Valstrik op lijfrente

Wie als erfgenaam een onroerend goed van een familielid op lijfrente koopt, moet kunnen bewijzen dat hij een correcte periodieke prijs betaalt. Anders ligt de fiscus op de loer.

Piet droomt al jaren van een tweede verblijf aan zee. Hij heeft een tante van zeventig die weduwe is en geen kinderen heeft. Ze heeft een appartement in Oostende, waarvan de waarde wordt geschat op 200.000 euro. Sinds ze haar man heeft verloren, gaat ze nog maar zelden naar zee. Ze stelt aan haar neef Piet voor dat hij het appartement koopt op lijfrente. Ze heeft een bescheiden pensioen en zo krijgt ze elke maand een extra bedrag op haar rekening. Voor Piet komt zo’n regeling goed uit, want hij hoeft dan niet te lenen om het appartement te verwerven. Als koper moet hij wel onmiddellijk de registratierechten van 10 procent (12,5 % in Wallonië en Brussel) en het honorarium van de notaris betalen.

Een verkoopovereenkomst tegen betaling van een lijfrente verschilt niet van een gewone verkoop, behalve dat de koopsom niet in één keer wordt betaald, maar gespreid over een bepaalde periode of tot de verkoper overlijdt. De periodieke rente die de verkoper krijgt, wordt niet belast, op voorwaarde dat de koper een privépersoon is. De koper mag de rente niet fiscaal aftrekken.

Lijfrente op maat

De koper en de verkoper kunnen een lijfrente op maat afspreken. Als Piet het appartement in volle eigendom op lijf-rente koopt, staat zijn tante haar appartement onmiddellijk af en kan hij het meteen gebruiken of verhuren. Maar vaak wordt alleen de blote eigendom verkocht, zodat de verkoper levenslang het vruchtgebruik behoudt. De koper wordt dan de volle eigenaar als de verkoper overlijdt. In zo’n geval ligt de maandelijkse lijfrente een stuk lager.

Bij een verkoop op lijfrente kunnen beide partijen ook overeenkomen dat een deel onmiddellijk wordt voldaan en het saldo als lijfrente. De lijfrente kan ook worden geïndexeerd. Ook over de frequentie van de stortingen – maandelijks, per kwartaal of jaarlijks – en de ingangsdatum zijn afspraken op maat mogelijk. Stel dat Piet op zijn gezinswoning nog een hypothecaire lening van veertien maanden heeft lopen. Hij en zijn tante kunnen dan bepalen dat de maandelijkse aflossingen van de lijfrente pas ingaan na vijftien maanden.

Er wordt weleens gedacht dat een lijf-rente altijd loopt tot de verkoper overleden is. Dat is niet het geval. Wellicht wil Piet niet het risico lopen dat zijn tante honderd wordt. Het is daarom perfect mogelijk dat hij en zijn tante de lijfrente beperken in de tijd. Zo kunnen ze afspreken dat Piet de lijfrente betaalt tot zijn tante overlijdt, maar met een maximum van twintig jaar.

Fictief legaat

Als de verkoper overlijdt en de verkoop op lijfrente werd afgesloten met een erfgenaam, een legataris, een begiftigde of een tussenpersoon, is in principe het artikel 111 van het Wetboek successierechten van toepassing: “Om de te lage schatting vast te stellen van het geheel of van een gedeelte der [… ] erfgoederen die voor hun verkoopwaarde aangegeven worden, mag de ontvanger [… ] de schatting van bedoelde goederen vorderen.”

Stel dat de Piets tante geen broers of zussen heeft en dat Piet haar erfgenaam is. De fiscus beschouwt de waarde van het appartement bij haar overlijden dan als een fictief legaat. Dat betekent dat Piet successierechten moet betalen op de waarde van het appartement dat hij van zijn tante op lijfrente heeft gekocht. Gelukkig gaat het om een vermoeden, dat Piet mag weerleggen.

Het vermoeden weerleggen

Uit de uitgebreide rechtspraak blijkt dat de fiscus vooral moeilijk doet als de koper zijn tegenprestatie niet of onvoldoende kan bewijzen, of als er geen “gelijkwaardigheid van prestaties” is. Dat is logisch, want een lijfrenteconstructie wordt soms fictief opgezet om successierechten te ontduiken. De koper en de verkoper doen dan alsof er een lijf-rente is, zonder dat er bedragen worden betaald. De fiscus is daarom streng en aanvaardt in principe geen met de hand geschreven kwitanties zonder andere bewijsdocumenten, zoals rekeninguittreksels van de koper en de verkoper. Piet zorgt er dus het beste voor dat hij de maandbedragen overschrijft, zodat de betaling niet kan worden betwist.

Het is belangrijk dat de koper een correcte prijs betaalt voor de lijfrente. Die prijs hangt af van de waarde van het verkochte goed, van de levensverwachting van de verkoper, en van de inflatie of de gebruikelijke marktrente op het ogenblik dat de overeenkomst wordt gesloten. Hoe hoger de waarde van het goed en hoe hoger de inflatie of de gebruikelijke marktrente, hoe hoger het bedrag van de lijfrente uitvalt.

Aangezien het appartement van Piets tante ongeveer 200.000 euro waard is, de tante zeventig is en de rente momenteel laag staat, zou Piet op basis van de leeftijdstabellen die door het notariaat worden gebruikt een maandelijks bedrag van 750 euro moeten betalen. Als Piet dat bedrag via een overschrijving stort, zal de fiscus geen bezwaar maken tegen de lijfrente. Ook als Piet maandelijks slechts 700 euro zou betalen, is er geen probleem. De ongelijkheid van de prestaties is hier te verwaarlozen.

JOHAN ADRIAENS

De fiscus aanvaardt geen handgeschreven kwitanties zonder andere bewijsdocumenten, zoals rekeninguittreksels van de koper en de verkoper.