Slim lenen voor een verbouwing

Als u een lening afsluit boven op uw lopende hypothecaire lening om een verbouwing aan uw gezinswoning te financieren, kunt u dat nieuwe krediet fiscaal optimaliseren. Hoe pakt u dat het beste aan?

Veel Vlamingen verbouwen hun gezinswoning nadat ze daar al enkele jaren in wonen. Ze breiden de woning uit, laten een veranda installeren of leggen een nieuwe oprit aan. De kostprijs van zulke werken loopt al gauw op tot enkele tienduizenden euro’s. De eigenaars moeten vaak extra lenen boven op de hypothecaire lening die ze al hadden afgesloten toen ze de woning kochten. Belangrijk om te weten is dat ze die nieuwe lening fiscaal kunnen optimaliseren. Als ze het verstandig aanpakken, kunnen ze een groot deel van de intresten en de kapitaalaflossingen van de nieuwe lening recupereren.

We nemen het voorbeeld van Els en Marc. Ze zijn bijna twintig jaar getrouwd en zijn eigenaar van een gezinswoning die ze vijftien jaar geleden hebben gebouwd. Ondertussen hebben ze drie kinderen, maar twee kinderen moeten een kamer delen. Nu ze ouder worden, wordt de behoefte aan een extra kamer groter. Ze hebben plannen voor een uitbreiding van de woning; de bouwvergunning is in orde. Ze hebben de bank gecontacteerd voor een bijkomende lening boven op de lening van 100.000 euro die ze hadden afgesloten om hun gezinswoning te bouwen. Dat krediet loopt nog vijf jaar. De kosten van de nieuwe werken worden begroot op 60.000 euro. Daarvan moeten ze 20.000 euro lenen. De overige 40.000 euro hebben ze gespaard.

Wederopname

Om die 20.000 euro te lenen, dachten Els en Marc in eerste instantie aan een zogenoemde wederopname aansluitend bij hun lopende lening. Dat betekent dat ze het terugbetaalde kapitaal van hun oude lening gebruiken om 20.000 euro te lenen. Zo’n wederopname is mogelijk voor het terugbetaalde kapitaal aan de bank. Els en Marc hebben van de geleende 100.000 euro al 70.000 euro aan kapitaal afgelost. In principe kunnen ze dus tot 70.000 euro opnieuw lenen, maar ze hebben maar 20.000 euro nodig.

Fiscaal moeten Els en Marc kiezen. Ofwel laten ze de oude lening (saldo van 30.000 euro) en de nieuwe lening (wederopname van 20.000 euro) vallen onder het fiscale stelsel dat van toepassing was op hun oude lening. Ofwel kiezen Els en Marc voor de interessantere woonbonus, maar dat kan enkel voor de leningslasten van de nieuwe lening van 20.000 euro. Gezien het kleine bedrag van de nieuwe lening, opteren Els en Marc het beste voor de oude woonfiscaliteit.

Nieuwe lening

Maar een wederopname is fiscaal niet de beste oplossing. Beter is dat Els en Marc het uitstaand saldo van de lopende lening van 100.000 euro terugbetalen met eigen middelen en een volledig nieuwe lening afsluiten, die gelijk is aan het uitstaande saldo plus het bedrag van de bijkomende lening. Boven op de 30.000 euro die ze moeten terugbetalen aan de bank voor hun oude lening, lenen ze bij de bank dus 20.000 euro — samen 50.000 euro.

De bank moet in principe een eenmalige wederbeleggingsvergoeding van maximaal drie maanden intresten en ongeveer 250 euro aan eenmalige dossierkosten aanrekenen. Na wat onderhandelen laat de bank de dossierkosten mogelijk vallen. De lopende hypothecaire inschrijving kunnen ze ook voor de nieuwe lening gebruiken. Een hypothecaire inschrijving blijft dertig jaar geldig. Els en Marc hoeven dus geen notaris in de arm te nemen.

Woonbonus

Het voordeel van een nieuwe lening is dat alle leningslasten vallen onder de interessante woonbonus. Volgens de huidige regels blijft de woonbonus van toepassing voor iedereen die voor 31 december 2014 leent om zijn eigen en enige woning te kopen, te bouwen of te verbouwen.

Door de woonbonus leveren de kapitaalaflossingen, de interesten van de nieuwe lening en de premies van de schuldsaldoverzekering een fiscaal voordeel op tot een bedrag van 2280 euro per persoon. Dat bedrag wordt nog verhoogd met 760 euro tijdens de eerste tien jaar van de nieuwe lening. Aangezien Els en Marc drie kinderen ten laste hebben, komt daar nog eens 80 euro bij. Op die manier komen ze uit op een fiscale aftrek van maximaal 6240 euro. Het effectieve belastingvoordeel is gelijk aan maximaal 50 procent van dat bedrag, plus de uitgespaarde gemeentebelasting.

Els en Marc doen er verstandig aan de nieuwe lening vóór het einde van dit jaar af te sluiten. Vanaf 1 januari 2015 worden de gewesten bevoegd voor de woonbonus. De kans is groot dat ze de woonbonus afbouwen. De nieuwe Vlaamse regering heeft in haar regeerakkoord opgenomen dat het maximumbedrag van de woonbonus wordt verminderd tot 2280 euro. Als de lening tien jaar heeft gelopen, zakt dat bedrag naar 1520 euro. Ook het effectieve belastingvoordeel voor leningen vanaf 1 januari 2015 wordt verminderd van maximaal 50 tot 40 procent.

Fiscaal bewijs

Belangrijk is dat Els en Marc aan de fiscus kunnen bewijzen dat ze het uitstaand kapitaalsaldo van 30.000 euro met eigen middelen hebben terugbetaald aan de bank. Dat kunnen ze bijvoorbeeld doen door een overschrijving van een spaarboekje voor te leggen. De lopende schuldsaldoverzekering die Els en Marc vijftien jaar geleden hebben afgesloten, wordt beëindigd. Ze sluiten een nieuwe verzekering af voor het bedrag van de nieuwe lening. De premie kunnen ze mee lenen, maar die geeft geen recht op de woonbonus.

JOHAN STEENACKERS

Een wederopname aansluitend bij een lopende lening is fiscaal niet de beste oplossing.