Terugbetaling verzocht

Als u een onroerend goed verkoopt binnen de twee jaar na de aankoop, kunt u een deel van de betaalde registratierechten terugvorderen.

Wie een onroerend goed koopt, moet registratierechten betalen. In Vlaanderen bedragen die in principe 10 procent van de aankoopprijs, in Brussel en Wallonië 12,5 procent. Elk gewest heeft een aantal regelingen waardoor de registratierechten in bepaalde gevallen worden verminderd. Zo kunt u in Vlaanderen en Wallonië 60 procent van de betaalde registratierechten terugvorderen als u een onroerend goed verkoopt binnen de twee jaar na de aankoop. In het Brussels Gewest daarentegen krijgt u dan slechts 36 procent terug.

Wederverkoop

Om een deel van de registratierechten terug te krijgen, moeten enkele voorwaarden zijn vervuld. Voor de aankoop moet een notariële akte zijn opgesteld en het volle tarief van 10 of 12,5 procent aan registratierechten moet zijn betaald. U kunt dus geen belasting terugvorderen als u de woning hebt gekocht tegen de verlaagde registratierechten van 5 procent (in het Vlaams Gewest) of 6 procent (in het Waals Gewest) voor een ‘bescheiden woning’ — het zogenoemde klein beschrijf. In het Brussels Gewest betaalt u altijd het volle tarief; daar bestaat het klein beschrijf niet.

Voor de wederverkoop door de oorspronkelijke verkrijger moet eveneens een authentieke akte worden verleden. Daarbij hoeft het volle tarief van de registratierechten niet te worden betaald, u hebt ook recht op een teruggave als de verkoop onder het tarief van het klein beschrijf valt. Dat is ook het geval als alleen de blote eigendom van de hand wordt gedaan. Wordt alleen het vruchtgebruik verkocht, dan beschouwt de fiscus dat als een gedeeltelijke wederverkoop. De registratierechten worden dan gedeeltelijk terugbetaald, afhankelijk van de waarde van het vruchtgebruik.

Het is ook denkbaar dat u een woning koopt en die verbouwt tot bijvoorbeeld drie appartementen. Als u één appartement behoudt en de twee andere verkoopt, is er eveneens sprake van een gedeeltelijke wederverkoop. De registratierechten worden dan gedeeltelijk terugbetaald, op basis van de waarde van de twee verkochte appartementen.

Ook als u een onroerend goed inbrengt in een vennootschap, kunt u soms aanspraak maken op de teruggave van een deel van de registratierechten. Het moet dan wel gaan om een inbreng door een natuurlijke persoon. Het onroerend goed moet geheel of gedeeltelijk voor bewoning zijn bestemd.

Termijn van twee jaar

Om aanspraak te maken op een teruggave, moet de wederverkoop gebeuren binnen de twee jaar. Die termijn loopt vanaf de datum van de eerste aankoopakte tot die van de tweede akte. De dag dat de verkoopovereenkomst werd ondertekend, heeft geen belang. Bestaat de kans u dat u die datum overschrijdt, dan kunt u de tweede verkoopovereenkomst laten registreren, zodat ze een authentieke akte wordt. Het kan gebeuren dat het goed werd gekocht onder de opschortende voorwaarde dat u een lening kon afsluiten. De termijn van twee jaar begint dan pas te lopen als die voorwaarde is vervuld.

Teruggave vragen

U moet de teruggave van de registratierechten vragen aan de ontvanger van de registratierechten van de plaats waar de eerste aankoop is gebeurd, met een ‘met redenen omkleed aangetekend verzoekschrift’. Het is ook mogelijk — en dat is veel handiger — om het teruggaveverzoek rechtstreeks in de akte van wederverkoop te laten opnemen. De notaris biedt de originele akte, de zogenoemde minuut, dan ter registratie aan. De fiscus krijgt daardoor automatisch het verzoek tot teruggave.

In de praktijk duurt het vrij lang voordat de registratierechten worden teruggestort. Dat gebeurt sneller als u uw verzoek laat betekenen door een deurwaarder. Vanaf de betekening van het exploot tot de teruggave van de registratierechten lopen de zogenoemde moratoire intresten, die 7 procent bedragen. U krijgt op die manier niet alleen intresten voor de periode dat u moet wachten, de ontvanger van het registratiekantoor zal vaak ook voorrang geven aan uw dossier, aangezien hij het bedrag van de moratoire intresten zo laag mogelijk wil houden.

Beroepsverkoper

Verkoopt u regelmatig vastgoed, dan kunt u opteren voor het statuut van beroepsverkoper. U kunt dan onroerend goed aankopen tegen het verminderde registratietarief van 5 procent in Vlaanderen en Wallonië, en van 8 procent in Brussel. Dat statuut krijgt u niet zomaar. U moet er een beroepsverklaring voor indienen op het registratiekantoor van uw woonplaats of van de maatschappelijke zetel van uw vennootschap. Daarnaast moet u een zekerheid geven in de vorm van een persoonlijke bankwaarborg, een inpandgeving van effecten of een hypothecaire waarborg. Een beroepsverkoper heeft echter geen recht op de teruggave van een deel van de registratierechten bij een wederverkoop binnen de twee jaar.

Met verlies verkopen

De teruggave wordt niet alleen berekend op basis van de registratierechten die u oorspronkelijk hebt betaald. Als u de woning verkoopt voor een lager bedrag dan u eerst hebt betaald, wordt de teruggave berekend op die lagere prijs. Stel dat u een woning in het Vlaams Gewest hebt gekocht voor 200.000 euro. U betaalde daarop 10 procent registratierechten, of 20.000 euro. Een jaar later verkoopt u die woning voor 180.000 euro. U krijgt dan slechts 60 procent van 18.000 euro — 10 procent van 180.000 euro — terug, of 10.800 euro.

JOHAN STEENACKERS

In Vlaanderen en Wallonië kunt u 60 procent van de betaalde registratierechten terugvorderen als u een onroerend goed verkoopt binnen de twee jaar na de aankoop.