Splitsen is een kunst

De gesplitste aankoop van een onroerend goed door ouders en hun kinderen blijft populair. Op die manier hoeven de kinderen geen successierechten af te dragen. Ze moeten zich daarvoor wel aan de regels houden.

De gesplitste aankoop blijft een van de interessantste technieken om een onroerend goed zonder successierechten door te geven aan de volgende generatie. Vaak kopen de ouders dan het vruchtgebruik, de kinderen de blote eigendom. In veel gevallen doen de ouders vooraf een schenking aan hun kinderen, waarmee die de blote eigendom betalen.

De waarde van het vruchtgebruik en de blote eigendom wordt bepaald volgens de burgerrechtelijke regels. Er moet rekening worden gehouden met de gezondheidstoestand en de levensverwachting van de vruchtgebruiker en met de waarde van het goed. Een voorbeeld: ouders zijn 63 jaar en willen een appartement aan zee kopen van 300.000 euro. Ze moeten dan 38 procent van dat bedrag, of 114.000 euro, betalen voor het vruchtgebruik. De kinderen dragen 62 procent, of 186.000 euro, bij voor de blote eigendom.

Na het overlijden van de ouders worden de kinderen de volle eigenaar van het appartement. Kunnen de kinderen aantonen dat ze voldoende middelen hadden om het goed te kopen en dat ze die daar ook echt voor hebben gebruikt, dan hoeven ze geen successierechten af te dragen. De waardering van het vruchtgebruik en de blote eigendom moet dan wel correct zijn gebeurd.

Fiscale omzendbrief

Als de ouders hun kinderen vooraf geld hebben geschonken om de blote eigendom te betalen, moeten ze rekening houden met de fiscale omzendbrief van 18 juli 2013, die van toepassing is sinds 1 september 2013. De gesplitste aankoop is in zo’n geval alleen sluitend als op de voorafgaande schenking registratierechten zijn betaald of als de kinderen kunnen aantonen dat “de schenking niet specifiek bestemd was voor de aankoop van de blote eigendom”. In alle andere gevallen speelt de zogenoemde fictiebepaling, waardoor de kinderen bij het overlijden van de ouders toch nog successierechten verschuldigd zijn op de volledige waarde van het appartement.

Het is niet helemaal duidelijk hoe de kinderen kunnen bewijzen dat de schenking niet bestemd was voor de aankoop van de blote eigendom. Wellicht is er geen probleem als er voldoende tijd is tussen de schenking en de aankoop en als de ouders erop toezien dat het geschonken bedrag niet overeenstemt met de waarde van de blote eigendom. De ouders kunnen het bedrag ook in schrijven schenken.

Het is raadzaam dat de ouders een bankgift doen — zo sparen ze het honorarium van een notaris uit — waarvan ze het bewijsdocument laten registreren tegen betaling van 3 procent (of 3,3 % in het Waals Gewest).

Een appartement op plan kopen

Voor nieuwbouwappartementen wordt steeds vaker gewerkt met een verkoop op plan. De koper betaalt in schijven, naargelang de bouwwerken vorderen. Ook zo’n appartement kan gesplitst worden aangekocht. Zijn de ouders 63 jaar, dan betalen ze ook hier 38 procent van dat bedrag voor het vruchtgebruik, de kinderen 62 procent voor de blote eigendom. De initiële betaling — voor de grondwaarde en de voltooide bouwwerken op het moment dat de akte wordt opgesteld — en de latere schijven voldoen ze het beste volgens die verdeelsleutel.

Ze kunnen die verdeling laten opnemen in de aankoopakte van het appartement. Is dat niet gebeurd, dan kunnen ze die afspraak vastleggen in een onderhandse overeenkomst die ze laten registreren tegen een vast recht van 50 euro. Bovendien is het zaak dat de facturen volgens die verdeling worden opgesplitst.

Een aantal juristen stelt — wellicht terecht — dat de fictiebepaling in dit geval niet speelt, omdat het hier gaat om de betaling van aannemingswerken, en niet om de aankoop van een onroerend goed. Wij raden aan het zekere voor het onzekere te nemen en de voorafgaande gift te laten registreren.

De kinderen moeten na het overlijden van hun ouders kunnen aantonen dat ze hun blote eigendom zelf hebben betaald. Ze doen er verstandig aan de facturen, de rekeninguittreksels en de betalingsbewijzen goed te bewaren. Banken moeten rekeninguittreksels maar tien jaar bewaren.

Als de ouders en de kinderen samen een bouwgrond kopen — het vruchtgebruik voor de ouders en de blote eigendom voor de kinderen — en vervolgens samen op die grond bouwen, gelden dezelfde regels.

De gesplitste aankoop op maat

Stel dat ouders een huis willen kopen voor hun twintigjarige dochter, omdat ze huren verloren geld vinden. Omdat het meisje nog jong is, verkiezen ze voor een bepaalde termijn de controle over die woning te behouden. Een levenslang vruchtgebruik vinden ze te lang. Daarom beslissen ze een gesplitste aankoop te doen waarbij ze het vruchtgebruik tien jaar behouden. Zodra die termijn is verstreken — of als de ouders voordien zouden overlijden — wordt hun dochter belastingvrij de volle eigenaar van de woning.

Door die korte termijn is het vruchtgebruik minder waard en de blote eigendom meer. Dat betekent dat het aandeel van de dochter in de gesplitste aankoop groter is en dat de ouders haar meer moeten schenken. Die aandelen moeten correct worden berekend. Er mag geen sprake zijn van een bedekte bevoordeling. Dat is nodig opdat de dochter kan bewijzen dat ze haar aandeel heeft betaald.

Het recht van bewoning

Een mogelijk alternatief voor de gesplitste aankoop is dat de ouders niet het vruchtgebruik, maar het recht van gebruik en bewoning verwerven. De kinderen kopen dan de rest van de eigendomsrechten. Dat alternatief valt niet onder de fictiebepaling, zodat de voorafgaande schenking aan de kinderen niet hoeft te worden geregistreerd.

De gevolgen zijn grotendeels dezelfde, zodat het recht van bewoning in bepaalde situaties zeker een goed alternatief is. Denken we maar aan een appartement aan zee waar de ouders nog levenslang gebruik van willen maken, zonder dat ze van plan zijn het te verhuren.

Willen ze het toch verhuren, dan is het recht van bewoning minder geschikt, omdat de ouders dat in principe niet zonder toestemming van de kinderen mogen doen. Doen ze dat toch en doen de kinderen daar niet moeilijk over, dan is er in de praktijk eigenlijk geen probleem.

JOHAN ADRIAENS

Het vruchtgebruik kan ook in de tijd worden beperkt.