Uw chateau in Bordeaux

Als u over een kapitaaltje beschikt, biedt de huidige daling van de prijs per hectare u de gelegenheid om uw droom waar te maken. Ook al is het pad naar de aankoop van een wijngoed bezaaid met valkuilen.

Het gonst in de Bordeauxstreek van de geruchten over mogelijke transacties. De wijndomeinen gaan er nog steeds gebukt onder de voorraden van de jaargangen 2006 en 2007. Die zijn van middelmatige kwaliteit, maar werden in primeur tegen prijzen buiten elke proportie verkocht en krijgen ook nog eens de schok te verwerken van het effect van de crisis op de consumptie van de grote wijnen. De gebruikelijke cyclus van de verkoop van eigendommen wegens nalatenschapsregelingen of vermogensarbitrage, wordt nu nog eens versterkt door de gevolgen van managementfouten of de lusteloosheid van uitgeputte investeerders.

“Een investering in Bordeaux moet worden bekeken vanuit het oogpunt van de grondprijs, met andere woorden door af te gaan op de waarde van de activa en niet op de rendabiliteit van de business. De beste manier om geld te verdienen is te investeren als de cyclus op zijn dieptepunt staat. De krachtverhouding wordt gunstig voor de kopers. Het volstaat daarvoor te kijken naar de evolutie van de primeurprijzen, een gegeven dat een invloed heeft op de prijs per hectare omdat die slechts een extrapolatie is van een aantal toekomstige primeurcampagnes. Neem bijvoorbeeld de Château-Latour: 550 euro; taksen niet inbegrepen, per fles van de jaargang 2005, 520 euro voor de 2006, 140 euro voor de primeur 2008.”

Huzarenstukje

Kapitaalkrachtige, fervente wijnliefhebbers kunnen nu weer dromen. Maar nog los van de omvang van de investering, vormen de aankoop van een wijneigendom, de technische modernisering ervan, het maken van een goede wijn en de distributie ervan een opeenvolging van uitdagingen. Gewoon al een chateau dat te koop staat opsporen is een huzarenstukje voor wie niet uit het milieu komt of van de streek is. Arturo Moreno, een fin connaisseur van de Bordelese wijngaarden die werkt voor rekening van Foncier Expertise, raadt aan om te zoeken naar wat hij noemt de ‘schone slaapsters’, met andere woorden de chateaus die “beschikken over een goede bodem en een stevig potentieel, maar waarvan de productie te wensen overlaat”. Er zullen dan ook aanzienlijke investeringen nodig zijn in onder meer de renovatie van de wijnkelders, het aanwerven van een doorgewinterde technische directeur, het advies van een oenoloog met talent enzovoort.

Maar hoe komt u zo’n ‘schone slaapster’ op het spoor? Omdat de geheimhoudingscultuur in de lokale genen ingebakken zit, moet u gewoon uw plan trekken en zelf de mogelijke sporen volgen: de wijnvastgoedagenten, de gespecialiseerde zakenbanken (UBS, Lazard, Rothschild), de afdeling ‘speciale zaken’ van de plaatselijke bankiers, van wie men vaak hoort dat ze van chateaus in crisis een verkoopmandaat vragen om te kunnen beschikken over een drukkingsmiddel, en verder ook de mond-tot-mondreclame, relaties in het milieu enzovoort. Vergeet ook de selecte vastgoedagenten in Bordeaux niet, die bijzonder waardevol zijn als het erom gaat een kwaliteitschateau te kopen met een fraai uitzicht op de Gironde en verleidelijke wingerds. In elk geval moet u bereid zijn om te kopen en van meet af aan de goede prijs voorstellen. “Eens de waarde van een eigendom behoorlijk geschat werd, moet u zich daarop richten en geen bod uitbrengen dat 30 procent lager ligt”, zo vat een onderhandelaar het samen.

“We hebben namelijk te maken met mensen van het land die hun getuig kennen en weten wat ze eruit kunnen halen. En als zij het niet weten, dan weet hun buur het wel. Als u te listig wilt zijn, wordt u uit de race gegooid.” Een goede manier van werken kan er misschien in bestaan om discreet iemand uit het milieu in uw gespreksronde op te nemen, ook al speelt die een bescheiden rol. Vergeet ook niet om u stroomopwaarts te omringen, vraag raad aan een goede bedrijfsdirecteur, een goede vastgoedagent en advocaten die gespecialiseerd zijn in het opzetten van acquisities. En wees vooral geduldig: de onderhandelingen over een ‘grote klepper’ kunnen best wel eens 18 maanden aanslepen.

Financiële constructie

En welke financiële constructie moet u opzetten? Er zijn in essentie twee opties mogelijk: een volledig geheel (gebouwen, wijngaarden, installaties enzovoort) rechtstreeks aankopen of een beroep doen op een zogenaamde groupement foncier viticole (GFV). “In principe komt een GFV erop neer dat een aantal investeerders samengebracht worden om een wijngaard aan te kopen. Met de wijnbouwer wordt een pachtcontract gesloten op lange termijn, tien jaar, soms zelfs 25 jaar. Elk jaar betaalt die dan een pachtprijs die gedeeltelijk kan bestaan uit flessen. De voordelen op het gebied van vermogensbelasting zijn aanzienlijk. Samengevat: tot 100.000 euro wordt op een kwart van de waarde getaxeerd en daarboven op 50 procent.

UFG, een vermogensbeheergroep gespecialiseerd in het management van alternatieve beleggingen zette in 1979 zijn eerste GFV op; rond Château-Belgrave, een cinquième grand cru classé van de Haut-Médoc. Manière geeft het voorbeeld van iemand die tien aandelen van een GFV van een ander Bordeauxchateau kocht voor 16.701 euro en die na zijn dood in 2003 naliet aan zijn twee neven. Aan het einde van de rit had de GFV in dertien jaar 4097 euro aan inkomsten uit grondbezit opgeleverd, samen met een batig saldo van 5789 euro op de aankoopwaarde van de wijn, een kapitaalopwaardering van 8298 euro en een besparing op de successierechten van 6240 euro. Een aanzienlijk resultaat in vergelijking met de aanvankelijke investering. Onderschat ook de toekomstige uitgaven niet.

En om te eindigen: de koper kan het zich niet veroorloven om zijn gedachten niet te laten gaan over de biologische teelt, die uiteindelijk veel meer is dan een modefenomeen. Kijk maar eens naar de prijs die in Bordeaux gehaald wordt door de oude flessen Château-Le-Puy, een côtes-de-francs. De eigenaarsfamilie teelt daar al 400 jaar biologisch. Kijk ook naar het succes van de Château-Vieux-Pourret, die iets minder dan tien jaar geleden overgeschakeld is op bio.

Gilles Lockhart