Een eigen woning kopen of bouwen, het is de belangrijkste financiële beslissing in een mensenleven. Trends probeert u daarbij te helpen in een dossier over hypothecaire leningen (zie blz. 122), want investeren in bakstenen is er de voorbije jaren allesbehalve eenvoudiger op geworden. De Belgische vastgoedprijzen zitten al decennia in de lift. Het is een van de weinige markten die de voorbije jaren geen noemenswaardige correctie hebben ondergaan. Voor een doorsneegezin is een woning peperduur geworden, en een verzachting van de prijzen zit er niet meteen aan te komen.
Bovendien is er voor aspirant-kopers een nieuwe tegenwind opgestoken. De banken zijn minder vrijgevig met hypothecaire kredieten, wat de rentevoeten al lichtjes heeft doen stijgen en gezinnen verplicht meer eigen spaargeld op tafel te leggen als ze een woning kopen. Maar de krappere leningenmarkt remt ook de prijzen af. Hoe duurder en schaarser het woonkrediet is, hoe minder brandstof een verdere vastgoedhausse krijgt.
Die zuinigere houding van de banken zal niet meteen verdwijnen, aangezien de Nationale Bank, die toezicht op de financiële instellingen uitoefent, hen heeft verzocht voorzichtiger om te springen met woningleningen. Ze deed dat op basis van enkele vaststellingen. Zo hebben de banken de voorbije jaren hun balansen — en vooral hun buitenlandse activiteiten — moeten afbouwen, waardoor binnenlandse woningkredieten relatief aan belang wonnen in hun leningenportefeuille. Dat maakt die instellingen kwetsbaarder voor een Belgische vastgoedmarktcrisis. Gezien de hoge prijzen, mag zo’n crisis zeker niet worden uitgesloten.
Daarnaast hebben heel wat leners de looptijd en de omvang van hun krediet zo fors opgevoerd, dat de kans op wanbetaling is opgelopen, ook al zijn de Belgische banken altijd vrij strikt de solvabiliteit van hun cliënten in de gaten blijven houden, waardoor de verliezen beperkt blijven. Maar toch. In vergelijking met de meeste andere Europese landen houden de Belgische banken een lagere kapitaalbuffer aan voor de hypothecaire leningen op hun balans. Bovendien schatten ze een kredietrisico soms helemaal anders in.
De Nationale Bank besloot daarom begin december 2013 een licht hogere risicoweging toe te kennen aan hypothecaire leningen. Dat verplicht de banken een hogere kapitaalbuffer aan te leggen voor woonkredieten, wat hen schokbestendiger tegen een vastgoedcrisis maakt. De financiële instellingen rekenen de kostprijs van die hogere kapitaalbuffer door aan de klant. Want ze mogen zich dan terugplooien op de Belgische markt, van een verhoogde concurrentie op de hypotheekmarkt is op dit moment weinig sprake. Integendeel zelfs: de commerciële marges op nieuwe leningen zijn vrij hoog.
De daling van de langetermijnrente sinds 2008 heeft zich op de Belgische markt voor woningkredieten vooral vertaald in een stijging van de rentemarges van de banken, en slechts in beperkte mate in een daling van de rentevoeten. Dezelfde tendens is merkbaar in de bedrijfskredieten. Als het economische herstel doorzet, duwt de stijgende langetermijnrente wellicht ook de hypotheekrente verder omhoog. Gezien de historisch nog altijd vrij lage hypothecaire rentevoeten (gemiddeld een kleine 4 %), is dit wellicht een goed moment om een woninglening af te sluiten.
Maar de vastgoedprijzen, ze zijn zo hoog, meneer. Dat klopt. Sinds het begin van de eeuw zijn de prijzen in nominale termen zowat verdubbeld, al hebben de prijzen zich de jongste tijd gestabiliseerd in reële termen. Volgens een aantal indicatoren zijn de vastgoedprijzen een zeepbel. In verhouding tot de huurprijzen — of afgemeten aan het beschikbare inkomen van de gezinnen — is sprake van een overwaardering van de vastgoedmarkt van 50 tot 60 procent. Maar geen enkele ratio is alleenzaligmakend, en een benadering op basis van de fundamentele vraag- en aanbodfactoren komt tot een heel andere conclusie. Volgens die analyse is het Belgische vastgoed licht negatief tot licht positief gewaardeerd. Het mag duidelijk zijn dat schaarste een bepalende kracht is voor de prijsvorming op de Belgische markt — en dan vooral in en rond de steden.
Wat moet een aspirant-koper of -bouwer daaruit besluiten? Hebt u een woning nodig, wacht dan niet, leef nu, en waag de sprong, in plaats van te speculeren op prijsdalingen die er misschien nooit komen. Maar steek u niet overmatig in de schulden zodat, als de vastgoedcrisis toch zou toeslaan, u nog altijd relatief onbekommerd kunt genieten van het dak boven uw hoofd.
DAAN KILLEMAES
Hebt u een woning nodig, wacht dan niet, leef nu, en waag de sprong.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier