Samih Sawiris ontwikkelt in het Zwitserse Andermatt bijna uit het niets een luxueus skioord van liefst 1,5 miljoen vierkante meter. Besix bouwt en investeert er met de Egyptenaar in een hotel. Zijn broer is voor de helft eigenaar van het Belgische aannemingsbedrijf. Dollarmiljardair Sawiris vreesde tijdens de revolutie en onder het regime-Morsi voor zijn vastgoedimperium in Egypte, maar ook voor zijn eigen hachje.
Onder leiding van de Belgische aannemingsgroep Besix begint in het Zwitserse Andermatt deze maand de bouw van een viersterrenhotel ter waarde van 120 miljoen euro (zie kader Garnizoensstad wordt luxueus skioord). Besix participeert ook in het hotel, samen met Andermatt Swiss Alps AG. De aandeelhouders zijn Samih Sawiris en zijn in Zürich en Egypte genoteerde Orascom Development Holding (ODH). Hij is de broer van Nassef Sawiris, die via Orascom Construction de helft van Besix bezit. De rest zit bij het Belgische management. Samih Sawiris bezit ook 10 procent van het door hun vader Osni Sawiris opgestarte Orascom Construction.
ODH bezit 120 miljoen vierkante meter grond, waarvan 17 miljoen is ontwikkeld als toeristisch vastgoed. Bijna de helft ligt in Egypte en een derde in Marokko en Oman. Op een omzet van 240 miljoen euro (hoofdzakelijk uit inkomsten van 32 hotels) boekt de groep een winst van 40 miljoen en een bedrijfscashflow van 101 miljoen.
Vanwaar de keuze van Besix als partner voor de bouw van uw tweede hotel in het Zwitserse Andermatt?
SAMIH SAWIRIS. “We werkten al met Besix aan de bouw van een appartementencomplex rond een golf in Montenegro. Als indirecte aandeelhouder van Besix hebben we een bouwpartner die ons een grote zekerheid geeft dat hij ons niet in het ootje neemt of bestookt met hoge facturen bij de minste aanpassing. Besix is ook voor 49 procent mede-eigenaar van het hotelgebouw en projectleider. Het is niet alleen verantwoordelijk voor de coördinatie van de bouw, maar controleert ook de kosten. Het management van Besix heeft slapeloze nachten omdat het aan het einde van de rit ook winst moet maken bij de verkoop van dit door hen opgezette kwaliteitsproject. Ik kan als medefinancier achteroverleunen.”
Uw broer Nassef wilde uit Besix stappen, omdat hij de participatie niet volledig kon consolideren in Orascom Construction. Hoe staat u tegenover een vertrek uit Besix?
SAWIRIS. “Mijn broer staat aan de leiding van de bouwonderneming, dus moeten hij en Besix over hun gezamenlijke toekomst beslissen. Als outsider houd ik wel van dit partneriaat. Als iemand al heel wat jaren gelukkig met een vrouw getrouwd is, geef ik hem de raad samen te blijven. Ik zie dus niet in waarom het nodig is de participatie in Besix snel te verkopen. Zolang je echter niet in hetzelfde bed slaapt, mag je je niet moeien met het feit dat iemand een huwelijk wil afblazen. Als mijn broer de aandelen wil verkopen, is dat zijn zaak.”
Overweegt u nog andere projecten met Besix op het getouw te zetten?
SAWIRIS. “Absoluut. Als het model van de samenwerking voor het tweede project zijn vruchten afwerpt, zullen er nog volgen. We willen dit partnership uitbreiden naar de rest van de wereld.”
Eventueel ook in België?
SAWIRIS. “Vandaag kom ik alleen in België als ik toe ben aan een gastronomische maaltijd. Ik zeg echter nooit nee tegen een investering in België als de kans zich aanbiedt.”
Uw focus ligt op ontwikkelingen in Egypte, Oman en Montenegro. Vanwaar de investering in Zwitserland?
