Samen wonen, samen betalen

Uw appartementsgebouw is aan een renovatie toe. Wie beslist die werken te laten uitvoeren? Hoe worden de kosten verdeeld? En hoe komt u te weten of er werken zijn gepland in een gebouw waarin u een appartement wilt kopen?

U overweegt een appartement of een studentenkamer te kopen in een ouder gebouw, of u bent al eigenaar van zo’n goed. De gevel van het gebouw is aan renovatie toe, de terrasconstructies zijn aangetast door betonrot of de dakbedekking is aan vervanging toe. De herstellingen aan die gemeenschappelijke delen kunnen heel wat geld kosten. Wie beslist die werken te doen? En hoe worden de kosten verdeeld?

Licht op groen

U beslist zelf over de renovatiewerken die u wilt laten uitvoeren aan uw eigen appartement, tenzij in het reglement van mede-eigendom iets anders staat. Wilt u een nieuwe keuken of badkamer plaatsen, of wilt u andere vloerbekleding laten leggen, dan is dat uw beslissing. U mag bij de werken niet raken aan de gemene delen.

Werken aan de gemeenschappelijke delen mag u niet op eigen initiatief laten uitvoeren, zelfs als u zelf de kosten betaalt. De algemene vergadering van mede-eigenaars moet daarvoor het licht op groen zetten. Doorgaans is voor zo’n beslissing een drievierdemeerderheid nodig. In de statuten kan zelfs een strengere meerderheidsvoorwaarde staan.

De syndicus kan wel alleen beslissen over kleine herstellingen aan de gemene delen. Hij mag dringende ingrepen laten uitvoeren om schade te vermijden.

Op de agenda

U kunt aan de syndicus vragen een voorstel voor renovatiewerken op de agenda van de algemene vergadering van mede-eigenaars te zetten. Vraag dat ruimschoots voor de geplande algemene vergadering en doe dat schriftelijk. Vraag meteen offertes van aannemers op en laat de syndicus die naar de mede-eigenaars sturen met de oproepingsbrief voor de algemene vergadering. Zo kunnen de andere mede-eigenaars zich voorbereiden.

Als op de vergadering de noodzakelijke meerderheid niet wordt gehaald, kunt u een procedure bij de vrederechter starten. Hij kan u machtigen dringende en noodzakelijke werken te laten doen op kosten van de gemeenschap. Zijn die werken niet dringend en noodzakelijk maar alleen nuttig, dan kunt u zich door de vrederechter laten machtigen om de werken op eigen kosten uit te voeren, als de algemene vergadering zich daar zonder reden tegen heeft verzet.

Quotiteit in de gemene delen

De kosten van werken aan gemeenschappelijke delen worden verdeeld tussen de mede-eigenaars. In het reglement van mede-eigendom staat hoe die verdeling gebeurt. Meestal hangt die af van de waarde van de appartementen. Elk appartement krijgt in de basisakte een quotiteit in de gemene delen toegekend. In een minderheid van de gevallen worden de kosten verdeeld afhankelijk van het nut dat een appartement van de gemene delen heeft.

De verdeelsleutel in het reglement van mede-eigendom is bindend. De syndicus kan er niet van afwijken. Alleen de algemene vergadering van mede-eigenaars kan die verdeelsleutel wijzigen. Daarvoor is een viervijfdemeerderheid nodig. In uitzonderlijke gevallen kunt u aan de vrederechter vragen de verdeling te wijzigen. Dat kunt u doen als de verdeelsleutel voor u nadelig is, of als de verdeling door wijzigingen aan het gebouw is achterhaald.

Alternatieven voor de betaling

Grote werken aan het gebouw kunnen een flinke duit kosten. Het is niet zeker dat iedere mede-eigenaar over voldoende financiële middelen beschikt om zijn aandeel in die kosten te betalen. Het is dan ook raadzaam dat vooraf aan iedere eigenaar voldoende voorschotten worden gevraagd.

Er zijn ook andere methodes om de kosten te betalen. Is er een reservefonds, dan kan minstens een deel van de werken daaruit worden voldaan. Ook daar moet de algemene vergadering van mede-eigenaars over beslissen. Op de markt zijn formules beschikbaar waardoor de vereniging van mede-eigenaars een lening kan aangaan om de werken te bekostigen. Het risico dat een van de mede-eigenaars niet betaalt, wordt dan gedekt door een verzekering.

Geplande werken

Als u overweegt een appartement te kopen in een ouder gebouw, is het belangrijk dat u weet welke werken er gepland zijn. Zodra u eigenaar bent, moet u mee voor die werken betalen, ook al had de algemene vergadering van mede-eigenaars al groen licht gegeven voor die werken voordat u het appartement kocht. U riskeert dan boven op de aankoopsom extra te moeten betalen.

De makelaar of de notaris die het appartement verkoopt, is wel verplicht de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar op te vragen bij de syndicus. De syndicus moet die ook bezorgen aan kandidaat-kopers. Daarin leest u welke werken in het gebouw gepland zijn.

De syndicus moet bij die informatie ook melden welk reservekapitaal is opgebouwd. Het bedrag dat de vorige eigenaars in die spaarpot hebben gestort, is gekoppeld aan het appartement. De verkoper kan niet eisen dat de syndicus dat bedrag terugstort. De koper hoeft dat bedrag niet bij te storten.

Jan Roodhooft

Als op de vergadering de noodzakelijke meerderheid niet wordt gehaald, kunt u een procedure bij de vrederechter starten.