

Andere afspraken

Als een van de huurders na een relatiebreuk vertrekt, gebeurt het weleens dat de huurders aan de verhuurder vragen om de vertrekkende partij vrij te stellen van haar huurdersverplichtingen. Die is daar beter voorzichtig mee. Als hij op die vraag ingaat, verliest hij een huurder aan wie hij eventueel een achterstallige betaling kan vragen. De kans op een wanbetaling wordt daardoor groter. Denk maar aan de situatie dat degene die de woning verlaat, de kostwinner was.

Gaat de verhuurder toch in op die vraag, dan doet hij dat het best enkel voor de toekomstige verplichtingen. Voor de verplichtingen uit het verleden moet de vertrekkende huurder mee verantwoordelijk blijven. Het is raadzaam die afspraken op papier te zetten, waarbij de overblijvende huurder voor akkoord tekent. Een betere oplossing is dat de verhuurder laat weten dat hij de huurder die verhuist, enkel zal aanspreken als de andere niet betaalt. Die verbintenis zet hij het best niet op papier.

Het kan gebeuren dat de huurder die de woning heeft verlaten de huur op eigen houtje opzegt. Daarover hoeft de verhuurder zich niet veel zorgen te maken. Om geldig te zijn, moeten beide huurders de overeenkomst opzeggen. Krijgt hij toch een opzeggingsbrief van één huurder, dan kan hij de huurders melden dat die niet als geldig beschouwt.

De huurder betaalt niet meer

Betaalt de huurder de huur na een relatiebreuk niet meer, dan doet de verhuurder er goed aan hem snel aan te manen om dat alsnog te doen. Twee weken na de normale maandelijkse betaaltermijn kan dat bijvoorbeeld eerst met een gewone brief. Helpt dat niet, dan is het verstandig een aangetekende brief te sturen. Komt ook daarop geen reactie, dan moet de verhuurder naar de vrederechter stappen. Daarbij kan hij de huurders ofwel eerst oproepen in verzoening, ofwel dadelijk een echte procedure starten. Bij de vrederechter kan de verhuurder niet alleen de achterstallige bedragen opvorderen, hij kan daarnaast ook de ontbinding van de huur ten laste van de huurders eisen.

JAN ROODHOOFT

Als de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen, moet hij aan beide huurders een aparte aangetekende brief sturen.