SAWIRIS. “Ik volg dezelfde filosofie van al onze ontwikkelingen. We kopen een enorm stuk land voor peanuts, zonder concurrerende ontwikkelaars in de buurt. We ontwikkelen er een toeristische aantrekkingspool: zand, zon, zee of in dit geval sneeuw in de winter en golf in de zomer. Later boeken we omzet uit restaurants, de verkoop of verhuur van appartementen of kamers. Kortom: we verdienen geld op een duurzame manier en op lange termijn, niet door de hit-and-runaanpak van andere promotoren.
“We hebben in Andermatt 1,5 miljoen vierkante meter grond gekocht tegen 17 Zwitserse frank per vierkante meter. We hopen dat de waarde zal stijgen met meer dan factor 100, zoals dat ook het geval was met ons project in El Gouna. Dat kan enkel door er zelf systematisch in te blijven investeren.”
Hoeveel investeert u in Zwitserland en over welke periode?
SAWIRIS. “Zelf investeren we bij de start bijna een half miljard euro, maar we werken samen met andere investeerders, minderheidsaandeelhouders en banken om onze eigen middelen maximaal te laten doorwerken. De verkoop van deelprojecten leverde al een kwart miljard euro op, die we nu herinvesteren. De basis van het project, de twee hotels, de uitbreiding van het skigebied en de golf, kosten een half miljard. Hiermee hebben we een toeristische trekpleister uitgebouwd, naast de bestaande hotels, restaurants en winkels in Andermatt. Ze zijn de bron om winst te genereren om de rest van het project te financieren. Wat eruitkomt, blijft op de balans van Andermatt Swiss Alps AG. In het totaal zullen wij en anderen in Andermatt misschien 1,7 miljard euro investeren in huizen en hotels over een periode van twintig tot dertig jaar. Onze projecten zijn geen koeien die we jaar na jaar tot het uiterste uitmelken.”
Vorig jaar haalde Orascom Development Holding voor het eerst sinds lang een nettowinst. Dat gebeurde hoofdzakelijk door de verkoop van gronden. Een strategische terugtocht?
SAWIRIS. “Die verkoop van gronden aan andere ontwikkelaars droeg verleden jaar inderdaad het sterkste bij tot onze winst. We verkochten in Egypte op een hoogtepunt, na de miserie van de zogenoemde Arabische Lente. We bouwen tijdens de vette jaren nu een buffer op ter voorbereiding op de luizige zeven jaar die er onvermijdelijk ooit aankomen. Ik wil liever weerbaar zijn dan sexy. We zijn in de eerste plaats een grondeigenaar in acht landen.
“De verkoop gebeurt omdat we een conservatieve groep zijn en liever een project stoppen dan het voort te zetten in de hoop op kortetermijnwinsten via een hoge financiële hefboom, sale and lease back of hoge risico’s. Wij zijn geen hedgefonds dat met hoge leningen risicovol vastgoed koopt in topjaren en even snel wegtrekt bij naderend onweer. Ze laten de shit van dat vastgoedproject dan over aan de langetermijninvesteerders en het management.
“Onze grootste portfolio is 36 miljoen vierkante meter in El Gouna, Egypte. We kochten er grond voor een dollar per vierkante meter. Er was toen geen hotelinfrastructuur van veel betekenis. Verleden jaar verkocht ik 120.000 vierkante meter tegen 400 dollar, omdat het een toeristisch succes is geworden. Met deze reserve kunnen we geld vrijmaken als we ergens anders willen investeren. Zo vermijden we dat we in tijden van crisis bij gebrek aan cash deze landvoorraad tegen een belachelijk lage prijs moeten verkopen.”
Hoe erg was de politieke situatie in Egypte voor uw zaken?
