Stefaan Gielens (CEO Aedifica) over het bod op Cofinimmo: ‘Het is de hoogste tijd voor schaalvergroting’

Aedifica lanceerde vorige week een verrassend en gedurfd bod op zijn sectorgenoot Cofinimmo. “Dit is echt een heel fair bod dat een deal mogelijk maakt. Onze aanpak is assertief, maar wij zijn geen barbaren aan de poort. De Belgische vastgoedwereld is toe aan een schaalvergroting. Dit is geen groei om de groei, maar een deal om ons bestaansrecht te behouden”, zegt Stefaan Gielens, de CEO van Aedifica.

‘Cofinimmo’ staat op het naambordje in de lift die bezoekers naar het hoofdkantoor van Aedifica voert. De vastgoedvennootschap gespecialiseerd in zorgvastgoed huurt in de Brusselse Belliardstraat de zevende verdieping van een pas gerenoveerd kantoorgebouw dat eigendom is van sectorgenoot Cofinimmo. Als alles volgens plan verloopt, is Aedifica binnenkort niet langer de huurder maar de eigenaar van het kantoor.

Aedifica zette vorige week de markt op stelten met een verrassend en gedurfd overnamebod op Cofinimmo, ook een specialist in zorgvastgoed, met daarnaast een kleinere portefeuille van kantoren en distributiepanden.

“Ik kreeg de opmerking dat ons bod ‘Angelsaksisch’ van nature is”, zegt Stefaan Gielens, de CEO van Aedifica. “Die assertiviteit past misschien niet bij de zeden en gewoonten van de Belgische beurs. Ik ben ook geen grote fan van agressiviteit, maar misschien zijn we te weinig assertief in België. Let op, we zijn geen barbaren aan de poort. Het is de hoogste tijd dat de Belgische vastgoedwereld de volgende stap naar een grotere schaal doet. We hebben een paar grote Europese spelers nodig om relevant te blijven.”

Als het bod slaagt, creëert u een vastgoedgroep met een beurskapitalisatie van ongeveer 6 miljard euro en een vastgoedportefeuille van ruim 12 miljard. Wat is de logica van de deal?

STEFAAN GIELENS. “De industriële logica is duidelijk. Een grotere schaal zorgt voor een vlottere toegang tot kapitaal, een betere diversificatie, lagere financieringskosten en een beter activabeheer. Geografisch vullen we elkaar goed aan en versterken we elkaar. Aedifica staat sterker in Noordwest-Europa, Cofinimmo heeft al meer toegang tot Zuid-Europa. We opereren ook allebei hoofdzakelijk in zorgvastgoed voor ouderen. We kennen de business van Cofinimmo dus heel goed. We wagen ons niet aan wat we niet kennen. We creëren de grootste zorgvastgoedexpert in Europa. En we maken een platform dat beter uitgerust is om de groei te financieren die je in de tweede helft van dit decennium mag verwachten. We geloven sterk in het potentieel van de combinatie om aandeelhouderswaarde te scheppen. Als de markt dit oppikt, kan het hopelijk leiden tot een verdere herwaardering van ons aandeel en een vermindering van de korting op onze intrinsieke waarde.”

Waarom lanceert u het bod nu?

GIELENS. “Je hebt veel geduld nodig bij fusies en overnames. De puzzelstukjes moeten op het juiste moment in elkaar vallen als je aandeelhouderswaarde wil creëren. Om dit bod te doen slagen, moeten we de aandeelhouders van zowel Cofinimmo als Aedifica een interessant voorstel kunnen doen. Dat is nu mogelijk door de relatieve beurskoersen van beide bedrijven. De vastgoedportefeuille van Cofinimmo noteert op de beurs tegen een hogere korting dan die van Aedifica. De jongste vijf jaar was die korting gemiddeld 20 procentpunt hoger, onder meer doordat het ook kantoorvastgoed heeft. Op basis van de ruilverhouding in ons bod (1,16 aandelen van Aedifica per aandeel van Cofinimmo, nvdr) waarderen we de portefeuille van Cofinimmo slechts 2,9 procent lager dan de onze. Het is dus een faire waardering. We zitten in een prijszone die de deal mogelijk maakt. En de aandeelhouders van Cofinimmo worden, als ze ingaan op het bod, aandeelhouder van Aedifica. Ze delen dus in het potentieel van Aedifica. Voor de aandeelhouders van Aedifica verhoogt de deal de winst per aandeel meteen.”

