Strijd over bijkomende kosten nog niet gestreden

Zijn bijkomende kosten bij de aanschaf van gronden nu wel of niet fiscaal aftrekbaar? De fiscus vindt nog steeds van niet. De overvloedige rechtspraak reageert genuanceerd.

De auteur is advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog.

Gronden zijn (in de regel) niet afschrijfbaar, omdat gronden doorgaans hun waarde behouden. Volgens de fiscus is daarmee meteen ook het lot van de ‘bijkomende’ kosten bezegeld (registratierechten, notariskosten enzovoort). Op basis van het principe dat de ‘bijzaak’ de ‘hoofdzaak’ volgt, heeft de belastingadministratie altijd voorgehouden dat de bijkomende kosten bij de aanschaf van gronden dus ook niet afschrijfbaar zijn.

Geld kwijt. Die mening is decennialang vrij algemeen aanvaard. Maar de twijfel is blijven knagen. Het probleem is immers dat men de bijkomende kosten à fonds perdu betaalt. Men is dat geld kwijt, zonder dat de grond noodzakelijk meer waard wordt.

Een grond die ik vandaag aankoop tegen een basisprijs van 10.000 euro, kan ik morgen allicht doorverkopen tegen dezelfde 10.000 euro. Heb ik voor de aankoop van de grond bijvoorbeeld 1500 euro bijkomende kosten betaald, dan is het absoluut niet zeker dat ik die kosten bij de daaropvolgende wederverkoop zal kunnen recupereren. De ‘verkoop’-waarde van mijn aangeschafte grond is 10.000 euro, en waarschijnlijk niet 11.500 euro.

Vandaar dat in de loop der jaren altijd weer stemmen opgingen om te bepleiten dat de bijkomende kosten (in het voorbeeld: 1500 euro) wel fiscaal aftrekbaar moeten zijn.

Waardevermindering. Het Hof van Cassatie heeft enkele jaren geleden het licht op groen gezet. Op gronden kan weliswaar niet afgeschreven worden. Maar het boekhoudrecht verzet zich niet tegen het feit dat op gronden ‘waardeverminderingen’ worden geboekt zodra de actuele waarde van de grond niet meer beantwoordt aan de oorspronkelijk geboekte aanschafwaarde. De bijkomende kosten moeten normaal gezien in de aanschafwaarde opgenomen worden. Maar zodra blijkt dat die bijkomende kosten geen werkelijke waarde (meer) vertegenwoordigen, moet het mogelijk zijn een waardevermindering te boeken. Volgens het Hof van Cassatie moet een dergelijke waardevermindering ook fiscaal aftrekbaar zijn.

Gebouw. Veel belastingplichtigen hebben die rechtspraak van het Hof van Cassatie aangegrepen om de bijkomende kosten bij de aankoop van gronden fiscaal in aftrek te brengen. Niet alleen wanneer onbebouwde terreinen worden aangekocht, ook bij de aanschaf van gebouwen.

Bij de aankoop van een gebouwd onroerend goed moet immers op het gebied van de afschrijvingen een onderscheid worden gemaakt naargelang de prijs slaat op het gebouw zelf, dan wel op de grond waarop het gebouw staat. De aanschafprijs is slechts afschrijfbaar voor zover hij op het ‘gebouwde’ gedeelte slaat en dus niet op de grond. Eenzelfde onderscheid moet worden gemaakt ten aanzien van de bijkomende kosten (registratierechten, notariskosten et cetera). Voor zover die kosten betrekking hebben op het gebouw, kunnen ze afgeschreven worden. Voor zover ze betrekking hebben op de grond, zijn ze niet afschrijfbaar. Maar overeenkomstig de rechtspraak van het Hof van Cassatie kunnen ze dus wél in aanmerking komen om als ‘waardevermindering’ afgetrokken te worden.

Betwisting. Maar de fiscus ligt dus dwars. Hij weigert systematisch de aftrek te aanvaarden van de bijkomende kosten die op ‘gronden’ betrekking hebben. Niet verwonderlijk dus dat daarover in de praktijk zeer veel betwistingen zijn ontstaan, waarvan een aantal nu voor de rechtbanken uitgevochten wordt. Van Aarlen tot Brugge. Met uiteenlopende resultaten.

De grondtoon lijkt te zijn dat de meeste rechters het eens zijn met de basisstelling dat bijkomende kosten via het ommetje van de ‘waardeverminderingen’ fiscaal aftrekbaar kunnen zijn. Maar ze verschillen van mening zodra het er concreet op aankomt te bepalen of er effectief van een waardevermindering sprake is. Sommige rechters lijken te aanvaarden dat de bijkomende kosten nooit een echte waarde vertegenwoordigen en dat zij dus automatisch als ‘waardevermindering’ mogen worden afgeboekt. Maar andere rechters zijn strenger. Sommigen vinden dat men niet uitsluitend mag kijken naar de verkoopwaarde van de grond (hoeveel krijg ik als ik deze grond vandaag zou verkopen?) maar dat men ook moet kijken naar de ‘gebruikswaarde’ (hoeveel is die grond mij waard?). Anderen eisen dat het ‘bewijs’ van de waardevermindering daadwerkelijk geleverd wordt, desnoods door een ‘deskundige’ in te schakelen.

De rust op het terrein van de bijkomende kosten is dus nog lang niet weergekeerd. Vermoedelijk duurt het nog enkele jaren vooraleer de hogere rechtscolleges de bakens definitief zullen hebben uitgezet (of vooraleer de wetgever besluit de zaak via een wetgevende ingreep te beslechten).

Intussen moeten we leven met de gedachte dat bijkomende kosten bijvoorbeeld in Hasselt blijkbaar iets vlugger fiscaal aftrekbaar worden geacht dan in Gent of Namen.

Jaar. Over één zaak is men het wel eens: de aftrek kan niet voor om het even welk jaar worden gevraagd. Wie – wat de bijkomende kosten betreft – geen waardevermindering inroept voor het jaar van de aanschaf zelf, mag de aftrek allicht vergeten. Dat heeft te maken met het beroemde eenjarigheidsbeginsel. De belasting slaat op het lopende inkomstenjaar en dus mogen voor dat jaar ook slechts de waardeverminderingen in aanmerking worden genomen die zich tijdens dat jaar hebben voorgedaan.

Jan Van Dyck

In Hasselt is men soepeler dan in Gent of Namen.