SAWIRIS. “Ik hield er wel enkele grijze haren aan over. In 2010 vierden we nog een rustige kerst naar koptische traditie. Begin januari 2011 was er een dodelijke aanslag op de koptische hoofdkerk. In februari moest president Hosni Moebarak aftreden.
“Het was een perfecte storm, een zeldzame combinatie van negatieve factoren die leiden tot de totale rampspoed. We verwerkten nog de gevolgen van de vorige storm, de vastgoedcrisis na Lehman Brothers. Toen kwam er in 2011 met een knal een nieuwe op ons af met de revolutie, die leidde tot een aanval op iedereen die geld had. De chaos was desastreus voor de toeristische industrie waarin wij actief zijn.
“Of het nog niet genoeg was, kwam toen het regime Mohamed Morsi aan de macht, waarvan zijn moslimbroeders een heksenjacht ontketenden tegen de kopten. In het Westen sprak iedereen over de broeders als een modern islamitisch alternatief, terwijl onschuldige burgers werden vermoord en 40 kerken verbrand. De term Arabische Lente is een uitvindsel van de westerse media. Er was enkel een Arabische herfst, gevolgd door een Arabische winter.
“Ik erger me ook aan de omschrijving van Morsi als “democratisch verkozen”. Vergeet het. Hij liet maar één enkele opponent toe, een generaal van zijn keuze die werd gehaat door het volk. Uiteindelijk haalde hij amper 51,7 procent van de stemmen. Dat percentage zou hij nooit gehaald hebben als 8 procent van de bevolking, wij kopten, niet onder feitelijk huisarrest stond.”
Hoe evalueert u de situatie in Egypte vandaag?
SAWIRIS. “We zijn weer in de oude tijden van Moebarak, met president Sisi en zijn vertrouwelingen die alles beslissen. Hoewel fanatici hier en daar een bom gooien, is de situatie weer veilig. De chaos en de criminaliteit tijdens de revolutie waren ongekend. Voor de eerste keer in de geschiedenis van Egypte werden mensen gekidnapt voor losgeld. Dat kenden we enkel in Zuid-Amerika of Europa.
“De keerzijde van de herwonnen veiligheid is de harde aanpak van de politie, net als voor de revolutie. Bijna alle Egyptenaren kunnen ermee leven, omdat ze eindelijk gewoon kunnen gaan werken zonder te moeten vrezen voor hun leven. Tijdens de revolutie had ik thuis een groep van gewapende bodyguards om me te beschermen. Vandaag niemand.
“De situatie van de kopten is zelfs wat beter dan onder Moebarak. De president is erg gevoelig voor de geloofsvrijheid. Het grote verschil met andere minderheden, zoals joden, is dat kopten door de Egyptenaren niet worden beschouwd als migranten. Kopten en christenen maakten honderden jaren geleden 100 procent van de Egyptenaren uit. Het overgrote deel van de Egyptenaren wil ons niet weg.”
Waarom zijn er zo veel kopten actief in het zakenleven?
SAWIRIS. “Om dezelfde reden waarom de joden zulke sterke zakenmensen zijn. Als je een minderheid bent, moet je als kind niet rekenen dat je later een job krijgt omdat je oom een regeringspostje heeft. Dus werk je hard op school. Als het slecht afloopt heb je immers geen terugvalpositie. Toegegeven: met de naam Sawiris open ik relatief gemakkelijk deuren in onze regio. Als ik of een van mijn broers een ernstige financiële tegenslag heb, staan er drie Sawiris paraat om bij te springen. Mijn broers en ik hebben alle drie geprofiteerd van de reputatie en de welvaart van onze vader, en zijn geen concurrenten. Dus zullen we elkaar ook steunen als het fout gaat.”
Hans Brockmans
“De term Arabische Lente is een uitvindsel van de westerse media. Er was enkel een Arabische herfst, gevolgd door een Arabische winter”
“In Andermatt investeren wij en anderen 1,7 miljard euro in huizen en hotels over een periode van twintig tot dertig jaar”