‘Studenten kunnen huurindexatie terugvorderen’: ook slecht geïsoleerde koten vallen onder huurprijsbevriezing

Op het hoogtepunt van de energiecrisis mochten de huurprijzen van energieverslindende woningen niet geïndexeerd worden. De Vlaamse regering sloot studentenkoten daar echter van uit. Het Grondwettelijk Hof oordeelt nu dat die beslissing in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. Duizenden studenten kunnen daardoor de indexatie van hun huurprijs terugvorderen.

Oktober 2022: de cocktail van een dreigende energiecrisis met torenhoge gas- en elektriciteitsprijzen en de toenemende inflatie bezorgt menige huishoudens kopzorgen. Zowel de federale regering als die van de deelstaten neemt maatregelen om de koopkracht van de burgers te beschermen. De Vlaamse regering beslist via een spoeddecreet om de indexering van slecht geïsoleerde huurwoningen te bevriezen.

Van 1 oktober 2022 tot 30 september 2023 mochten verhuurders de huurprijzen van energieverslindende woningen zonder energieprestatiecertificaat (EPC) of met EPC-label E en F niet indexeren. Voor eigendommen met een D-label mocht de indexatie slechts voor de helft worden doorgerekend. Studentenhuurovereenkomsten werden echter uitgesloten.

Gelijkheidsbeginsel

Twee vzw’s die de belangen van eigenaars verdedigen trokken naar het Grondwettelijk Hof om het decreet te vernietigen. Zij lustten de huurprijsbevriezing niet en voerden onder meer aan dat niet het Vlaamse Gewest, maar wel de federale overheid bevoegd is om de bestreden maatregelen aan te nemen.

Niet de verenigde eigenaars, maar wel de kotstudenten komen nu als winnaar uit de bus. Het Hof heeft de vraag van de twee vzw’s tot vernietiging verworpen, maar stelt wel dat de uitsluiting van studentenhuurovereenkomsten in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. Het Hof redeneert dat de uitsluiting niet te verantwoorden is, omdat het niet relevant is dat de student zijn hoofdverblijfplaats elders heeft. Studenten moeten ook betalen voor de energiekosten van de kamer en krijgen ook jaarlijks een indexatie van de kotprijs voorgeschoteld. Bovendien moeten studentenkamers ook van een EPC-label voorzien zijn.

“De verenigde huiseigenaars hebben een procedure aangespannen om de maatregel te vernietigen”, zegt Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA). “Door de uitspraak van het Grondwettelijk Hof hebben ze het tegenovergestelde bekomen, nu beslist werd om het decreet uit te breiden naar studentenhuurovereenkomsten.” De minister zal het arrest laten analyseren door juristen en advocaten van zijn administratie en Wonen in Vlaanderen. Afhankelijk van dat advies zullen er maatregelen worden genomen tegen de beslissing van het Hof.

Huurcontract

“De meeste studentenkamers hebben echter geen EPC-label”, zegt Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform. “Als er wel een EPC-label is, is dat vaak slecht. Er zijn dus vermoedelijk heel wat studenten die de indexering van hun huurprijs kunnen terugvorderen.”

Concreet gaat het om studenten die hun kot langer dan één jaar huren, omdat een indexatie pas na twaalf maanden kan worden doorgevoerd. Het huurcontract moest afgesloten zijn vóór 1 oktober 2022 en de huurprijs moet tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 geïndexeerd zijn. Studenten die in die periode van kot zijn veranderd en een nieuw contract afsloten, vallen uit de boot.

Volgens Verstichele is het heel makkelijk om het geld terug te vragen aan de kotbaas: “Studenten of hun ouders kunnen simpelweg naar het arrest van het Grondwettelijk Hof verwijzen. Geef de verhuurder te kennen dat het afgesloten contract ook onder het bevriezingsdecreet valt en vraag om het geïndexeerde bedrag terug te storten. We hopen dat bevoegd minister Diependaele en de studentenhuisvestingsdiensten van de hogescholen en universiteiten studenten hierover zullen informeren.”

Sinds 1 oktober 2023 mag de huurprijs van deze energieverslindende woningen opnieuw geïndexeerd worden. Die indexatie moet volgens een aangepaste correctiefactor gebeuren, zodat verhuurders de gemiste indexatie nu niet proberen te recupereren en huurders opeens met een torenhoge prijsstijging worden geconfronteerd. Ook deze aangepaste indexatie kunnen kotstudenten afdwingen.

Duurzame maatregel

Voor het eerst legt het Grondwettelijk Hof ook een duidelijke link tussen de prijs van een huurwoning en het energieverbruik. “De verenigde eigenaars trokken naar het Hof om die maatregel te laten vernietigen, wegens niet relevant”, zegt Verstichele van het Vlaams Huurdersplatform. “Zo geeft het Hof aan dat minstens de indexatie van huurwoningprijzen aan banden kan worden gelegd als dat een energieverslindende woning is. De Vlaamse regering grijpt niet vaak in op de private huurmarkt. We hopen dat deze uitspraak tot een meer duurzame maatregel zal leiden, zodat verhuurders verplicht worden hun huurwoningen energiezuiniger te maken.”