Groot is mooi in het zorgvastgoed?

GIELENS. “Niet noodzakelijk, maar het Belgische beursgenoteerde vastgoed is te klein. We geloven al langer dat de sector toe is aan consolidatie. Deze deal heeft niets te maken met groei om de groei. Dit is geen grootheidswaanzin. Dit heeft te maken met het behoud van het bestaansrecht van een vastgoedvennootschap. Je moet ervoor zorgen dat je groot genoeg bent, om aantrekkelijk te zijn voor de grote investeerders. Het Europese beursgenoteerde vastgoed is relatief beperkt en bestaat uit ongeveer 400 meestal zeer kleine vennootschappen. Dat is niet aantrekkelijk voor de grote investeerders. Hun reacties op het aangekondigde bod zijn positief. En de defensieve kant van de deal is dat we vermijden het volgende doelwit te worden in de sectorconsolidatie. Het is de hoogste tijd dat de Belgische vastgoedvennootschappen hun schaal vergroten.”

Was Aedifica ook een overnamedoelwit?

GIELENS. “Voor 2022 stond onze beurskoers zo hoog, dat ik me een overnamebod niet kon indenken. Zes maanden geleden zag de markt ons als een bedrijf dat zelf overnames zou doen. Maar intussen worden we ook stilaan beschouwd als een overnamedoelwit, omdat we te lang onder onze intrinsieke waarde noteren. We gaan naar een fase in de markt waarbij je een doelwit wordt als je lang onder die waarde zit.”

Wanneer is het idee ontstaan om uitgerekend Cofinimmo over te nemen?

GIELENS. “Cofinimmo stond niet bovenaan op onze lijst. Op geen enkel moment. We zijn eind vorig jaar wakker geworden, toen de Britse vastgoedmarkt in beweging kwam. Wat daar gebeurt, is een goede indicatie van wat in België en Europa zal gebeuren. De markt wil grotere vastgoedgroepen en steunt dus een consolidatiegolf. De markt is hier klaar voor. Drie maanden geleden zijn we daarom beginnen te werken aan deze deal. We zijn beginnen te rekenen. Een bod in cash, gefinancierd met schulden, zou een te riskante operatie zijn voor Aedifica. Dus moesten we denken in termen van een ruilbod. Dat bleek financieel zinvol voor beide partijen. En grote beleggers zijn blij dat wij een bod doen op Cofinimmo in plaats van durfkapitalisten. Anders zou het beurslandschap verder verschralen, en dat willen de grote beleggers in vastgoed niet.”

Kunnen er nog kapers op de kust opdagen?

GIELENS. “Dat kan altijd, maar de kans is vrij klein. Ik zie niet meteen een andere partij die een ruilbod zal uitbrengen. En een bod in cash is minder vanzelfsprekend. Je moet volgens de Belgische wet hoe dan ook 5 procent meer bieden. Een durfkapitalist kan niet de synergie realiseren zoals wij dat kunnen.”

Hoe ziet de tijdslijn van het bod eruit?

GIELENS. “We hebben de intentie geuit een bod te lanceren. We zouden graag hebben dat de raad van bestuur van Cofinimmo het bod aanbeveelt bij haar aandeelhouders. Ons uitgangspunt is geen poging om Cofinimmo goedkoop van de beurs te halen en daarna in een tapijtenhandel terecht te komen. We bieden meteen een heel faire prijs. Op 12 juni organiseren we een aandeelhoudersvergadering. Zeggen onze aandeelhouders dan nee, dan stopt het verhaal. Zeggen ze ja, dan brengen we het bod uit, dat zal lopen in augustus en september. De aandeelhouders van Cofinimmo kunnen dan hun aandelen aanbieden. Als we minstens 50 procent van de aandelen van Cofinimmo in handen krijgen, zullen we een fusie voorstellen, die door minstens 75 procent van de aanwezige aandeelhouders moet worden goedgekeurd op een algemene vergadering van Cofinimmo. Dan verdwijnt Cofinimmo van de beurs.”

Is al gesproken met de raad van bestuur van Cofinimmo?

GIELENS. “Niet tot onze beide aandelen geschorst werden, op 30 april om 16.02 uur. We werden verrast door de schorsing van de koersen. We stonden voor het blok, omdat ook onze koers werd geschorst, wat begrijpelijk was omdat de toezichthouder, de FSMA, wist dat wij iets aan het voorbereiden waren. We hebben onze raad van bestuur snel bijeengeroepen en besloten door te gaan met het bod. Die avond heeft onze voorzitter contact opgenomen met de voorzitter van Cofinimmo, om hen op de hoogte te brengen van ons bod. Zij hebben dan ook een persbericht uitgestuurd. Volgens sommigen was de reactie van Cofinimmo lauw, maar de deur is niet dichtgegooid.”

In zulke deals zijn persoonsgebonden kwesties gevoelig, zoals wie wat wordt in het nieuwe fusiebedrijf.

GIELENS. “Wij hebben ervaring met overnameprocessen. Het is gelukt in Finland, en enkele andere deals zijn niet doorgegaan, maar dat is onder de radar gebleven. De eerste horde is de psychologische. Mensen moeten willen praten en luisteren. Dat zal een rol spelen in het verhaal. Nu moet eerst het stof neerdalen. Als de ratio intreedt, kun je in gesprek gaan.”

Is een hoger bod een optie?

GIELENS. “Ik ga de onderhandelingen niet in de pers voeren. Ik herhaal dat ons bod heel fair is. Er gaan geen mirakels gebeuren, toch niet met ons. Uiteindelijk beslissen de aandeelhouders of ze ingaan op het bod of niet. We geven de voorkeur aan een gesprek dat leidt tot een aanbevolen bod. Maar we voelen dat dit bod gedragen wordt door de markt, dus we kunnen ook zonder de zegen van de raad van bestuur van Cofinimmo doorgaan. Ik kreeg de vraag of ons bod halfvijandig is. Het is een middel om rond de tafel te gaan zitten. Dit bod is strategisch zeer zinvol, en als de aandeelhouders dat ook vinden, zullen ze dat duidelijk maken. Of het bod vijandig is of niet, is dus niet zo relevant. De aandeelhouder heeft het laatste woord.”

Staat de sector voor een nieuwe groeicyclus na een aantal moeilijke jaren?

GIELENS. “Ook hier is de timing goed. De sector heeft vijf spannende jaren achter de rug. Eerst had de covidcrisis een enorme impact, gevolgd door de sterke stijging van de inflatie en de rentevoeten. De marges van de zorgverleners, onze klanten, stonden zwaar onder druk. En om de cocktail helemaal giftig te maken, werd de sector in 2022 ook getroffen door schandalen. Die moeilijke jaren zijn voorbij. De zorgverleners doen het beter. De bezettingsniveaus staan in de meeste landen weer op het precovidniveau en de financiering voor de bewoners is beter geregeld. De marges zijn hersteld. Heel wat zorgverleners denken opnieuw aan groei en kloppen daarvoor bij ons aan. Je voelt de dynamiek op de markt veranderen, tegen een achtergrond van de vergrijzing die aan kracht wint, omdat de babyboomgeneratie de tachtig nadert.

“De overname van Cofinimmo zou voor ons een heel grote stap zijn, maar we houden de voetjes op de grond. We zijn nog maar bij de aankondiging. Als de deal lukt, volgen één of twee jaren van integratie. Daarin moet je zeer realistisch zijn. Fusies aankondigingen en realiseren is leuk, maar het echte succes zit in de integratie nadien. Maar als je dat verknoeit, heb je nog altijd geen aandeelhouderswaarde gecreëerd.”

Het plan is de kantoren en het distributievastgoed van Cofinimmo te verkopen, als het bod slaagt?

GIELENS. “Ja, maar dat bekent niet dat we snel een uitverkoop houden. Dat moet op een verstandige manier gebeuren, en als we geld opnieuw goed investeren, kan de winst per aandeel stijgen.”

Kan Aedifica zijn parcours van de eerste twintig jaar nog eens overdoen de volgende twintig jaar?

GIELENS. “Zo lang zal ik niet meer meegaan (lacht). Maar ik snap uw vraag. We zijn begonnen als residentiële speler en zijn geëvolueerd naar een puur zorgvastgoedbedrijf. Tussen 2015 en 2022 hebben we een uitzonderlijke groeispurt gekend, aangedreven door een consolidatiegolf en de uitzonderlijk lage rentevoeten. We gaan nu een periode met een degelijke groei tegemoet, gedreven door een stijging van de vraag. Er moet bijgebouwd worden, anders dreigt een schaarste aan bedden. Maar die uitzonderlijke groei komt niet terug. Die periode van waanzinnig lage rentes is voorbij.”

Lees ook: